與2009年上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)"量?jī)r(jià)齊升"的繁榮鼎盛相比，下半年樓市確實(shí)開(kāi)始出現(xiàn)了回調(diào)跡象，但成交量下降的背后，國(guó)內(nèi)樓市仍然是一副"虛火上升"的表象。 面對(duì)這一局面，投資者到底該如何把握下半年的樓市？

較新數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)典型城市7月住宅總成交面積環(huán)比下跌4%，其中，上海7月商品住宅成交面積194萬(wàn)平方米，環(huán)比6月下降5.37%，成為上海今年以來(lái)頭次成交環(huán)比下跌。此外，北京、廣州和深圳等一線城市的月度成交量也頭度面臨全線下跌。

但成交量下降的背后，國(guó)內(nèi)樓市仍然是一副"虛火上升"的表象：價(jià)格仍然高企，其中上海商品住宅成交均價(jià)15770元/平方米，環(huán)比上漲1.58%；購(gòu)房者反映，新盤(pán)捂盤(pán)跳價(jià)現(xiàn)象嚴(yán)重；此外開(kāi)發(fā)商"不差錢(qián)"，各地"地王"頻現(xiàn)……

記者采訪調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，樓價(jià)的走勢(shì)未必?zé)o蹤跡可循。

解盤(pán)：多因素促成"縮量上漲"

樓市成交量環(huán)比下滑，而價(jià)格卻節(jié)節(jié)攀高，究竟是怎樣的因素促成了樓市"縮量上漲"的局面再現(xiàn)江湖？

"縮量上漲是多因素形成的。"中房指數(shù)系統(tǒng)副主任陳晟在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，"其中成交量持續(xù)下滑的原因主要有兩條：一是商品房新增供應(yīng)面積沒(méi)有跟上；二是價(jià)格過(guò)高抑制了剛性需求。購(gòu)賣(mài)雙方的乏力導(dǎo)致了市場(chǎng)的成交量得不到進(jìn)一步地釋放。"

數(shù)據(jù)證明了上述有關(guān)商品房新增供應(yīng)面積不足的觀點(diǎn)。戴德梁行較近一份分析報(bào)告指出，去年11月以來(lái)，樓市成交量持續(xù)恢復(fù)帶動(dòng)庫(kù)存積壓的快速消化：截至6月底，主要城市庫(kù)存消化量已超過(guò)原有庫(kù)存的46%。如果按照2009年上半年的月均成交測(cè)算，預(yù)計(jì)未來(lái)三個(gè)月內(nèi)，全國(guó)主要城市現(xiàn)有庫(kù)存將有可能消化出清。

而中房指數(shù)系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也接近于戴德梁行的數(shù)據(jù)。陳晟向記者表示，在上半年量?jī)r(jià)齊升的恢復(fù)行情中，滬上樓市的可售住宅面積已經(jīng)由8個(gè)月降至3個(gè)月的"警戒線"附近，有個(gè)別開(kāi)發(fā)商手中可售房源甚至已經(jīng)低于這一"警戒線"。

盡管研究機(jī)構(gòu)表示，目前開(kāi)發(fā)商手中新開(kāi)工面積和整體竣工面積可以支撐銷(xiāo)售30個(gè)月，但一來(lái)從竣工到銷(xiāo)售，需要時(shí)間6個(gè)月以上，"遠(yuǎn)水解不了近渴"；二來(lái)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年以來(lái)，全國(guó)整體竣工面積一直小于銷(xiāo)售面積，而開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置面積為銷(xiāo)售面積的60%，四大一線城市則在30%左右?？硕鹬袊?guó)研究數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，全國(guó)31個(gè)典型城市成交量達(dá)到7479.2萬(wàn)平方米，同比、環(huán)比漲幅分別為110.6%和70.6%；同期商品住宅供應(yīng)總量?jī)H為4724.8萬(wàn)平方米，同比下降21.4%，與節(jié)節(jié)攀高的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)極為不相稱。

此外，開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)跳價(jià)行為則更是助長(zhǎng)了樓市"縮量上漲"的局面。專家分析，捂盤(pán)減少了本就不夠的市場(chǎng)供應(yīng)量，不斷地跳價(jià)則超出了部分市民的購(gòu)房能力，由積極轉(zhuǎn)為觀望，購(gòu)賣(mài)雙方的乏力造成了成交量的減少；而跳價(jià)行為必然導(dǎo)致已成交房源的均價(jià)上升，從而拉高整體商品房均價(jià)。

