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購房未必防通脹 現(xiàn)在易被套牢
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 546 次
2009年的樓市瘋狂注定將成為中國經(jīng)濟復蘇過程中的一個獨特景觀,歷史總是驚人地相似,2007年的炒房熱在今年又被推上一個新的高峰,這里有一個奇怪的悖論:一面是政府不斷重復“通脹還很遙遠”的定調,無數(shù)經(jīng)濟學家和媒體也在發(fā)出“當心購下樓市通脹”的預警,但另一面卻是無數(shù)瘋狂的資金在涌向樓市。明明是樓市的泡沫正在越吹越大,為什么那些精明的炒房客仍然瘋狂追逐?答案只有4個字:通脹預期。
然而,資產(chǎn)投資的鐵律是,當較多的人較瘋狂地熱議某個投資品的時候,就是這種投資品進入瘋狂泡沫期的大眾情緒征兆。
投資熱席卷樓市
在一項針對北京樓市的調查中,顯示在北京三季度購房人群中,購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達到了65%,而在二季度這一比例僅為32%。從中不難看出,投資已經(jīng)取代自住而成為目前樓市的主題。
在中國,誰是政策的先知先覺者?除了專業(yè)炒股的股民和投資機構外,恐怕就是那些專業(yè)炒房的投資客了,而從以往的歷史來看,投資房產(chǎn)也的確是不會虧本的購賣。購房到底能否抵御通脹?不妨做一個大跨度的數(shù)據(jù)對比。2000年-2008年,我國CPI增幅依次為:0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%,而全國房價指數(shù)增幅依次為:1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。對比結果一目了然:每年的房價漲幅都大于CPI增幅。
正是這種“購房抵御通脹”的心理預期,使得2009年的樓市出現(xiàn)了“搶房如同大白菜”的奇觀。一套上百萬的房子好幾個人搶,購房子需要托關系,排號費炒到10萬的瘋狂局面在各地真實上演。更為離譜的一幕是,杭州的購房人提前幾天在即將開盤的樓盤處排隊等房,為了維持秩序,當?shù)夭坏貌粍佑梦渚途?,開發(fā)商出于安全考慮,只能提前開盤。而在深圳,房價越貴賣得越好,每平方米超過5萬元的豪宅開盤,幾天內(nèi)就被一搶而光。
這種瘋狂的氛圍就像病毒一樣傳染性,也成為2009歲末樓市的典型寫照,同時也造就了開發(fā)商們百年不遇的“黃金時代”,但問題在于,這種盛景能維持多久呢?
樓市火暴的臺前幕后
按照目前大多數(shù)經(jīng)濟學家的分析,今年來樓市的量價齊升與三個因素有著直接關系:頭先是宏觀面經(jīng)濟與信貸的持續(xù)增長,其次是寬松的貨幣政策與大量的貨幣流動性,再次是購購力。
但這只是樓市繁榮的表象,更深層次的原因在于,在目前的中國還沒有任何一個行業(yè)能像樓市這樣吸納如此之多的“熱錢”,股市雖然也是選擇之一,但風險太大。
如果把中國樓市的這一波上漲放在全球金融危機的大背景下來看,“避險+保值”為大量過剩資金進入樓市提供了充足的理由。這其中,由于全球性信貸寬松而產(chǎn)生的大量熱錢,加上國內(nèi)為應對金融危機而在不到一年間釋放的近10萬億信貸資金,其實是一把雙刃劍,它既可以推動經(jīng)濟的復蘇,同時又成為可怕的通脹陰影。一個明顯的例證就是近來被人們看到的大蒜的瘋狂?!昂M鉄徨X的涌入,賭的就是人民幣升值,這和2007年時的情況有些類似,它直接推高了京滬深等一線城市的高端房價,對于這些熱錢來說,它關注的不是現(xiàn)在的價格,而是未來人民幣升值后的資產(chǎn)溢價?!遍L期關注投資市場的 人士林佳告訴記者,他認為這些海外和國內(nèi)的流動資本之所以敢大肆進入,正是因為中國的樓市有一個致命的軟肋,即政策不會輕易劇烈調整,所以就開始放心大膽地炒作起來。
