"以房養(yǎng)老"模式其實是"舶來品"，在我們憧憬中國式"以房養(yǎng)老"模式的同時，我們不妨來看看它在歐美發(fā)達國家是如何操作的？

美國："以房養(yǎng)老"的鼻祖

美國可謂是"以房養(yǎng)老"方式的"鼻祖"，其發(fā)展較成熟、較具代表性。

雖然美國的社會養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國老年人依然還以"以房養(yǎng)老"方式作補充，因而使絕大部分美國老年人在經(jīng)濟上比較寬裕。據(jù)說，目前在美國一些地方，類似"以房養(yǎng)老"的做法比較普遍。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購購了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。"以房養(yǎng)老"已被許多美國人認為是一種較有效的養(yǎng)老方式。

除此之外，美國政府和一些金融機構向老年人推出了"以房養(yǎng)老"的"倒按揭"貸款，至今已有20多年的經(jīng)驗。"倒按揭"發(fā)放對象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關，后一種則由金融機構等辦理，不需政府的認可手續(xù)：

其一，聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進行保險，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類型。這種貸款業(yè)務經(jīng)美國國會認可，形式機動靈活，可供選擇的方式很多。大致是：62歲以上的老年人將房子抵押給銀行或?qū)ｉT的倒按揭公司，然后每月領取生活費。具體數(shù)值同房產(chǎn)的價值和該機構對此人的壽命預期相關，一旦確定就不可更改，雙方要承擔中間風險。用戶可以盡可能長地生活在自己的住房內(nèi)，但只在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。

其二，由政府擔保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會辦理。這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲得貸款。

其三，是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，屬于個人理財型產(chǎn)品。一般由金融機構辦理，貸款對象資格不需政府認可。采用這種方式，發(fā)放貸款機構與住戶共同享有住房增值收益，但放貸款機構要求保留住房資產(chǎn)的25%-30%作為償還貸款的保證。這樣雖然就減少了放貸額度，但有利于住戶對住房增值部分的受益。

美國"倒按揭"貸款放貸額一般原則如下：住房資產(chǎn)越高則可貸款數(shù)額越高；年紀大的住戶可貸款數(shù)額高，這是由于其預期壽命短，還貸周期也就短；夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低，因其組合預期壽命大于單身者；預期住房價值的增值越高可貸款數(shù)額越高。貸款的款額每隔3年便會重估一次。

加拿大：后人處理房產(chǎn)還貸款

除美國之外，加拿大也是倒按揭貸款業(yè)務發(fā)展比較快的國家之一。

在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。比如一位65歲的老人將所住的房產(chǎn)抵押給銀行，貸到10萬加元，該老人15年后"歸西"后，銀行將其房產(chǎn)處置后獲得20萬加元，減去10萬加元的貸款，再減去15年的貸款利息后，剩余的幾萬加元就由其子女或其他繼承人所得。

加拿大"以房養(yǎng)老"的倒按揭極其個性化，即根據(jù)貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。老年人可用這筆倒按揭貸到的錢給子女支付購房的頭付，或旅游 屋等。個性化的設計使"倒按揭"在加拿大贏得了成功。

新加坡：三種方式待選擇

除了美國、加拿大之外，新加坡也是實施住房養(yǎng)老模式比較成功的一個國家。在新加坡，政府規(guī)定倒按揭只限于私人建造的商品住房，新加坡政府建造的組屋不能參加倒按揭操作。組屋是指：由新加坡政府出資為普通收入居民建造的公共房屋，大致相當于我國的經(jīng)濟適用房。新加坡"以房養(yǎng)老"模式具體情況有以下三種：

種，允許符合條件的組屋擁有者出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入。

種，對于一些居住在原來較的已退休的夫婦來說，如果子女長大成人并且已經(jīng)搬到他處居住，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風險小的產(chǎn)品來獲得收益。新加坡允許當事人根據(jù)經(jīng)濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅后換取5房式的組屋，然后再換取3房式的組屋，依次類推。通過以大換小

第三種，就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內(nèi)，當其死亡后，產(chǎn)權由這些機構處置，抵押變現(xiàn)并結算利息，"剩余價值"交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能參加倒按揭操作。

英國："逆向年金"未雨綢繆

英國的住房養(yǎng)老模式則更多地借助于保險公司的力量，即房屋主人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購購年金，因此，住房反向抵押貸款在英國又被稱作"逆向年金"。

英國是住房金融產(chǎn)品出現(xiàn)比較早的國家之一，已有200多年的歷史。目前英國辦理住房抵押貸款的金融機構和協(xié)會有上百家，向顧客提供品種多樣和靈活可靠的抵押貸款。

哈利法克斯抵押貸款銀行和全國建筑協(xié)會是英國的兩家專業(yè)抵押貸款銀行，國民阿比銀行和英國的商業(yè)銀行匯豐銀行等也都排在承辦抵押貸款的金融機構的前10名之內(nèi)。這些銀行雖然在抵押貸款利率以及借還貸條件方面有些細微差別，但大致的貸款和還貸原則基本相同。

有一種與養(yǎng)老金掛鉤的貸款，還款期可達40年。貸款金額一般為所購購住房價格的70%到90%，不同機構政策略有不同，貸款額大致為個人年收入的3.5倍。如果夫妻共同購房，則是一方收入的3.5倍加上另一方收入的1.5倍或雙方收入相加的2.75倍。貸款購房時還必須通過律師，并交付1%到4%的印花稅。然后，房屋主人再用這筆貸款充當保費去購購年金。這種住房抵押貸款方式不限年齡，的產(chǎn)權房的人可以自青壯年起就可以為自己的晚年而未雨綢繆。（記者　郭嫻?jié)崳?/p>

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