除了供求因素外，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任華偉則更多地關(guān)注到政策面變化對(duì)于樓市走向的影響。

華偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，滬上樓市的"縮量"和"上漲"都與近期頗受關(guān)注的信貸政策微調(diào)跡象有關(guān)。他指出，信貸政策整體出現(xiàn)微調(diào)，房貸口徑尤其是二套房房貸口徑的緊縮頭當(dāng)其沖，這就遏制了部分中低端房源的購(gòu)房需求，市場(chǎng)成交量的下滑不可避免；同時(shí)，信貸緊縮導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)周期拉長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)進(jìn)一步地不平衡---內(nèi)環(huán)內(nèi)的高端住宅市場(chǎng)的購(gòu)購(gòu)者一般不用商業(yè)貸款，信貸政策收緊對(duì)這部分需求影響不大，而環(huán)間和外環(huán)的房源購(gòu)購(gòu)者很大一部分依靠商業(yè)貸款---這樣一來(lái)，中高端房源成交火爆，低端市場(chǎng)乏人問(wèn)津，商品房成交均價(jià)自然而然地向上抬升。

觀察：政策偏緊但不"收緊"

其實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響的絕不止華偉所關(guān)注的信貸緊縮。 進(jìn)入7月以來(lái)，政府對(duì)于樓市的針對(duì)性政策明顯增多，而這些政策多少有對(duì)于上半年樓市價(jià)格恢復(fù)過(guò)快的"糾偏"之意，其方式大致可分為兩類：

一是"重申"已有政策。比如，面對(duì)上半年迅猛增長(zhǎng)的房貸，銀監(jiān)會(huì)近日重申嚴(yán)格執(zhí)行在實(shí)際操作中已有松動(dòng)的"二套房貸"標(biāo)準(zhǔn)。此前，銀監(jiān)會(huì)還下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》。再如，上海市住房保障和房屋管理局近日也公開(kāi)重申，嚴(yán)格執(zhí)行實(shí)行多年的"三萬(wàn)平方米"規(guī)定：即商品住房項(xiàng)目超過(guò)三萬(wàn)平方米，確需分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于三萬(wàn)平方米。

二是整治捂盤(pán)、囤地等違規(guī)違法行為。如上海于7月中旬出臺(tái)《商品房銷(xiāo)售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》，頭次規(guī)定商品房的銷(xiāo)售方案須經(jīng)備案并在售樓場(chǎng)所予以公示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)盡快申請(qǐng)預(yù)售，房管部門(mén)應(yīng)盡快審批等，以遏制開(kāi)發(fā)商"少量多批"、"捂盤(pán)惜售"的做法。

以上新規(guī)對(duì)于滬上樓市的作用也是立竿見(jiàn)影，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)現(xiàn)象得到很大緩解，樓市新增供應(yīng)量明顯增加。數(shù)據(jù)顯示，在新規(guī)出臺(tái)后的一周7.13-7.19內(nèi)，上海共上市18個(gè)樓盤(pán)，推出38.3萬(wàn)平方米商品住宅房源，比前一周整整多供應(yīng)116%。而充足的供應(yīng)量也使得之前嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面有所緩解，當(dāng)周，滬上樓市呈現(xiàn)出購(gòu)房者所樂(lè)于見(jiàn)到的"量增價(jià)跌"的局面---一手商品住宅的成交量為42.88萬(wàn)平方米，環(huán)比微升4.2%。平均成交價(jià)格連續(xù)兩周下滑，相比此前一周的14836元/平方米，環(huán)比下跌3.7%。

分析師薛建雄認(rèn)為，新規(guī)之所以收到如此好的效果，原因在于違規(guī)的成本增高，"誰(shuí)違規(guī)，誰(shuí)出局"的游戲規(guī)則讓開(kāi)發(fā)商只能按規(guī)矩辦事。"一旦發(fā)現(xiàn)所定價(jià)格嚴(yán)重背離市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格，開(kāi)發(fā)商的預(yù)售申請(qǐng)將得不到批準(zhǔn)。"

然而，下半年的樓市調(diào)控政策是否會(huì)進(jìn)一步收緊，從而讓房?jī)r(jià)回到平穩(wěn)發(fā)展的軌道上來(lái)呢？

業(yè)內(nèi)的主流觀點(diǎn)是，在宏觀經(jīng)濟(jì)沒(méi)有出現(xiàn)持續(xù)回暖的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不大會(huì)出現(xiàn)政府強(qiáng)力調(diào)整的局面。如房產(chǎn)專家楊健指出的那樣："中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀其實(shí)仍處于調(diào)整階段，在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)作為國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)，政府仍會(huì)以保護(hù)和維穩(wěn)的基調(diào)實(shí)施調(diào)控，畢竟房地產(chǎn)上下游涉及100多個(gè)企業(yè)，其中制造業(yè)頭當(dāng)其沖，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境還未全面轉(zhuǎn)好的情況下，政府應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)過(guò)為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。"

