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樓市已顯回調跡象 購房抗通脹需三思
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 558 次
如果只想今年購房、明年或后年就賣出,以此來抵抗預期中的通脹,那么結果不一定會盡如人意。當前我國樓市已顯露回調跡象,房價則有些高處不勝寒,目前已有樓盤開始小幅降價促銷,第四季度打折樓盤必然越來越多
通脹快來了,搶房去!這似乎是很多國人的一致觀念。然而,購房子能夠抵御通脹么?筆者認為,對這個問題需三思而后行,當下如果不考慮中長期情況,只想今年購房、明年或后年就賣出,以此來抵御預期要到來的通脹,那么結果不一定會讓人滿意。
一思:房子的保值功能究竟如何
今年以來,在寬松的貨幣政策下,前8月新增信貸超過8萬億元,遠超去年全年和今年預定的5萬億目標。實際上,今年一季度貨幣供應與信貸數(shù)據(jù)甫一出籠,便引起經(jīng)濟學家們的關注與擔憂,再經(jīng)過媒體放大效應后,從4月開始,投資者便開始向樓市進軍,且愈演愈烈,投機客也有所跟進,7月以來更是形成了豪宅潮。
按照西方經(jīng)濟學理論,流動性過剩必然導致通貨膨脹,消費品價格、尤其是資產(chǎn)價格本質是一種貨幣現(xiàn)象。而事實證明,資產(chǎn)價格的上漲領跑于消費品價格,根據(jù)筆者的研究,M1、股市、樓市、消費品,四者之間依次呈領跑關系。近期的實證是:M1去年四季度觸底后快速回升,股市是從今年初反彈的,房價是由今年3月止跌上漲的,而CPI到8月仍是同比下降。
那么,購房到底能否抵御通脹?不妨做一個大跨度的數(shù)據(jù)對比。2000年-2008年,我國CPI增幅依次為:0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%,而全國房價指數(shù)增幅依次為:1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。對比結果一目了然:每年的房價漲幅都大于CPI增幅。
如此看來,單以房屋增值率衡量,購房肯定是保值的,若再算上租金回報率,則更劃算了??墒虑闆]這么簡單,還得深入探究一番。
2000年以來,我國樓市走了一輪波瀾壯闊的大行情,房價持續(xù)快速上漲,這是由我國1998年取消福利分房、經(jīng)濟高速成長、城市快速推進等多種利好因素共同作用的。這種情況在一國房地產(chǎn)發(fā)展史上,只能特定的存在,不可能長久如此。
不妨舉三個較壞的例子。1990年日本樓市泡沫破滅后,東京的地價和房價至今都沒能回到當初的水平;1997年香港樓市泡沫破滅后,住宅價格至今沒能超過1997年三季度的高點;2006年6月美國房價到達頂點,然后持續(xù)下跌,并導致次貸危機,引爆金融危機。如果投資者在上述三個房價高點購入房產(chǎn),則不僅沒有跑贏CPI,而且會賠得一塌糊涂。
當然,上述事情近幾年不可能在中國發(fā)生,不過這也不代表永遠不會發(fā)生。做個簡單推理,目前我國城鎮(zhèn)住房私有率約為84%,如果加上農村則約為92%,這可能是全球較高的。就算考慮到目前城鎮(zhèn)存量房中占比的是房改以前的老公房,需要升級換代,但我國居民的傳統(tǒng)是“居者有其屋”為榮,投資投機風氣遠超歐美國家,多年后勢必出現(xiàn)很多空置房,必然降低房子的保值功能。
二思:房租增幅遠滯后于房價說明什么
很多人只知道近些年我國房價漲得快,卻忽視了房租增幅遠遠滯后于房價的事實。這固然與民眾“重購輕租”的傳統(tǒng)觀念有關,卻能在一定程度上反映出房價上漲的根基不穩(wěn),因為住宅價格是價值的反映,而商品價值的基礎是實用價值,房子的使用價值集中體現(xiàn)在房租水平上。
2004年~2008年,我國租金漲幅維持在2%上下,但房價增幅卻高達6%-10%。2009年一季度,7城市的普通住宅租金回報率除北京外均小于4%,其中上海、杭州均低于3%,明顯低于發(fā)達國家5%-8%水平。如果拉開時間跨度來看,近12年我國房產(chǎn)復合租金回報只有5.05%,明顯低于法國近9年的6.00%,英國近26年的7.90%、澳大利亞近22年的9.50%。
不過長期來看,根據(jù)國際經(jīng)驗,購房抵御通脹的功效還是很明顯的。算上房屋增值和租金雙重收益,再把通脹因素考慮進去,香港近18年私人住宅的年均復合回報率為6.65%,澳大利亞近22年寫字樓的年均復合回報率為7.5%,英國近26年零售物業(yè)的年均復合回報率為9.9%。
三思:投資股票與投資房產(chǎn)回報率孰高
各種物業(yè)的率有所不同,因此,想要通過中長期投資房產(chǎn)賺錢的人應對這點有所了解。以香港近18年數(shù)據(jù)為例,住宅、寫字樓、零售物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)的年均復合率依次為6.65%、6.57%、9.88%、9.23%,后兩者明顯優(yōu)于前兩者。當然,住宅投資的門檻和風險要低于其它物業(yè),即使不愿租,也能用于自住。
1998年-2007年,我國寫字樓與商業(yè)用房實際年均復合率大致相同,在10%左右,高出住宅1.5個百分點。從結構來看,其中,住宅年均復合增值率為4.51%,明顯高于商業(yè)用房及寫字樓,但其租金回報率卻要比寫字樓及商業(yè)用房低許多,這使得住宅率反而低于寫字樓及商業(yè)用房。由此證明,短期來看,投資住宅回報率更高,長期而言,投資商辦物業(yè)更劃算。
值得關注的是,任何投資都有機會成本。一個簡單的問題是,同樣一筆錢,你若投資股票,回報率是高于還是低于投資房產(chǎn)?1929年-2002年,美國道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)的平均年收益率(加上分紅)為11.31%,略低于澳大利亞的近22年的12.5%、英國近26年的13%的房產(chǎn)率(不剔除CPI)。長期而言,投資股市和投資樓市的回報率差別不大,房產(chǎn)保值、增值的穩(wěn)定性優(yōu)于股票,而股票的流動性更佳、交易成本低于樓市,僅從投資角度分析,二者并無本質的區(qū)別。
總之,筆者認為,如果不考慮中長期情況,只想今年購房、明年或后年就賣出,以此來抵抗預期要到來的通脹,那么,結果不一定會盡如人意。因為當前我國樓市已顯露回調跡象,自7月開始,全國商品房成交量持續(xù)下滑,開發(fā)商期盼的“金九”已成為鏡中花。至于房價,則有些高處不勝寒,目前已有樓盤開始小幅降價促銷,第四季度打折樓盤必然越來越多。(楊紅旭 作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)
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