本周樓市研究院推出貼近購房者、具有實(shí)惠借鑒性的《“通脹”預(yù)期下的購房策略》，撥開表面紛繁的現(xiàn)象和線索，從購房者角度出發(fā)，力求為其提供有價(jià)值的借鑒。因?yàn)?，購房者從來都是這個(gè)房地產(chǎn)市場中較應(yīng)該受到關(guān)注和重視的一環(huán)，《樓市研究院》當(dāng)然會也從這個(gè)較重要的一個(gè)環(huán)節(jié)入手，給予這個(gè)行業(yè)理性、健康、積極的建議。同時(shí)，也希望開發(fā)商能夠針對形勢作出積極應(yīng)對，和購房者形成有機(jī)互動(dòng)。

　　購房自住和購房投資是兩個(gè)完全不同的概念，一個(gè)是效用化，一個(gè)是利益化。這兩種購房需求硬挨區(qū)別來看，在具體購房過程中所考慮的因素也應(yīng)該區(qū)別對待。但有一些關(guān)鍵因素是共通的必須考慮的，因此，本期《樓市研究院》推出包含投資和自住購房需求的關(guān)鍵問題厘清。

　　購房能不能消解“通脹”？

　　不可否認(rèn)，美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)是因?yàn)槊绹莻€(gè)過度透支的國家，美國人不存錢，中國老太太和美國老太太消費(fèi)觀念更新的故事曾經(jīng)影響了很多人。當(dāng)然，中國是世界上較有儲蓄習(xí)慣的國家，由于相關(guān)社會保障制度的不完善，中國老百姓幾乎都有存錢養(yǎng)老的習(xí)慣。但這并不意味著中國老百姓很有錢。

　　受全面“通脹”預(yù)期的影響，人們紛紛投資不動(dòng)產(chǎn)，通過購房抵御“通脹”，避險(xiǎn)。但至少目前通脹還只是個(gè)預(yù)期，并沒有客觀形成。但這也并不表示未來就不會出現(xiàn)“通脹”，在目前全球流動(dòng)性泛濫的情況下，價(jià)格的上漲的順序?qū)⑹枪蓛r(jià)漲、樓價(jià)漲之后是物價(jià)漲。CPI結(jié)構(gòu)分析物價(jià)已經(jīng)在出現(xiàn)了恢復(fù)性上漲，可以推斷房價(jià)已經(jīng)上漲到了高位。國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員王小廣(王小廣博客,王小廣新聞,王小廣說吧)指出，房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代是否結(jié)束還很難說，但較繁榮的時(shí)期應(yīng)該已經(jīng)過去。他判斷，房地產(chǎn)未來的成長性會降低，不會再像原來房價(jià)五、六年翻四倍、五倍了。有人判斷說中國房地產(chǎn)調(diào)整結(jié)束了，馬上要進(jìn)入新的高增長期。這種可能性不大，太樂觀也不太真實(shí)，房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

　　雖然經(jīng)過30年的改革開放，人民物質(zhì)生活有了很大的增長，但據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前有80%的家庭抗風(fēng)險(xiǎn)能力是不足的。這是想通過購房對抗“通脹”的購房者值得注意的：大家不應(yīng)該把貸款購的房子當(dāng)成你的個(gè)人資產(chǎn)，如果是的，那有可能成為負(fù)資產(chǎn)，或者說現(xiàn)在的房子當(dāng)成硬通貨資產(chǎn)，而不是真正的增值的資產(chǎn)。比如80萬元房子賣了可以變現(xiàn)100萬，但事實(shí)在這個(gè)過程中你支付了貸款手續(xù)費(fèi)、交納了各種稅費(fèi)、還有不少的利息，這100萬真的到你想變現(xiàn)的時(shí)候并不值80萬了，你只是在用現(xiàn)在的眼光想將來。

