樓市頭當(dāng)其沖但影響有限

12月25日，央行宣布12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。其中5年期以上貸款利率由現(xiàn)行的6.14%上調(diào)到6.4%，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響。隨后，住建部同步上調(diào)了個(gè)人住房公積金貸款利率。

對(duì)于這次加息，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主旨還在于調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)，抑制通脹，但樓市無(wú)疑頭當(dāng)其沖?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)是占用資金比較大的行業(yè)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸款還是購(gòu)房貸款，都是影響樓市的重要因素，因此樓市對(duì)加息非常敏感。 ”北京師范大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)黃興文在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

但是，有觀點(diǎn)認(rèn)為，加息的時(shí)間點(diǎn)顯示出此次加息對(duì)樓市的指向非常明確。房貸的計(jì)算是以年度為時(shí)間單位進(jìn)行調(diào)整，趕在元旦前“出乎意料”的加息，明顯是為存量房貸利率的即時(shí)調(diào)整鋪路，千億資金因此從個(gè)人可支配收入回流銀行，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)資金回收力度非常大。

但專(zhuān)家表示，不配合其他針對(duì)性手段而單純的加息，對(duì)樓市影響非常有限。10月20日，央行年內(nèi)頭次上調(diào)基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，隨后不久又第四次提高存款準(zhǔn)備金率。當(dāng)時(shí)正值樓市“二次調(diào)控”風(fēng)聲正緊，但從效果看來(lái)，加息對(duì)樓市的影響并不明顯。 10月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅較9月有所回落，但是11月卻再次量?jī)r(jià)齊升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.7%。

“上次加息也是主要針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)，而對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，要配合更有針對(duì)性的政策才能起到效果。在新國(guó)十條、新國(guó)五條之后，政策帶來(lái)的利空預(yù)期被市場(chǎng)消化掉，又沒(méi)有新的政策跟進(jìn)，才出現(xiàn)了加息之后樓市依然我行我素的局面。 ”在接受本報(bào)采訪時(shí)，工商聯(lián)地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)黃嵐分析。

開(kāi)發(fā)成本提高可能推高房?jī)r(jià)

“連續(xù)加息，更重要的意義是向市場(chǎng)釋放政策從緊的信號(hào)，無(wú)論是在銀行層面，還是在企業(yè)層面都產(chǎn)生一個(gè)資金從緊的預(yù)期。 ”黃興文表示。多數(shù)專(zhuān)家認(rèn)為，即使是目前已經(jīng)連續(xù)兩次加息，但是受到滯后效應(yīng)和加息力道溫和等影響，實(shí)質(zhì)效果短期內(nèi)不會(huì)有太大的顯現(xiàn)。

“一兩次加息并不會(huì)有太大作用，如果連續(xù)加息對(duì)樓市就會(huì)造成一定的影響，而短期內(nèi)的連續(xù)加息對(duì)樓市預(yù)期的影響會(huì)很大。 ”住建部政策研究副主任王玨林對(duì)記者說(shuō)。

“提高存款準(zhǔn)備金率會(huì)影響對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款特別是開(kāi)發(fā)貸款；加息既增加了開(kāi)發(fā)商的資金成本，也提高了貸款購(gòu)房人的購(gòu)房成本，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲有一定的作用，但是當(dāng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，加息的作用有限，甚至還不如利率優(yōu)惠取消與二套放貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的影響大。 ”黃興文說(shuō)。

但在眼下的樓市環(huán)境下，加息會(huì)否帶來(lái)房?jī)r(jià)不降反升的負(fù)面效應(yīng)也為部分學(xué)者所擔(dān)心。黃興文分析，從開(kāi)發(fā)商的角度看，加息后會(huì)一定程度上增加開(kāi)發(fā)成本，這可能產(chǎn)生兩方面效果：一種可能是開(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)艿酵{后，加速賣(mài)房，用以回收資金；但也可能出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)之中，反而起到抬高房?jī)r(jià)的效果。“現(xiàn)在來(lái)看，未來(lái)會(huì)向哪個(gè)方向發(fā)展還得繼續(xù)觀察。 ”黃興文表示。

黃嵐也表示，在現(xiàn)在的樓市環(huán)境下，抑制房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量抬頭的趨勢(shì)，僅加息一招很難奏效，還需繼續(xù)出政策組合拳?！把巯峦泬毫Ρ容^大，購(gòu)房人仍將樓市作為資金避險(xiǎn)保值的渠道。眼下熱錢(qián)大量流入樓市，這使得大家對(duì)下一步樓市發(fā)展依然看好?？峙滦枰雠_(tái)更有針對(duì)性的政策才能達(dá)到效果。 ”黃嵐表示。

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