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樓市已顯回調(diào)跡象 購(gòu)房抗通脹需三思
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 565 次
如果只想今年購(gòu)房、明年或后年就賣出,以此來(lái)抵抗預(yù)期中的通脹,那么結(jié)果不一定會(huì)盡如人意。當(dāng)前我國(guó)樓市已顯露回調(diào)跡象,房?jī)r(jià)則有些高處不勝寒,目前已有樓盤開始小幅降價(jià)促銷,第四季度打折樓盤必然越來(lái)越多
通脹快來(lái)了,搶房去!這似乎是很多國(guó)人的一致觀念。然而,購(gòu)房子能夠抵御通脹么?筆者認(rèn)為,對(duì)這個(gè)問(wèn)題需三思而后行,當(dāng)下如果不考慮中長(zhǎng)期情況,只想今年購(gòu)房、明年或后年就賣出,以此來(lái)抵御預(yù)期要到來(lái)的通脹,那么結(jié)果不一定會(huì)讓人滿意。
一思:房子的保值功能究竟如何
今年以來(lái),在寬松的貨幣政策下,前8月新增信貸超過(guò)8萬(wàn)億元,遠(yuǎn)超去年全年和今年預(yù)定的5萬(wàn)億目標(biāo)。實(shí)際上,今年一季度貨幣供應(yīng)與信貸數(shù)據(jù)甫一出籠,便引起經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的關(guān)注與擔(dān)憂,再經(jīng)過(guò)媒體放大效應(yīng)后,從4月開始,投資者便開始向樓市進(jìn)軍,且愈演愈烈,投機(jī)客也有所跟進(jìn),7月以來(lái)更是形成了豪宅潮。
按照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,流動(dòng)性過(guò)剩必然導(dǎo)致通貨膨脹,消費(fèi)品價(jià)格、尤其是資產(chǎn)價(jià)格本質(zhì)是一種貨幣現(xiàn)象。而事實(shí)證明,資產(chǎn)價(jià)格的上漲領(lǐng)跑于消費(fèi)品價(jià)格,根據(jù)筆者的研究,M1、股市、樓市、消費(fèi)品,四者之間依次呈領(lǐng)跑關(guān)系。近期的實(shí)證是:M1去年四季度觸底后快速回升,股市是從今年初反彈的,房?jī)r(jià)是由今年3月止跌上漲的,而CPI到8月仍是同比下降。
那么,購(gòu)房到底能否抵御通脹?不妨做一個(gè)大跨度的數(shù)據(jù)對(duì)比。2000年-2008年,我國(guó)CPI增幅依次為:0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%,而全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)增幅依次為:1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。對(duì)比結(jié)果一目了然:每年的房?jī)r(jià)漲幅都大于CPI增幅。
如此看來(lái),單以房屋增值率衡量,購(gòu)房肯定是保值的,若再算上租金回報(bào)率,則更劃算了??墒虑闆](méi)這么簡(jiǎn)單,還得深入探究一番。
2000年以來(lái),我國(guó)樓市走了一輪波瀾壯闊的大行情,房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲,這是由我國(guó)1998年取消福利分房、經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)、城市快速推進(jìn)等多種利好因素共同作用的。這種情況在一國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上,只能特定的存在,不可能長(zhǎng)久如此。
不妨舉三個(gè)較壞的例子。1990年日本樓市泡沫破滅后,東京的地價(jià)和房?jī)r(jià)至今都沒(méi)能回到當(dāng)初的水平;1997年香港樓市泡沫破滅后,住宅價(jià)格至今沒(méi)能超過(guò)1997年三季度的高點(diǎn);2006年6月美國(guó)房?jī)r(jià)到達(dá)頂點(diǎn),然后持續(xù)下跌,并導(dǎo)致次貸危機(jī),引爆金融危機(jī)。如果投資者在上述三個(gè)房?jī)r(jià)高點(diǎn)購(gòu)入房產(chǎn),則不僅沒(méi)有跑贏CPI,而且會(huì)賠得一塌糊涂。
當(dāng)然,上述事情近幾年不可能在中國(guó)發(fā)生,不過(guò)這也不代表永遠(yuǎn)不會(huì)發(fā)生。做個(gè)簡(jiǎn)單推理,目前我國(guó)城鎮(zhèn)住房私有率約為84%,如果加上農(nóng)村則約為92%,這可能是全球較高的。就算考慮到目前城鎮(zhèn)存量房中占比的是房改以前的老公房,需要升級(jí)換代,但我國(guó)居民的傳統(tǒng)是“居者有其屋”為榮,投資投機(jī)風(fēng)氣遠(yuǎn)超歐美國(guó)家,多年后勢(shì)必出現(xiàn)很多空置房,必然降低房子的保值功能。
