目前政府出臺(tái)的政策都是針對(duì)高房?jī)r(jià),抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成為政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),由于房?jī)r(jià)下跌對(duì)地產(chǎn)投資有很強(qiáng)的抑制作用,從主觀上講,在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然復(fù)雜的情況下,政府不愿意看到房?jī)r(jià)大幅下跌的局面。而是否能抑制過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì),還需要綜合權(quán)衡多種手段。如果單有信貸的控制而沒(méi)有實(shí)際加大供給,未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)重拾上行的態(tài)勢(shì),畢竟經(jīng)過(guò)大規(guī)模的信貸擴(kuò)張,股票和地產(chǎn)將是消化這些資金的重要渠道。

目前一線城市房?jī)r(jià)泡沫化的傾向已比較嚴(yán)重,而中西部城市的泡沫化還在繼續(xù),如果政府加大提供保障房、廉租房,并且采取嚴(yán)厲的手段打擊銷售中的違規(guī)行為,房?jī)r(jià)繼續(xù)上升的態(tài)勢(shì)會(huì)有所緩解,不排除在銀行和政府嚴(yán)控的措施下,一些財(cái)務(wù)實(shí)力一般的開(kāi)發(fā)商采取降價(jià)策略,這在深圳、廣州以及一些東部城市有所可能。而對(duì)于北京、上海,我們認(rèn)為,即使在較壞的情況下,出現(xiàn)滯漲的可能會(huì)更大。

二三線地產(chǎn)面臨機(jī)會(huì)

雖然很多地產(chǎn)公司的股價(jià)與NAV相比出現(xiàn)了20%以上的折讓,但這并不意味著目前是投資地產(chǎn)股的良好時(shí)機(jī)。由于未來(lái)還有不確定性,并且房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì)一直處于偏緊或中性的調(diào)控周期內(nèi),地產(chǎn)公司今年要想獲得利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)有一定的難度,即使以二線城市為開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)公司也將面臨競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的情況。不過(guò),由于一線城市可供開(kāi)發(fā)的面積相對(duì)有限,加之地價(jià)不斷上漲,不排除今年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的可能,因此那些主業(yè)在二三線城市同時(shí)在一線城市也有部分業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)相對(duì)會(huì)穩(wěn)定。

由于行業(yè)面臨的大環(huán)境仍未有大的改觀,我們認(rèn)為未來(lái)地產(chǎn)業(yè)整體投資的機(jī)會(huì)不大,投資者可以結(jié)合區(qū)域熱點(diǎn)及有關(guān)題材,選擇二三線城市為的上市公司,如中南建設(shè)(000961,股吧)、京能置業(yè)(600791,股吧)、榮盛發(fā)展(002146,股吧)等。

估值偏低孕育板塊反彈行情

近三個(gè)月地產(chǎn)板塊一直處于調(diào)整態(tài)勢(shì),地產(chǎn)股超跌嚴(yán)重。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì),按總市值加權(quán)平均法計(jì)算,自2009年12月8日至2010年2月23日的調(diào)整階段,申萬(wàn)地產(chǎn)指數(shù)下跌幅度高達(dá)24.30%,同期全部A股跌幅為10.14%,很顯然地產(chǎn)股相對(duì)大市超跌較為明顯。

從估值角度來(lái)看,按照TTM法剔除負(fù)值計(jì)算,截至2月25日,地產(chǎn)板塊市盈率為31.64倍,而全部A股為25.28倍,申萬(wàn)地產(chǎn)板塊相對(duì)全部A股估值溢價(jià)為125.16%。而觀察地產(chǎn)板塊相對(duì)大盤(pán)估值溢價(jià)的歷史走勢(shì)發(fā)現(xiàn),自2005年1月1日至2010年2月25日,以周為統(tǒng)計(jì)單位,申萬(wàn)地產(chǎn)板塊相對(duì)全部A股的估值溢價(jià)歷史平均值為140.07%,理論上限值為148.15%,理論下限值為131.98%。顯然,目前該板塊相對(duì)全部A股的估值溢價(jià)大幅低于理論下限值,因而,地產(chǎn)板塊的估值存在回歸歷史均值水平的動(dòng)力,從這個(gè)角度而言,估值的嚴(yán)重偏低也一定程度上在孕育板塊的反彈行情。

資金壓力仍在

雖然去年房企現(xiàn)金流有所好轉(zhuǎn),但從環(huán)比角度觀察,第四季度20家房企中共有14家經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)下降,占比達(dá)到七成,其中4家公司第四季度現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為負(fù)值。20家房企第四季度投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-15.77億元,而第三季度為-3.88億元。

分析人士指出,2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖帶動(dòng)了地產(chǎn)商的投資力度,新開(kāi)工水平逐漸回升。在建項(xiàng)目不斷加大投入是四季度房企現(xiàn)金流出現(xiàn)下滑的主要原因。

盡管第四季度的現(xiàn)金流情況有所下降,不過(guò)這20家房地產(chǎn)上市公司整體仍然保持了比較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況,2009年共持有貨幣資金402.56億元,同比增長(zhǎng)148.82％;預(yù)收賬款為517.15億元,同比增長(zhǎng)201.82％,這也為房企繼續(xù)補(bǔ)充項(xiàng)目?jī)?chǔ)備提供了有力支持。

值得關(guān)注的是,自去年年底以來(lái),為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施。目前,全國(guó)樓市成交量出現(xiàn)下滑,央行對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)貸款的政策也趨于嚴(yán)格,這對(duì)房企的資金鏈提出了新的考驗(yàn)。

專家表示,房地產(chǎn)行業(yè)的投資屬性決定了樓市價(jià)格與貨幣市場(chǎng)的密切關(guān)系。未來(lái)一旦信貸持續(xù)收緊,將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響,開(kāi)發(fā)商的資金鏈也必然有所收緊。尤其在今年下半年,開(kāi)發(fā)商或?qū)⒚媾R更多的資金壓力。