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嚴(yán)厲調(diào)控再深一步 樓市回暖戛然而止

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 610 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
限購、供地、加息。9·29以來的二次調(diào)控逐一落地,房地產(chǎn)市場感受到了政策的力量。

此前,連續(xù)5個(gè)月的新政未能遏制房價(jià)上漲,反而在8、9月出現(xiàn)了回暖和強(qiáng)勢反彈。

這一次,在飽受詬病而又效果顯著的“限購令”之后,10月19日晚,央行毫無預(yù)兆地加息0.25個(gè)百分點(diǎn),包括任志強(qiáng)在內(nèi)的諸多業(yè)內(nèi)人士及經(jīng)濟(jì)學(xué)家均認(rèn)為,調(diào)控政策找到了著力點(diǎn),對房地產(chǎn)市場影響巨大,因?yàn)樨泿欧簽E問題及其引發(fā)的通脹預(yù)期,才是樓市高燒不止的根源。

加息釋放出貨幣政策緊縮的信號,或?qū)⒊蔀橥苿臃績r(jià)合理下跌的較后一根稻草。

“限購令”已顯效

雖然備受行政化及合法性質(zhì)疑,但限購令依然在全國范圍內(nèi)快速推進(jìn),效果顯著。

截至10月19日,全國已有14個(gè)城市出臺了限購令,并無一例外地引發(fā)了各大城市交易量的萎縮。

9月30日即出臺限購的深圳,成交下滑較為明顯。由于直接禁止了已擁有2套住房的家庭再購房,讓一部分有能力購房的人群也無法再進(jìn)入市場;另一方面,按揭貸款門檻提高,迫使不少購房者因?yàn)橘Y金壓力而考慮退房。

10月8日至17日,深圳共成交758套新房住宅,日均成交約76套,較9月份日均成交的180套萎縮58%。其中上周(10.11-10.17)深圳共成交507套新房住宅,成交均價(jià)降至19275元/平方米。

廣州不少樓盤出現(xiàn)退訂現(xiàn)象。廣州 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士韓世同認(rèn)為,廣州細(xì)則的強(qiáng)度和力度可與上海和深圳相比,某些方面可能還要強(qiáng)一些。對于降低投資需求、成交量萎縮以及令市場重新進(jìn)入觀望期等,效應(yīng)十分明顯。廣州業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),限購對廣州樓市的影響在1、2個(gè)月后更加明顯。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,北京、上海、深圳和杭州4個(gè)城市在10月8日至10月13日期間,新房成交量較國慶前一周普遍有一至六成的下滑。

中原集團(tuán)研究董事程澐分析,二手市場受新政的影響也已開始出現(xiàn),如北京和上海二手房掛牌量有較大波動,北京近期較國慶前增加五成,而上海則有二成的降幅。

供應(yīng)高峰到來

限購強(qiáng)制性地抑制了需求,而樓市供求的另一端天平也在不斷加大砝碼:四季度樓市的供應(yīng)高峰正在到來。

頭先是供地?!敖刂寥径?,很多城市僅完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃不到一半,年底前會加緊推地?!北本┲性y(tǒng)計(jì),北京 11-12月將集中供應(yīng)50塊土地,其中涉及居住類的土地為45塊,合計(jì)供應(yīng)面積為855萬平方米,遠(yuǎn)超前三季。

“北京有如此多的土地集中排隊(duì)上市并不多見?!盨OHO中國董事長潘石屹表示,這表明政府希望緩解供地壓力、完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃。這才是真正緩解房價(jià)壓力的基本辦法。

廣州近期也有巨型居住用地推出。10月19日,廣州市國土房管局官方網(wǎng)站拍賣公告顯示,荔灣區(qū)黃沙大道一地塊將于11月25日拍賣,該地塊占地面積達(dá)到26萬平方米,起始價(jià)超過47億元。

進(jìn)入10月,深圳開始集中供應(yīng)居住用地,10月19日深圳定向出讓兩幅保障房用地,27日還將拍賣一塊“定地價(jià)、限房價(jià)”的安居型商品房用地。11月12日,還將拍賣出讓龍崗區(qū)寶荷路南側(cè)地塊。深圳市國土部門有關(guān)人士對記者表示,深圳現(xiàn)以城市更新為主要土地出讓方式,今年已有10個(gè)以上城市更新項(xiàng)目開工。

市場上的房屋供應(yīng)大增。多家主流房企四季度迎來推盤高峰。龍湖地產(chǎn)預(yù)計(jì),四季度公司在售項(xiàng)目預(yù)計(jì)將增至30個(gè)以上,遍及全國9個(gè)城市,包括杭州滟瀾山、北京常營等新項(xiàng)目也將入市。

保利地產(chǎn)下半年400億的推貨量,集中在9、10月;金地集團(tuán)下半年推盤量占到全年的四分之三,四季度將仍有較多新盤上市。萬科、恒大、碧桂園等,亦不例外。

以北京房山區(qū)為例,樓市供求關(guān)系正在逆轉(zhuǎn)。北京中原統(tǒng)計(jì),今年房山出讓土地合計(jì)高達(dá)557.5萬平方米,包括萬科、頭創(chuàng)、綠地、綠城、城建等公司的項(xiàng)目將會集中推出,年底該區(qū)域或?qū)⒊霈F(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)。

較后一根稻草?

10月19日晚,央行毫無預(yù)兆地加息。多位接受采訪的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和觀察人士連稱“太突然,沒有想到”。

此前,央行以及諸多學(xué)者多次對外傳遞近期不會加息的信息。

銀河證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾表示,加息對房地產(chǎn)行業(yè)的投資影響,“0.25個(gè)百分點(diǎn)不足以解決目前的資產(chǎn)價(jià)格泡沫”,她預(yù)測未來還將連續(xù)加息。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭認(rèn)為,此次加息標(biāo)志著新一輪加息周期的開始,貨幣政策步入明顯緊縮通道,四季度樓市將加速降溫。

韓世同進(jìn)一步分析,樓市剛剛出臺“限購令”,與加息一起則產(chǎn)生了疊加效應(yīng),加息不僅令普通市民供房成本增加,同時(shí)也令到開發(fā)商貸款成本增加,會加快房價(jià)下跌的進(jìn)程。另外,部分審時(shí)度勢的房企,接下來應(yīng)會進(jìn)行降價(jià)促銷。

另外一些人士則表達(dá)了對于加息及此前調(diào)控政策疊加效應(yīng)的擔(dān)憂。任志強(qiáng)時(shí)間在微博評論稱,貨幣總量的失控是通脹的罪魁禍頭。只能用貨幣政策的調(diào)整來解除病毒。但他表示,加息來得有點(diǎn)太遲。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松則明確指出,在外匯管制下,連續(xù)加息并非不可能。加息和提高準(zhǔn)備金率,宣告收縮貨幣政策正式開始。只可惜太遲,之前的行政干預(yù)太深,疊加效應(yīng)很大。

一家總部位于華南的大型地產(chǎn)商人士對本報(bào)記者表示,目前還無法評估加息對其的影響,而此前已經(jīng)實(shí)施的限購等政策,對該公司在深圳、北京等地項(xiàng)目的銷售,已經(jīng)產(chǎn)生不利影響,公司正在研究應(yīng)對之策。

(作者:張曉玲)

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