二思:房租增幅遠(yuǎn)滯后于房?jī)r(jià)說(shuō)明什么
很多人只知道近些年我國(guó)房?jī)r(jià)漲得快,卻忽視了房租增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房?jī)r(jià)的事實(shí)。這固然與民眾“重購(gòu)輕租”的傳統(tǒng)觀念有關(guān),卻能在一定程度上反映出房?jī)r(jià)上漲的根基不穩(wěn),因?yàn)樽≌瑑r(jià)格是價(jià)值的反映,而商品價(jià)值的基礎(chǔ)是實(shí)用價(jià)值,房子的使用價(jià)值集中體現(xiàn)在房租水平上。
2004年~2008年,我國(guó)租金漲幅維持在2%上下,但房?jī)r(jià)增幅卻高達(dá)6%-10%。2009年一季度,7城市的普通住宅租金回報(bào)率除北京外均小于4%,其中上海、杭州均低于3%,明顯低于發(fā)達(dá)國(guó)家5%-8%水平。如果拉開時(shí)間跨度來(lái)看,近12年我國(guó)房產(chǎn)復(fù)合租金回報(bào)只有5.05%,明顯低于法國(guó)近9年的6.00%,英國(guó)近26年的7.90%、澳大利亞近22年的9.50%。
不過(guò)長(zhǎng)期來(lái)看,根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),購(gòu)房抵御通脹的功效還是很明顯的。算上房屋增值和租金雙重收益,再把通脹因素考慮進(jìn)去,香港近18年私人住宅的年均復(fù)合回報(bào)率為6.65%,澳大利亞近22年寫字樓的年均復(fù)合回報(bào)率為7.5%,英國(guó)近26年零售物業(yè)的年均復(fù)合回報(bào)率為9.9%。
三思:投資股票與投資房產(chǎn)回報(bào)率孰高
各種物業(yè)的率有所不同,因此,想要通過(guò)中長(zhǎng)期投資房產(chǎn)賺錢的人應(yīng)對(duì)這點(diǎn)有所了解。以香港近18年數(shù)據(jù)為例,住宅、寫字樓、零售物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)的年均復(fù)合率依次為6.65%、6.57%、9.88%、9.23%,后兩者明顯優(yōu)于前兩者。當(dāng)然,住宅投資的門檻和風(fēng)險(xiǎn)要低于其它物業(yè),即使不愿租,也能用于自住。
1998年-2007年,我國(guó)寫字樓與商業(yè)用房實(shí)際年均復(fù)合率大致相同,在10%左右,高出住宅1.5個(gè)百分點(diǎn)。從結(jié)構(gòu)來(lái)看,其中,住宅年均復(fù)合增值率為4.51%,明顯高于商業(yè)用房及寫字樓,但其租金回報(bào)率卻要比寫字樓及商業(yè)用房低許多,這使得住宅率反而低于寫字樓及商業(yè)用房。由此證明,短期來(lái)看,投資住宅回報(bào)率更高,長(zhǎng)期而言,投資商辦物業(yè)更劃算。
值得關(guān)注的是,任何投資都有機(jī)會(huì)成本。一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題是,同樣一筆錢,你若投資股票,回報(bào)率是高于還是低于投資房產(chǎn)?1929年-2002年,美國(guó)道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)的平均年收益率(加上分紅)為11.31%,略低于澳大利亞的近22年的12.5%、英國(guó)近26年的13%的房產(chǎn)率(不剔除CPI)。長(zhǎng)期而言,投資股市和投資樓市的回報(bào)率差別不大,房產(chǎn)保值、增值的穩(wěn)定性優(yōu)于股票,而股票的流動(dòng)性更佳、交易成本低于樓市,僅從投資角度分析,二者并無(wú)本質(zhì)的區(qū)別。
總之,筆者認(rèn)為,如果不考慮中長(zhǎng)期情況,只想今年購(gòu)房、明年或后年就賣出,以此來(lái)抵抗預(yù)期要到來(lái)的通脹,那么,結(jié)果不一定會(huì)盡如人意。因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)樓市已顯露回調(diào)跡象,自7月開始,全國(guó)商品房成交量持續(xù)下滑,開發(fā)商期盼的“金九”已成為鏡中花。至于房?jī)r(jià),則有些高處不勝寒,目前已有樓盤開始小幅降價(jià)促銷,第四季度打折樓盤必然越來(lái)越多。(楊紅旭 作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng))
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