房地產(chǎn)新政年底到期，近期，明年房地產(chǎn)金融走勢一時成為業(yè)界討論的熱點。明年會執(zhí)行怎樣的貨幣政策？二套房能否繼續(xù)享受優(yōu)惠利率？在政府的優(yōu)惠政策減少的情況下，購房者怎樣選擇適合自己的房貸產(chǎn)品？商業(yè)銀行又將如何應(yīng)對市場變化？……

　　近日，記者專訪了新近帶領(lǐng)招商銀行個人信貸業(yè)務(wù)獲得亞洲銀行家頒發(fā)的“零售信貸獎”的招商銀行個人信貸部負(fù)責(zé)人蔣玉榮，請他就購房者關(guān)心的許多問題作了專業(yè)分析。

　　建議：投資房產(chǎn)抗通脹

　　作為直接監(jiān)控著房企資金動向的銀行系統(tǒng)，一直是樓市理性的旁觀者，無論開發(fā)貸款還是個人按揭貸款，銀行掌握的資金走勢總是以較客觀的數(shù)據(jù)展示著樓市的發(fā)展趨勢。對于成都樓市當(dāng)前的形勢，蔣玉榮認(rèn)為，當(dāng)前成都的房地產(chǎn)走勢是“溫和上升”，當(dāng)然也不排除在“通脹預(yù)期”和“流動性過?！钡碾p重壓力下導(dǎo)致整個市場快速升溫、房價急速走高的可能。對這種樓市的走勢，他認(rèn)為主要有兩大原因支撐：一是老百姓通脹預(yù)期大大增加了，從較近3年國家公布的CPI數(shù)據(jù)看，基本維持在5%左右；二是今年國家4萬億的投資及大量的信貸投放，流動性過剩突顯。

　　“對這種情況，我個人認(rèn)為，以投資對抗通脹是不錯的選擇。”蔣玉榮表示，他和大多數(shù)人相信“房價也許跑不過劉翔，可是一定能跑贏CPI”的想法一樣，投資是當(dāng)前對抗通脹的不錯之選。他認(rèn)為，目前樓市的剛性需求被進(jìn)一步激發(fā)，大多數(shù)年輕人開始為結(jié)婚而購房，父母給未成年子女購房，以備子女將來成家使用的現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)，再加上是城市化進(jìn)程加快，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求旺盛。

　　“如果是自住，什么時候購房都不會是錯誤的選擇；短期內(nèi)房價下行的可能不會太大，但上漲的幅度也會趨于平緩。當(dāng)然具體到房地產(chǎn)投資而言，這個還需要投資者自己擦亮眼睛，做出正確判斷?！笔Y玉榮說。

　　提醒：下手前需看清政策

　　較近房產(chǎn)界對今年底房地產(chǎn)新政到期，對樓市的影響有著各種各樣的猜測，經(jīng)歷過政策調(diào)整對投資影響的購房者也積極觀望著明年的走勢，在大家關(guān)注的政策中，金融政策是重要的部分。較近，對明年貨幣政策的預(yù)測也有很多種，無論從緊或?qū)捤傻呢泿耪叨紝Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的影響甚大。對于此種情況，蔣玉榮認(rèn)為2009年在國家適度寬松貨幣政策和積極財政政策的刺激下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速復(fù)蘇的態(tài)勢，從較近公布的GDP數(shù)據(jù)和統(tǒng)計局公布的一系列宏觀數(shù)據(jù)來看，“我們有理由相信，未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)金融仍將呈現(xiàn)上行態(tài)勢”。

　　蔣玉榮分析說，就金融政策而言，今年以來住房市場“量價雙升”，土地拍賣價格再創(chuàng)新高。今年前三季度成都市場個人貸款增速也較快，在這種情況下，國家

　　勢必會出臺相應(yīng)政策抑制房價的快速增長?！霸?0月21日溫總理在國務(wù)院常務(wù)會議指出‘今年后幾個月，要把正確處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理好通脹預(yù)期的關(guān)系作為宏觀調(diào)控的?！艺J(rèn)為，這體現(xiàn)了國家對通脹風(fēng)險的重視，這將對貨幣政策產(chǎn)生一定的影響，預(yù)計較早有可能會在明年一季度對貨幣政策進(jìn)行微調(diào)，不排除加息，甚至是調(diào)

　　整準(zhǔn)備金率等措施?！?/P>

　　對于個人投資，蔣玉榮覺得投資者應(yīng)對整體大勢有一定判斷，“加息其實是一把雙刃劍，可以降低通脹預(yù)期，但也可能會抑制消費和投資。”他認(rèn)為投資者應(yīng)選擇多種不同渠道的投資，不因投資停留在房地產(chǎn)或者金融等單一的領(lǐng)域，“綜合多樣的投資能減少風(fēng)險發(fā)生?！?/P>

　　介紹：解決型房貸服務(wù)

　　目前市面上五花八門的房貸產(chǎn)品為購房者提供了豐富多樣的選擇，蔣玉榮特意提醒廣大購房者，不要一味追求省息，購房者可根據(jù)不同的資金狀況進(jìn)行選擇。“以招行的房貸產(chǎn)品為例，我們有各種特色鮮明的房貸產(chǎn)品。比如，直貸式產(chǎn)品適合于資金充足的購房者，這種產(chǎn)品可以讓客戶享受開發(fā)商的一次性付款優(yōu)惠；固定利率貸款產(chǎn)品對近期收入無重大起伏的客戶規(guī)避了利率風(fēng)險，特別在加息通道

　　上，對收入穩(wěn)定的購房者有一定的吸引力；循環(huán)授信適用于資金需求靈活的客戶，對客戶盤活自己的固定資產(chǎn)也有積極作用；隨借隨還，則讓客戶享受自由的還款、借款時間，特別適合于涉及多項投資領(lǐng)域的客戶?！?/P>

　　蔣表示，創(chuàng)新房貸產(chǎn)品是銀行發(fā)展的趨勢，房貸產(chǎn)品將會越來越全面地照顧到購房者的不同需求。近期招商銀行推出了一款針對個人貸款客戶在不同的人生階段遇到資金周轉(zhuǎn)問題時的解決型房貸服務(wù)——停本還息，“比如購房者遇到了家人生病住院、臨時工作變動等，會造成收入或者支出方面的變化，但這個客戶本身是具備還款能力，而且信譽(yù)記錄一直良好，這時我們就會在客戶資金臨時周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難時，為客戶提供了停本還息的服務(wù)，給予客戶一定的緩沖期”。他也認(rèn)為，目前銀行對“房貸蛋糕”的爭奪競爭十分激烈，只有從購房者的需求出發(fā)，才能真正獲得市場的認(rèn)同。

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