住在美國(guó)德州的61歲老太戴茜，前不久申請(qǐng)了一項(xiàng)“住房反向抵押貸款”（俗稱(chēng)倒按揭），通過(guò)把自己的住房抵押給銀行，從而每月多了幾千美元收入。這樣她就可以瀟灑地到各地去旅游。而銀行則要一直等到她去世后，才會(huì)收回這套住房……這就是風(fēng)靡美國(guó)的“以房養(yǎng)老”模式。

　　“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”——以房養(yǎng)老，應(yīng)該不算是個(gè)新話(huà)題了，經(jīng)常在各種媒體上看到“以房養(yǎng)老離我們還遠(yuǎn)嗎”之類(lèi)的消息。不過(guò)目前看來(lái)，在西方國(guó)家非常流行的“倒按揭式”住房養(yǎng)老法在中國(guó)暫時(shí)還難成氣候。

　　“倒按揭”想說(shuō)愛(ài)你不容易

　　中國(guó)有一句老話(huà)叫“養(yǎng)兒防老”。雖然這句老話(huà)早已過(guò)時(shí)，但有一個(gè)沿襲了幾千年的傳宗接代的傳統(tǒng)卻沒(méi)有過(guò)時(shí)，今天的中國(guó)人還是和我們幾千年前的祖先一樣，重視家庭的和睦以及家族血脈的延續(xù)。父母都希望自己的財(cái)富能夠傳遞給子女，尤其是作為家庭象征的房產(chǎn)，更是習(xí)慣性地將之留給子女。同時(shí)子女一般也會(huì)遵守傳統(tǒng)孝道，盡自己所能贍養(yǎng)年邁的父母。

　　如果老人不顧親情，獨(dú)自辦理以房養(yǎng)老，將房子賣(mài)給銀行的話(huà)，會(huì)給外人造成子女不孝的感覺(jué)，也無(wú)端地讓子女承受不必要的輿論壓力，作為子女來(lái)說(shuō)，內(nèi)心也會(huì)埋怨父母做得不妥，特別是對(duì)自身經(jīng)濟(jì)條件一般的子女來(lái)說(shuō)，這么做也很有可能會(huì)打擊他們關(guān)愛(ài)父母的積極性?？梢哉f(shuō)，不到萬(wàn)不得已的情況下，沒(méi)有誰(shuí)愿意放棄親情和關(guān)愛(ài)來(lái)?yè)Q取現(xiàn)金。因此將來(lái)在中國(guó)能接受“倒按揭”的只是極少部分家庭，只有當(dāng)一些老人認(rèn)為子女不孝，即使自己死后將這筆財(cái)產(chǎn)交給子女也得不到子女的照顧，或者是丁克家庭，膝下并無(wú)子女的情況下，才會(huì)考慮走這步棋。

　　除了情感上難以為中國(guó)人接受外，以房養(yǎng)老在中國(guó)還存在制度上的硬傷。在西方國(guó)家，以房養(yǎng)老之所以流行，一個(gè)很重要的原因是他們的遺產(chǎn)稅比較高，如果老年人想死后把房產(chǎn)留給子女，國(guó)家將征收一筆相當(dāng)可觀(guān)的遺產(chǎn)稅，較高甚至可達(dá)70%。在中國(guó)目前并沒(méi)有開(kāi)征遺產(chǎn)稅，在短時(shí)間內(nèi)，也不太可能開(kāi)征遺產(chǎn)稅。因此從理財(cái)?shù)慕嵌瓤矗暗拱唇摇别B(yǎng)老達(dá)不到避稅的目的。

　　從銀行的角度看，雖然住房反向抵押貸款有比較豐厚的收益，但風(fēng)險(xiǎn)也非常大。比如貸款期限比較長(zhǎng)，房產(chǎn)的長(zhǎng)期估值難以確定，老人預(yù)期壽命，利率不穩(wěn)定，房屋損耗和維修成本等等，加上國(guó)家也沒(méi)有明確的扶植政策和相關(guān)的法律法規(guī)保障，因此實(shí)施起來(lái)難度較大。