此外,在林看來,對樓市政策的制定者來說,目前這種局面也是一種“無奈之下的次優(yōu)選擇”,通過樓市吸納大量過剩資金,可以避免對宏觀經(jīng)濟的其他層面造成重大沖擊,可以為經(jīng)濟的復蘇和發(fā)展贏得寶貴的時間。
一廂情愿的“購房升值”
對于樓市的大炒家們來說,短期的波動影響的只是其賬面上的財富,即使泡沫被刺破,只要能及時把“接力棒”傳給下一個購家,他們還能全身而退,但對于不幸被卷入其中的百姓投資者來說,其后果就遠非傾家蕩產(chǎn)所能形容的了。
如果從中國上一輪經(jīng)濟增長的情況來看,一旦通貨膨脹出現(xiàn),那么資產(chǎn)價格泡沫也將隨之破滅。中國通貨膨脹在2008年2-4月為較高點,但國內(nèi)股市在2007年10月就開始下跌。樓市的調整各個地方不同,但是在深圳,2008年2-4月則是價格調整較深的幾個月。如果購購住房是為了保值,那么等通貨膨脹出現(xiàn)時,從經(jīng)驗上來看其結果只能是適得其反。而且,在這個時期,盡管國內(nèi)通貨膨脹不低,但是人民幣不僅沒有貶值,反之處于快速升值態(tài)勢上。也就是說,在當時,人民幣對內(nèi)貶值對外則是升值。如果人民幣是升值的,購購住房要達到保值的預期只能是適得其反。
對中國的住房市場來說,它基本上是一個政策市,市場預期變化很大程度上取決于政府的政策。而政府正是基于全面通脹尚不會很快到來的判斷,才會在一定程度上容忍樓市這一局部泡沫的存在。不過,當前國內(nèi)較為緊迫的經(jīng)濟問題,是大量的信貸資金涌入房地產(chǎn)市場、投資者利用銀行金融杠桿推高房價。這種情況的出現(xiàn),可能成為阻礙中國經(jīng)濟明年經(jīng)濟的復蘇及穩(wěn)定增長的巨大障礙。如果中國房地產(chǎn)泡沫越吹越大,整個中國經(jīng)濟發(fā)展的進程一定會中斷。在這樣的一種情況下,政府一定會密切關注國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格變化,一定會采取適當?shù)姆绞讲蛔屩袊姆康禺a(chǎn)泡沫吹大,因此,如果房地產(chǎn)泡沫再吹大,房地產(chǎn)政策調整將是必然,面臨房地產(chǎn)政策如此大不確定,這種情況下購房要抵御通貨膨脹事實上是不可能的。
現(xiàn)在“搶房”小心高位套牢
近期,國家信息經(jīng)濟預測部高端經(jīng)濟師祁京梅接受媒體采訪時認為,目前并不是購房的較好時機,因為現(xiàn)在購房“購的是房地產(chǎn)的通脹”,而不是防通脹。頭先是今明兩年出現(xiàn)嚴重通脹的可能性不大,因為物價漲幅不僅受貨幣供給的影響,更受到市場需求的制約。其次是房地產(chǎn)發(fā)展周期和經(jīng)濟增長周期并非完全同步,以對CPI的上漲預期判斷房價上漲周期不可行。一套期房從購購到入住再到取得房產(chǎn)證并上市交易,少說要一兩年時間,而在這期間政府可能已經(jīng)通過對通脹的治理將樓市的泡沫擠掉,房價重新回到了一個相對合理的水平。這樣,高位購入房產(chǎn)者不僅沒能保值增值,還出現(xiàn)了資產(chǎn)縮水。
此外,由于資產(chǎn)泡沫的膨脹,明年銀行加息和提高存款準備金率預期增強,如果加息,對現(xiàn)在利用貸款進行房產(chǎn)投資的人來說,還貸壓力可能增大。
所以,現(xiàn)階段想要購房的人,較好先想清楚自己為什么要購房。如果是為了結婚、就近上班、孩子上學、照顧老人、安家落戶,這種出于生活需要的購房在什么時候購都是劃算的,即便房子價格跌了,價值還在,再算上各種時間成本、幸福指數(shù),總是會賺的。但如果僅僅為了抗通脹、投資升值,還是不購房為上,更不要借貸購房,因為,不購房較壞的結果是正財富縮水,但不會陷入“負資產(chǎn)”的黑洞。
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