　　目前來看，很多購房者并沒有真正實(shí)現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)自覺”，大多基于一種現(xiàn)有現(xiàn)有購購力情況下的理想狀況預(yù)算。那么，當(dāng)通貨膨脹一來時(shí)會發(fā)生什么情況呢？ 頭先工資上漲是落后通脹1-2年的時(shí)間。從實(shí)際來說，工資上漲是通貨膨脹傳導(dǎo)的較末端。其實(shí)，通貨膨脹從個(gè)人角度講就是資產(chǎn)清零，因此從現(xiàn)實(shí)講就不會出現(xiàn)工資與通脹同步增長。如果是真的通脹，那么工資上漲要滯后2年時(shí)間，物價(jià)上漲、消費(fèi)上漲，醫(yī)療上漲，一切都在上漲，除了你的收入沒有上漲以外。而在這種情況下，80%的人又缺少對抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。因此若真正出現(xiàn)“通脹”大部分人在期間不會選擇購房，這就是通脹時(shí)期的地產(chǎn)蕭條的必然規(guī)律，大部分人購不起，房價(jià)也就不會上漲。

　　何時(shí)購房較合適？

　　這是困擾大多數(shù)購房者的一個(gè)問題，不管是自住還是投資。購房都是為了高值的回報(bào)和居住的享受，提升生活質(zhì)量。因此，都不能因?yàn)橘彿慷绊懥俗约旱纳钯|(zhì)量，尤其是以按揭貸款的方式購房。因此，應(yīng)遵循業(yè)界公認(rèn)的三個(gè)規(guī)律考量：一是房價(jià)收入比。聯(lián)合國1993年對世界107個(gè)國家進(jìn)行了全面研究得出的標(biāo)準(zhǔn)是3-6倍。即你購購一套房子時(shí)，總房款(包括裝修費(fèi))與家庭稅后收入之比如果為3-6倍，則說明這種房價(jià)在你的支付能力內(nèi)。這一比例越高，說明房價(jià)就越高。二是個(gè)人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)去)。這個(gè)比一般在28%-35%.如果超過35%，則個(gè)人負(fù)擔(dān)過重，不僅擠壓個(gè)人其他消費(fèi)，而且會降低家庭的生活質(zhì)量。三是家庭負(fù)債余額(即家庭的各種負(fù)債，如汽車貸款、信用卡、私人借款、教育貸款等)與家庭總收入比。這一比例不能超過50%.從上述的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查來看，國內(nèi)不少民眾特別是年輕一族在做購房決策時(shí)沒有進(jìn)行仔細(xì)測算，蜂擁購房，從而導(dǎo)致月供收入比過高。而這又有房價(jià)一路高漲的原因。

　　曾在深圳發(fā)起“不購房運(yùn)動(dòng)”，繼而又組織“萬人團(tuán)購”的鄒濤，在其博客上列出了他對何時(shí)出手較合適的認(rèn)識和建議，將購房時(shí)機(jī)其歸結(jié)為七個(gè)信號:

　　個(gè)較佳出手購房的信號：媒體上或生活中發(fā)現(xiàn)有房企破產(chǎn)、倒閉，合并重組出現(xiàn)的報(bào)道，或有房企老板(非中介公司)逃跑或跳樓，員工集體要工資的新聞出現(xiàn)時(shí)。市民可等2-3個(gè)月再出手。個(gè)較佳出手購房的信號：政府再出臺更優(yōu)惠的鼓勵(lì)老百姓購房的政策。這樣的政策出臺，預(yù)示之前的優(yōu)惠政策沒起多大的作用，但要等新政策實(shí)行至少1個(gè)月以后，市民可考慮出手。第三個(gè)較佳出手購房的信號：用自己8-10年左右的家庭總收入計(jì)算，能購到自己相對比較合適的住房(按照平均標(biāo)準(zhǔn)，不做不切實(shí)際的想法)。第四個(gè)較佳出手購房的信號：在你工作、生活的周圍聽不到或很少聽到有誰再想炒房子了。第五個(gè)較佳出手購房的信號：在公開信息上看到有拍賣公司刊登的銀行拍賣樓齡1-3年的新普通住宅的信息，在你工作、生活的周圍經(jīng)常聽到有人供不起樓了或找人賣樓了，中介那里1-3年樓齡的新房賣盤明顯增加且價(jià)格比去年低(說明他在虧損甩賣)。第六個(gè)較佳出手購房的信號：有土地和房產(chǎn)方面的政府官員大量落馬后，再等至少2-3個(gè)月。第七個(gè)較佳出手購房的信號：參加團(tuán)購購房，發(fā)展商給的團(tuán)購價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)優(yōu)惠時(shí)。這時(shí)也可毫不猶豫出手，因?yàn)槟氵t疑別人不會遲疑。

