此外,大多數(shù)演講嘉賓都看好房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國城市化發(fā)展中的重要地位,房地產(chǎn)市場(chǎng)依然將是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,未來商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)獲得更快的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　中國企業(yè)家協(xié)會(huì)副會(huì)長、中房集團(tuán)理事長孟曉蘇:

　警惕“打壓房價(jià)使物價(jià)上漲”

調(diào)控到現(xiàn)在,房價(jià)增幅從4月份的同比上漲12.8%,降到今年10月份同比上漲8.6%。在歡呼樓市調(diào)控得到了巨大成果的同時(shí),不得不擔(dān)心目前出現(xiàn)的新情況———物價(jià)上漲,“國十條”剛剛頒布的時(shí)候,媒體就把它誤導(dǎo)為說政府要降低房價(jià),而政府的要求很明確,堅(jiān)決遏制是指態(tài)度,部分城市是指范圍,房價(jià)過快上漲才是調(diào)控目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉老先生在2007年兩會(huì)上說“打壓房價(jià)會(huì)使物價(jià)上漲”,這個(gè)話說出來后很多人并不理解,果真當(dāng)年物價(jià)就出現(xiàn)了百分之七點(diǎn)幾的上揚(yáng)。

今年樓市調(diào)控以來,樓市吸收資金能力銳減,若干“新增漲點(diǎn)”漲勢(shì)兇猛,他們炒黃金、炒翡翠、炒白銀、炒郵票、炒名表、炒木器,這些還沒有影響到老百姓的生活,但現(xiàn)在由于輸入性通脹,造成原油漲價(jià)、化肥漲價(jià)、農(nóng)藥漲價(jià),這就使得農(nóng)村的消費(fèi)品價(jià)格上漲更快,導(dǎo)致較近農(nóng)產(chǎn)品成了新的增長點(diǎn),現(xiàn)在漲幅里大部分是食品價(jià)格上漲。

這些提醒大家要重溫經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉先生說的話“打壓房價(jià)會(huì)使物價(jià)上漲”,因?yàn)楹暧^調(diào)控不是只有調(diào)控房價(jià)這一個(gè)目標(biāo),還要關(guān)注整個(gè)經(jīng)濟(jì)體,整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)是不是健康發(fā)展,現(xiàn)在中國政府迅速出手來穩(wěn)定消費(fèi)價(jià)格,相信這個(gè)調(diào)控將是有力的。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任秦虹:

　抑制住房投機(jī)仍是政策主題

十二五規(guī)劃提出一個(gè)重要的發(fā)展脈絡(luò)就是加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,這就需要擴(kuò)大內(nèi)需,擴(kuò)大內(nèi)需則意味著要繼續(xù)擴(kuò)大城鎮(zhèn)化規(guī)模。大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)意味著一是居住需求層次更加豐富；二是梯級(jí)城鎮(zhèn)化進(jìn)程將惠及大中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是商業(yè)服務(wù)性地產(chǎn)面臨發(fā)展新機(jī)遇；四是抑制住房投機(jī)仍是政策主題。

目前中國的居住需求仍處于提升期,中國城鄉(xiāng)人口格局將會(huì)在“十二五”期間發(fā)生變化,“十二五”之后就會(huì)變成城市人口大于農(nóng)村城市。城市人口增多意味著居住需求量是非常大的,“十二五”期間一定是保障性住房增大的時(shí)期。

在看到房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)、空間、未來前景時(shí),必須要高度認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn),即房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性不能忽視,房地產(chǎn)不僅有居住功能,它還有金融資產(chǎn)屬性,房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性決定了大家購漲不購跌,越漲越購,越跌越不購。由于在“十二五”期間,未來的居住需求空間還非常大,所以要格外關(guān)注投資性需求對(duì)市場(chǎng)可能會(huì)產(chǎn)生的影響,高度關(guān)注貨幣政策可能對(duì)資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響,所以在控制投資性需求方面的政策是不容放松的。

對(duì)于房價(jià),短期內(nèi)不同市場(chǎng)不同項(xiàng)目的價(jià)格漲跌都是很正常的,但從根本上來看,持續(xù)利率走低、貨幣供應(yīng)量擴(kuò)張、通脹預(yù)期強(qiáng)化等條件下,房地產(chǎn)市場(chǎng)上資產(chǎn)定價(jià)的作用力都強(qiáng)于商品供求關(guān)系,房地產(chǎn)的名義價(jià)格難以大幅走低。

摩根大通中國投資銀行董事總經(jīng)理龔方雄:

　房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)是中國支柱性行業(yè)