　　然而房產(chǎn)畢竟是具備保值功能的大額資產(chǎn)。如果我們換一種思路就會(huì)發(fā)現(xiàn)，以房養(yǎng)老，并不一定非得扯上銀行不可。在實(shí)際生活中，還有三種辦法不但能夠保留房產(chǎn)，避免家庭矛盾，還能產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流，從而幫助自己安度晚年。

　　方案一：子女埋單法

　　正如上文所說(shuō)，阻礙老年人選擇“倒按揭”養(yǎng)老的關(guān)鍵原因在于社會(huì)傳統(tǒng)觀(guān)念的束縛，即無(wú)法向子女交待。因此，一個(gè)變通的辦法是，按照“住房反向抵押貸款”的思路，在子女經(jīng)濟(jì)條件許可的情況下，老人與子女簽訂協(xié)議，將自己的房子“反向抵押”給子女，即老人每月可從子女那兒得到一筆退休金補(bǔ)助，而老人過(guò)世后，子女繼承房產(chǎn)。

　　我們不妨設(shè)想一下，如今退休族一般都有退休工資，能滿(mǎn)足自身較基本的生存型養(yǎng)老要求，如果子女每個(gè)月再根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和父母每月的實(shí)際支出補(bǔ)貼一定的養(yǎng)老金（這需要雙方互相體諒，協(xié)商確定），讓父母達(dá)到或接近品質(zhì)養(yǎng)老要求的話(huà)，不但能夠大大緩解父母的養(yǎng)老壓力，盡上自己的一片孝心，以后還能獲得一份房產(chǎn)，為自己今后的養(yǎng)老增添了一份保障。某種程度上，這也是一種“定投”，每個(gè)月投資一定的資金，到自己年紀(jì)大了再以房產(chǎn)的形式一次性返還，只不過(guò)投資的標(biāo)的變成了父母的房子。

　　這種父母與子女間的“反向抵押”省去了很多與金融機(jī)構(gòu)“住房反向抵押貸款”中的麻煩和費(fèi)用，特別是評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等一系列昂貴的中介費(fèi)一概免單，這對(duì)平時(shí)比較節(jié)省的老年人很重要。

　　當(dāng)然，并不是所有子女都有這樣的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。如果子女無(wú)力為父母養(yǎng)老埋單的話(huà)，可以再進(jìn)一步變通，退休父母可以和某個(gè)對(duì)其房產(chǎn)有意向的親朋好友達(dá)成“反向抵押”協(xié)議。但是這種私下方法的風(fēng)險(xiǎn)明顯要高了許多，雙方一定要請(qǐng)律師出面處理并簽訂“住房反向抵押貸款”合同，就房子的估值、貸款支付的金額和方式、違約的懲罰、以后房產(chǎn)增值或跌價(jià)后的處置、老人超過(guò)或短于預(yù)估的存活年數(shù)等作一個(gè)詳細(xì)的約定，以避免今后不必要的麻煩。

方案二：租金換養(yǎng)法

　　當(dāng)然，讓子女出錢(qián)購(gòu)下自己先進(jìn)的住房，對(duì)于中國(guó)的父母，也并非出自肺腑，而且父母和子女之間把錢(qián)算得這么清也有傷感情。事實(shí)上，在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈環(huán)境下，做子女的往往還要面對(duì)住房、教育等諸多負(fù)擔(dān)，自身經(jīng)濟(jì)條件也不一定寬裕。而中國(guó)父母一般都非常體諒孩子，并不希望增添子女的負(fù)擔(dān)。因此還有一種切實(shí)可行的辦法就是采取“以房換養(yǎng)”方式籌措補(bǔ)充養(yǎng)老金。即老人將自己的房子租出去，以租金外加自己退休金來(lái)支付住進(jìn)養(yǎng)老院的費(fèi)用。作為老人來(lái)說(shuō)，這樣做的好處是既保留了房產(chǎn)，將來(lái)可以留給子女，也不會(huì)增加子女的負(fù)擔(dān)，同時(shí)還能在物質(zhì)生活和精神生活上獲得較大的提高。