　　產(chǎn)品透視四原則

　　無論是投資還是自住，除卻對客觀經(jīng)濟(jì)形勢和市場特征的研判，產(chǎn)品自身都是必須關(guān)注的。因此，綜合相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士的四個(gè)原則，值得準(zhǔn)備購房的購房者一看。

　　一、要“市政配套”不要“(開發(fā)商)樓宇自身配套”

　　較明顯的是，市政配套不要錢或者平攤到各平米里面。由開發(fā)商通過成本分?jǐn)傓D(zhuǎn)嫁予消費(fèi)者，是市場普遍問題不是個(gè)性問題。而開發(fā)商樓宇自身配套，既抬高單價(jià)，以為大賣點(diǎn)，又得花錢購后期享受，并且訂價(jià)不受市場約束與行政約束，愛去不去，如高端的泳池，如高端的甚至是私人會所，如名校，如寄宿類幼兒園等等。

　　二、要“體積”不要“面積”

　　體積是立體地看的，如空高三米三，凈高肯定好用并且二次裝修可以弄個(gè)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，象酒店的復(fù)式房樣的，既享受又節(jié)約支出。而且未來家具將向成套、拆分、便利使用及綜合方向發(fā)展，非常吻合小戶型大空間的產(chǎn)品。面積是平面的，包括了你無端分?jǐn)偟牟糠峙c開發(fā)商說是的部分，無論陽臺還是露臺，開發(fā)商總歸賺了錢的，無論多層還是高層，總歸大于百分之十的公攤率，而且受設(shè)計(jì)市場影響，許多戶型存在的浪費(fèi)，如房間多于十平，如地方上的寬廳，在節(jié)約時(shí)代不要浪費(fèi)，所以不要面積要體積是必然。

　　三、要“粗裝”不要“精裝”

　　以后可能會推廣成品房，這將是開發(fā)商的一個(gè)普遍性賣點(diǎn)，樣板間會越來越漂亮，這個(gè)時(shí)候注意要“粗裝”不要“精裝”。就是開發(fā)商提供廚衛(wèi)地平方面的裝修較好，對成品房，也只須基本的裝修部分，不要參照樣板間來購 ，裝修公司要利潤，開發(fā)商指望從整體裝修方面轉(zhuǎn)嫁部分成本予裝修之上，課稅及管理成本都會轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)里，越是看似豪華的裝修你承擔(dān)的負(fù)面成本越多。

　　粗裝標(biāo)準(zhǔn)包括，只進(jìn)行例行空間的裝修，而廳、主室、次房等方面的事情留給你。精裝意味著你家跟他家一模一樣，雖然不會走錯(cuò)家門，但我覺得不妥，打發(fā)自己的藝術(shù)細(xì)胞也好，演示一下自己與家人的審美差異也罷，每個(gè)人的裝修支出預(yù)算是不一樣的。

　　四、要“要自然景觀”不要“城市景觀與人造景觀”

　　以前沒人愿意為景觀掏錢，現(xiàn)在時(shí)代不同了。但掏得明白才算數(shù)。

　　自然景觀容易看到生機(jī)，并且開發(fā)商不用掏后期的維護(hù)成本或較少，自然利用率高些，而且景觀加入過多的人為因素會變得四不象，而且支出增加導(dǎo)致負(fù)擔(dān)增加，還有就是人造景觀目前尚無法達(dá)到可生長的地步。如天然水景與人造水景，許多小區(qū)的死水就是一例，還有名貴的樹木，猜猜較終是誰在掏錢？還有許多臺詞上寫的臺地園林，西式園林，你見過這些沒有，是不是比純粹的綠地好用？（編輯：吳麗珍）

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