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葉檀:房地產(chǎn)黃金時(shí)代逝去 白銀時(shí)代到來(lái)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 592 次
8月13日,國(guó)家副總理 表示,當(dāng)前要積極貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列政策措施,堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理需求,增加住房有效供給,鞏固調(diào)控的初步成果,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。這說(shuō)明,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不存在松動(dòng)的可能。
21日, 再次強(qiáng)調(diào),要加快把保障性住房重大民生工程建設(shè)好,使人民群眾住有所居、安居樂(lè)業(yè),提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的民生屬性。
在房地產(chǎn)黃金時(shí)代,購(gòu)房捂地者閉著眼睛就能賺錢(qián)。房地產(chǎn)資產(chǎn)的急劇增值傳遞給所有人重要信息,房地產(chǎn)是較重要的金融保證品、信貸抵押品,是安全系數(shù)較高的投資工具,全民炒房時(shí)代就此開(kāi)始。盡管從2003年到2007年有“新八條”、“國(guó)六條”等政策抑制房地產(chǎn)投機(jī),但從未收長(zhǎng)期之效。在短暫的房地產(chǎn)調(diào)控與房?jī)r(jià)膠著后,房?jī)r(jià)總是把上一輪的頭部當(dāng)成底部,在更高的平臺(tái)上召喚著更多的投資者。
中國(guó)房地產(chǎn)的總市值難以有確切估量,2006年有人根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的人均住宅面積與城市人口,加上2007、2008年的住房銷售價(jià)格推算,2009年城市住宅總市值為75.5萬(wàn)億元。從一線城市看,5年投資價(jià)格起碼翻番。另?yè)?jù)杭州市房管局的數(shù)據(jù),2002年杭州市區(qū)預(yù)售商品房成交均價(jià)為5134元/平方米,隨后逐年上漲,至2009年商品房成交均價(jià)為13838元/平方米,較2002年增長(zhǎng)了170%。由于杭州城市范圍不斷擴(kuò)張,原杭州城區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格上漲200%以上。
房地產(chǎn)黃金時(shí)代發(fā)展到有效,投資陷入瘋狂。拆遷與新建量居高不下,去年12月,中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌先生表示,中國(guó)每年新建房屋面積占到世界總量的50%,而建筑能耗占到全社會(huì)能耗的40%。這還不算完,國(guó)內(nèi)某權(quán)威人士為拆遷推波助瀾:“中國(guó)至少有一半以上的住房在未來(lái)15年后得拆了重建”。
如果這一預(yù)言成為現(xiàn)實(shí),就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大不幸。在拆遷的過(guò)程中,見(jiàn)機(jī)早者成為先富一族,房地產(chǎn)異化成貨幣的另類標(biāo)志,古建筑遭到毀滅性破壞。
以北京為例。過(guò)去50年中,經(jīng)歷過(guò)三次重大的改造浪潮。次,是在上世紀(jì)的50年代;次,是90年代開(kāi)始的“危舊房改造”;第三次,是2000年至2003年的大拆改。這些改造帶來(lái)的結(jié)果,是北京舊城歷史性建筑損毀過(guò)半。
到2010年,北京城中保留較完整的歷史風(fēng)貌空間已不足15平方公里,在1949年舊城原有的2000萬(wàn)平方米歷史建筑(包括1300萬(wàn)平方米平房四合院)中,今天保留下來(lái)的不足四分之一。原來(lái)北京的3050條胡同,至2003年,道路寬度在20米以下的胡同(包括街巷)僅有1600條,目前舊城內(nèi)被直接稱為胡同的,只剩下400多條。
圍繞著拆遷與反拆遷的糾紛,成為中國(guó)較主要的社會(huì)矛盾。隨著城市區(qū)域的擴(kuò)大,以及拆遷成本越來(lái)越高,對(duì)農(nóng)田的占用以及在老城區(qū)內(nèi)擴(kuò)大建筑面積、建設(shè)商住一體的城市綜合體,成為土地溢價(jià)的主要來(lái)源。
房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型。宏觀經(jīng)濟(jì)試圖擺脫房地產(chǎn)的捆綁,但在城市化進(jìn)程中,又必然帶來(lái)某些區(qū)域房地產(chǎn)的升值,而中國(guó)轉(zhuǎn)型成本需要土地溢價(jià)支付。重慶的城鄉(xiāng)一體化就是動(dòng)用土地溢價(jià)的新做法。
一方面,政策高壓態(tài)勢(shì)不可能松動(dòng)。房地產(chǎn)在拉動(dòng)GDP的同時(shí),負(fù)面作用盡顯無(wú)遺。如果延續(xù)目前的房地產(chǎn)政策,保障房供應(yīng)不足、商品房由投資者主導(dǎo)定價(jià),中國(guó)社會(huì)無(wú)法穩(wěn)定,城市化進(jìn)程中從農(nóng)村進(jìn)入城市的人群將成為無(wú)技術(shù)、無(wú)房產(chǎn)、無(wú)保障的三無(wú)人員,每年流入城市的人群是龐大的貧民窟的溫床。保障型住房成為。保障性住房建設(shè)有三重目的,一是緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的社會(huì)矛盾,二是防止房地產(chǎn)投資過(guò)快下行,三是為商品房?jī)r(jià)格的上漲預(yù)留空間。
另一方面,政策也不可能過(guò)于緊縮,軟著陸始終是宏觀經(jīng)濟(jì)的要義。地方政府的房地產(chǎn)依賴癥遠(yuǎn)未結(jié)束,筆者所到城市,無(wú)不處于新區(qū)的大規(guī)模擴(kuò)建之中。60年前,成都城區(qū)只有18平方公里。而今,成都城區(qū)建成區(qū)已超過(guò)400平方公里,是新中國(guó)成立初期的22倍多。從2003年到2009年,是新區(qū)擴(kuò)張的高峰期。為了提升土地價(jià)值,地方政府往往采取行政搬到新區(qū)、將軌道交通建到新區(qū)、對(duì)新區(qū)的某些企業(yè)實(shí)行稅收優(yōu)惠。
以往十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化已經(jīng)造就了龐大的房地產(chǎn)既得利益,任何會(huì)導(dǎo)致折價(jià)的政策都會(huì)遭到強(qiáng)有力的阻截,物業(yè)稅就是雙方爭(zhēng)戰(zhàn)的前沿陣地。雖然今后必然推出,但短期內(nèi)推出可能性不大。
今后十年,房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富不再是俯拾即是,房地產(chǎn)投資客必須睜大眼睛,既要看高鐵規(guī)劃,又要看水源、配套設(shè)施、教育等自然資源與社會(huì)資源溢價(jià),并且從政府的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃中尋找下一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域與行業(yè),找準(zhǔn)投資的熱點(diǎn)區(qū)域與熱門(mén)的商業(yè)樓盤(pán)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)得利者希望找到高房?jī)r(jià)持續(xù)的理由,未得利或者受損者希望看到房?jī)r(jià)在政策下節(jié)節(jié)潰敗。但所有的政策都是妥協(xié)的產(chǎn)物,正如所有的市場(chǎng)較后都要找到平衡。而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在尋找平衡的過(guò)程當(dāng)中,既不會(huì)一下子墮入黑鐵時(shí)代,也不可能在黃金時(shí)代駐足太久。
任何瘋狂都不可能持續(xù)太久。
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