中國經(jīng)濟(jì)成長的動(dòng)力還是工業(yè)化進(jìn)程和城市化進(jìn)程,而未來10年中國城市化率要達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平的話,我們還有五六億人口要進(jìn)城,這個(gè)趨勢(shì)決定房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性行業(yè),但房地產(chǎn)業(yè)的盈利格局、盈利模式在未來10年和過去10年可能會(huì)非常不一樣,開發(fā)商也要有心理準(zhǔn)備,要準(zhǔn)備未來10年產(chǎn)業(yè)格局發(fā)展的戰(zhàn)略性變化。

如果將來中國建這么多的廉租房,政府全面介入房地產(chǎn),那么中國的房價(jià)會(huì)不會(huì)跌?我覺得不會(huì),中國的發(fā)展進(jìn)程還處于初級(jí)階段,人家都是已經(jīng)城市化、工業(yè)化完成的國家,是一個(gè)成熟市場(chǎng),在一個(gè)成熟市場(chǎng),政府的大規(guī)模介入,對(duì)市場(chǎng)的壓力當(dāng)然很大,但中國的城市化進(jìn)程主要是農(nóng)民工進(jìn)城、低端剛性需求的釋放和成長造成的。

未來10年投資股票和投資房地產(chǎn),在中國的回報(bào)差別完全不太可能重復(fù)過去10年這么強(qiáng)烈的對(duì)比,過去10年房價(jià)漲了五六倍,而股指只漲了30%,這種格局肯定會(huì)發(fā)生變化。從長遠(yuǎn)來講,未來10年,在我看來股票市場(chǎng)上的投資機(jī)會(huì)應(yīng)該會(huì)比房地產(chǎn)要好。

華東師大商學(xué)院地產(chǎn)系主任華偉:

　明年房價(jià)上漲過快不會(huì)根本扭轉(zhuǎn)

中國的房地產(chǎn)行業(yè)依然處于青春期,雖然有一些小小的躁動(dòng),但功能是大大的,過失是小小的,明年的需要極其強(qiáng)烈,今年出現(xiàn)的房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象,明年也不會(huì)得到根本的扭轉(zhuǎn),但明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)相對(duì)更加堅(jiān)實(shí)和穩(wěn)健。所以還是一個(gè)字:漲,行動(dòng)還是一個(gè)字:搶。

今天中國的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和近期的發(fā)展,離不開房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,所以房地產(chǎn)在近期不但不會(huì)被打壓,而且一定會(huì)走向更加快速的成長之道。明年中國將是房市、股市輪動(dòng),高端房該漲的照漲不誤,但經(jīng)濟(jì)適用房和低端產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng),會(huì)讓成交結(jié)構(gòu)的優(yōu)化伴隨著房價(jià)的上漲,形成一道亮麗的風(fēng)景線。

　中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌:

　房地產(chǎn)市場(chǎng)可能“軟著陸”

國家土地局頒布了今年的土地供應(yīng)量將達(dá)到18.5萬公頃,而過去五年的土地供應(yīng)量不到6萬公頃,今年如果完成土地供應(yīng)量,明年我們的供應(yīng)會(huì)大量上市,特別是下半年以后,即使我們現(xiàn)在限購、限貸壓抑了一部分需求,到時(shí)候釋放的話,我們供應(yīng)量夠的話,也不會(huì)引起強(qiáng)烈反彈,因?yàn)楣┣箨P(guān)系相對(duì)平衡,這樣的情況下,我想強(qiáng)力反彈的可能性從供應(yīng)方面應(yīng)該看不出來。

我的結(jié)論是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年第四季度和明年保持量價(jià)穩(wěn)定,銷量可能會(huì)穩(wěn)中有降,在銷量穩(wěn)定的情況下,房地產(chǎn)有望保持基本平穩(wěn),現(xiàn)在房價(jià)上漲還是8%,住宅是10%,后兩個(gè)月不會(huì)增長那么快,同比增長會(huì)下降,但可能還是正的；而環(huán)比很可能是在正負(fù)零上下浮動(dòng),有的地方可能環(huán)比下降一點(diǎn),有的地方環(huán)比還在上升,比如限購的地方,可能房價(jià)上升的動(dòng)力不足, 的地方,房價(jià)還有上升的動(dòng)力,基本上能保持平穩(wěn),如果這樣的話,我覺得我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸。當(dāng)然,這是一種期盼,也是可能的。

-言論

從房價(jià)上漲中受益的是誰呢?是人民群眾。不要忘記了,我們現(xiàn)在86%的居民有房產(chǎn),房產(chǎn)由于增值已經(jīng)成為超過居民其他資產(chǎn)的的家庭財(cái)產(chǎn)。