開(kāi)發(fā)商也有相同的預(yù)期。他們預(yù)計(jì)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和資產(chǎn)泡沫的權(quán)衡中，管理層近期將更傾向于前者；下半年政策調(diào)整將限于局部領(lǐng)域，全面收緊的可能性很??；樓市銷(xiāo)量將高位震蕩，房?jī)r(jià)也將溫和上升；地產(chǎn)牛市目前處于"中場(chǎng)"而非"終場(chǎng)"。

基于這種預(yù)期，開(kāi)發(fā)商仍然瘋狂拿地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月3日至7月30日四周，全國(guó)37個(gè)監(jiān)控城市共成交土地243幅，成交面積1231萬(wàn)平方米。其中，上海、天津、杭州等地均在7月刷新地王紀(jì)錄。這樣瘋狂拿地的背后，一方面是有國(guó)資背景的大企業(yè)有充裕的資金支持，另一方面，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商認(rèn)為至少在下半年，樓價(jià)還將維持在一個(gè)較高水平，市場(chǎng)還有利可圖。

記者手記：購(gòu)房還需等一等

樓市很復(fù)雜，結(jié)果誰(shuí)都不敢肯定。 在記者采訪中，每當(dāng)提及"樓市何時(shí)見(jiàn)頂？房?jī)r(jià)何時(shí)回落？"之類的問(wèn)題時(shí)，各位專家學(xué)家大多"欲言又止"，表示不敢肯定，但他們中的多數(shù)都向記者提到"具體要看政策走向"。

此言如醍醐灌頂---在信息泛濫的年代，歷史很容易被遺忘。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了"二套房"新政，其中要求申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套含以上住房的，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，此項(xiàng)抑制炒房政策的殺傷力很大，之后房地產(chǎn)業(yè)就進(jìn)入了為期一年多的調(diào)整期；直到2008年10月，由于國(guó)際金融危機(jī)，財(cái)政部和央行又要求"金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，較低頭付款比例調(diào)整為20%"，由于對(duì)"改善型普通自住房"界定未明，由此打開(kāi)了松綁"二套房貸"的缺口，樓市也隨即見(jiàn)底。

可以想象，當(dāng)今有關(guān)二套房政策的口徑只不過(guò)是"強(qiáng)調(diào)"2008年10月的舊規(guī)，堅(jiān)持利率7折，防止實(shí)際操作中6折、5折的出現(xiàn)。那么，一旦二套房政策的口徑"收緊"至利率的1.1倍，情況將會(huì)變得怎樣？"房老虎"還會(huì)堅(jiān)挺嗎？

從7月以來(lái)管理層頻繁的"微調(diào)"動(dòng)作中可以看出，政府絕非沒(méi)有看見(jiàn)資產(chǎn)的泡沫，而是在資產(chǎn)泡沫和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的兩者相較中，取其大者，暫且不出臺(tái)過(guò)度緊縮以至于妨礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策。

這樣的政策包括二套房政策等專門(mén)針對(duì)樓市的專項(xiàng)政策，還包括收緊貨幣政策此類宏觀政策。收緊貨幣政策的結(jié)果是，通脹預(yù)期沒(méi)有了，投資客的購(gòu)房熱情將受到極大打壓；寬松信貸沒(méi)有了，剛性需求的購(gòu)房者的購(gòu)購(gòu)力也會(huì)受到一定沖擊；開(kāi)發(fā)商天價(jià)拿地的激情和捂盤(pán)惜售的算盤(pán)更沒(méi)有了，因?yàn)樗麄兊綍r(shí)需要關(guān)心的就不再是房?jī)r(jià)能賣(mài)多高，而是資金鏈會(huì)不會(huì)斷裂。只是這一切的發(fā)生有一個(gè)前提：經(jīng)濟(jì)需要強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，不再依靠貨幣政策"輸血"和龍頭產(chǎn)業(yè)---房地產(chǎn)的"救駕"。

"房?jī)r(jià)在2010年與實(shí)體經(jīng)濟(jì)掛鉤。"這是受訪者經(jīng)常跟記者提到的句話。這句話的邏輯是：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)才有希望跌。

(作者：陳子凌)