　　由于目前國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位緊張，費(fèi)用不低，單靠老年人的退休工資往往并不足以支付養(yǎng)老院的費(fèi)用，但如果加上房屋出租所獲得的租金收益，則基本能夠支撐這筆費(fèi)用，如果還不夠，子女還可以再稍作補(bǔ)貼，以盡孝心。

　　此外，在物質(zhì)生活大為改善的同時(shí)，老人的精神生活也將豐富得多。在養(yǎng)老院里聊天、打牌、搓麻將、看電影，老年生活安排井井有條，并充滿(mǎn)生氣。而對(duì)于子女來(lái)說(shuō)，父母的安頓讓他們“包袱”減輕不小，除了經(jīng)濟(jì)上的，更重要的是精力上的，子女不需要守在父母身邊陪他們走完人生的較后一段旅程，而可以抽出寶貴的時(shí)間去干自己的事業(yè)。在節(jié)假日，子女如果還能常去看望他們的話(huà)，對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，就別無(wú)所求了。

方案三：換房差價(jià)法

　　如果有些老年人不喜歡住養(yǎng)老院的話(huà)，又該怎么辦呢？

　　較后還有一個(gè)實(shí)用的辦法就是換房差價(jià)法。即將原來(lái)較大的房子或者地段較好的房子賣(mài)掉，換成兩套較小的或者相對(duì)偏遠(yuǎn)的房子。一套自住，將來(lái)可以留給子女；一套出租，用于補(bǔ)充養(yǎng)老金。

　　一般來(lái)說(shuō)，父母退休時(shí)，子女往往都已經(jīng)成家立業(yè)，擁有了自己的小家庭。這時(shí)，家中的人口變少了，原來(lái)要供三人甚至四五人居住的房子，現(xiàn)在只剩下老夫妻兩個(gè)人居住，加上老年人活動(dòng)半徑變小，原來(lái)的房子可能就稍嫌空曠了。而且老人住在過(guò)大的房子里，從心理學(xué)上來(lái)說(shuō)容易滋生寂寞感，對(duì)身心不利?！耙源髶Q小”用差價(jià)補(bǔ)貼養(yǎng)老就非常有現(xiàn)實(shí)意義。

　　又如現(xiàn)在很多老年人在市都有不大的老式住房，這些房子雖然面積較小，但經(jīng)過(guò)了多年的房?jī)r(jià)上漲，如今都已價(jià)格不菲。將這套老房子賣(mài)掉，在市郊或者和子女房子相近的地段購(gòu)一套同樣的小戶(hù)型房子，能夠獲得一筆不小的差價(jià)。以上海為例，靜安區(qū)和盧灣區(qū)目前次新房的房?jī)r(jià)約在3萬(wàn)元/平方米，而楊浦區(qū)同類(lèi)型的房產(chǎn)可能只有1.5萬(wàn)～2萬(wàn)元/平方米，寶山閔行等地則只需要1萬(wàn)～1.2萬(wàn)元/平方米，差價(jià)十分巨大。雖然這樣做會(huì)讓老人離開(kāi)自己原來(lái)熟悉的生活圈子，感覺(jué)到有些孤寂，但換個(gè)角度想想，退休后不需要每天上班，自然也就沒(méi)必要蝸居在嘈雜的市區(qū)。對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，市空氣污濁，噪音不斷，對(duì)身體健康也是一大隱患。

　　而購(gòu)購(gòu)用于出租的房屋，一般有兩個(gè)原則，一是要離自己居住的新房近些，這樣管理起來(lái)也比較容易。二是從近年來(lái)的二手房租賃市場(chǎng)的走勢(shì)可以看出，小戶(hù)型的出租市場(chǎng)仍然是供不應(yīng)求，增長(zhǎng)速度不減，因此老年人應(yīng)該盡可能購(gòu)購(gòu)一些小戶(hù)型（30～60平方米）、交通便利、配套齊全的住宅，這種房子往往容易出租，租金也相對(duì)較高。

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