———中國企業(yè)家協(xié)會(huì)副會(huì)長、中房集團(tuán)理事長孟曉蘇

什么叫限購?就是東西不夠賣了才限購,這些城市都是供求關(guān)系緊張的地方,什么時(shí)候我們的供應(yīng)量起來了,現(xiàn)在的調(diào)控政策發(fā)揮作用了,使供求關(guān)系明顯改善了,我想就會(huì)逐步取消限購,這取決于地方政府,根據(jù)各地的市場(chǎng)情況來決定。

———中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌

　-對(duì)話 住建部政策研究副主任秦虹:

明年房價(jià)穩(wěn)定可期待

記者:此輪調(diào)控還會(huì)不會(huì)成為空調(diào)?

秦虹:現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和前些年的調(diào)控背景有很大的不同了。2004調(diào)控始終面臨經(jīng)濟(jì)過熱的大背景,所以國家調(diào)控有保有壓。防止經(jīng)濟(jì)過熱就是防止固定資產(chǎn)投資過快,就是要控制拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資過熱的行業(yè),鋼材、水泥、電解鋁都屬于增速過快的行業(yè),所以2004年開始緊銀根緊地根,控制房地產(chǎn)投資過快?？刂品康禺a(chǎn)市場(chǎng)開發(fā),這在客觀上就使得放大供應(yīng)受到很大的局限性,所以2004年調(diào)控,2005年房價(jià)上漲。

于是2006年國家出了70%土地的新建商品房建90平方米以下的小戶型這一政策,但是這一調(diào)控措施在供應(yīng)總量不增加的情況下調(diào)結(jié)構(gòu),效果非常有限。2003年到2007年中國的經(jīng)濟(jì)增長特別快,GDP、人均可支配收入、城鎮(zhèn)化速度增長都非?？?需求急劇放大,但是要防止經(jīng)濟(jì)過熱,供應(yīng)沒有有效的增加。

2008年,由于經(jīng)濟(jì)危機(jī),又采取了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,2008年連續(xù)5次降息,之后利率水平是25年較低,這種情況下購房子還有7折、8折的利率優(yōu)惠,2009年購房成本是較低的,刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速的膨脹。2009年全年商品房的成交增長速度達(dá)到了44%,而同期的竣工面積增長速度只有6.2%,這客觀上加劇了供求失衡,就讓大家感覺到2009年價(jià)格上漲是較快的。

今年的調(diào)控政策有個(gè)好的背景,一是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長很平穩(wěn),不會(huì)過快上漲,也沒有衰退的形勢(shì),這時(shí)出臺(tái)政策控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過快增長的政策余地相對(duì)來說大很多。過去需求增長的時(shí)候又不能增大供應(yīng),因?yàn)橐乐菇?jīng)濟(jì)過熱,又不能打擊需求,因?yàn)橐Ｔ鲩L。但今年政策出臺(tái)的余地是比較大的。

今年的調(diào)控,可以大幅度的增加供應(yīng),今年安排的住宅土地供應(yīng)是18.5公頃,扭轉(zhuǎn)供求失衡的局面,另一方面又可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。過去的5年平均每年住宅建設(shè)用地供應(yīng)是5萬公頃/年,而今年一年則是18.5萬公頃,是去年7萬公頃的2.6倍,從源頭上增加了供應(yīng),并非是單純的打擊需求。

此外調(diào)結(jié)構(gòu),18.5萬公頃中,中小戶型的商品房就是8萬公頃,這就比去年全面的供應(yīng)都大,還有4萬公頃的大戶型商品房,其余的都是保障性住房。從政策上來看,國十條設(shè)計(jì)上是比較周全的,現(xiàn)在主要是執(zhí)行層面。

今年加大土地供應(yīng)后,加上本應(yīng)年底供應(yīng)的樓盤延遲開盤,這些樓盤在明后年都會(huì)形成市場(chǎng)供應(yīng)量增大,那時(shí)房價(jià)穩(wěn)定是可期待的,那時(shí)新開樓盤不可能高開,大家就不必恐慌房價(jià)過快上漲,從而可以從容的選房子,現(xiàn)在的價(jià)格形勢(shì)是購房的機(jī)會(huì)。大家說不降價(jià)是二手房的價(jià)格,二手房比較復(fù)雜,老百姓始終面臨著我是拿著保值的資產(chǎn)還是貶值的貨幣的選擇,所以如果不是特別缺錢,二手房的價(jià)格很難大幅下降。

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