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上市房企脫水:借款增六成 負債率70%
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 487 次
東興證券行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼在總結(jié)房地產(chǎn)半年報時指出,上半年房地產(chǎn)上市公司的變化是資金流出加大。雖然房地產(chǎn)上市公司在2009年的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流達到近十年較好狀態(tài),但截至6月,房地產(chǎn)上市公司的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流已創(chuàng)近幾年同期負值。
借款同比增近六成
來自wind資訊的統(tǒng)計,以申萬行業(yè)分類的135家房地產(chǎn)上市公司,總體資產(chǎn)負債率水平已達67.79%,較上年同期的63.94%上升了近4個百分點,較2009年年底的65.03%也上升了2.76個百分點。
而從“萬保招金”四大上市房企的情況來看,其資產(chǎn)負債率水平也均處于較高水平。其中招商地產(chǎn)(000024.sz)相對較低,也達61.30%,而保利地產(chǎn)(600048.sh)則高達76.77%,萬科a(000002.sz)和金地集團(600383.sh)的資產(chǎn)負債率也均接近了70%的水平。
根據(jù)鄭閔鋼在研報中的統(tǒng)計數(shù)據(jù),135家上市公司的借款達3317億元,同比增長56.46%,較2009年底增加了32.06%。其中,長期借款為2487億元,同比增長76.26%,較2009年底增加了34.86%;短期借款為830億元,同比增長16.90%,較2009年底增加了24.35%。
保利地產(chǎn)每股經(jīng)營現(xiàn)金流-5.10元
從現(xiàn)金流上看,經(jīng)歷上半年對房地產(chǎn)開發(fā)資金的投入和二季度銷售大幅縮量,截至6月底,房地產(chǎn)上市公司的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為-0.70 元,為近幾年來同期負值。
數(shù)據(jù)顯示,135家上市公司中,除了東方銀星(600753.sh)每股經(jīng)營現(xiàn)金流為0外,只有46家為正數(shù),而其余88家均為負值。與此相對應(yīng),在上年同期,每股經(jīng)營現(xiàn)金流出現(xiàn)負值的上市公司只有43家。
在每股經(jīng)營現(xiàn)金流的負值排名中,保利地產(chǎn)更是以-5.10元排名較后,其上年同期這一數(shù)據(jù)為1.71元。而招商地產(chǎn)、金地集團以及萬科a也均出現(xiàn)了較大的負值。
業(yè)內(nèi)人士表示,按照上市房企目前的資產(chǎn)負債率水平,利率變動對開發(fā)商利潤沖擊很大,杠桿越高利潤沖擊越大。同時,開發(fā)貸40%今年年底到期,開發(fā)商面臨一定的資金壓力。
鄭閔鋼也在其研報中預(yù)計,今年四季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金將明顯趨緊,一方面將迫使企業(yè)加大促銷力度;另一方面也將大大減弱開發(fā)企業(yè)提高商品房銷售價格的過高期望;接下來的4個月,商品房銷售活躍度將加大,銷售價格波動也將加大,9、10月份銷售價格的變化將對后市有很大的影響。
再融資暫停
據(jù)wind資訊統(tǒng)計,上市房企的再融資也幾近停頓,今年上半年,除了通過重組轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)企業(yè)的兩家上市公司外,并無真正的再融資出現(xiàn)。
而在8月底國泰君安舉辦的地產(chǎn)行業(yè)論壇上,有業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)企業(yè)融資方面,銀行貸款仍處于房地產(chǎn)融資的主導(dǎo)地位,平均為60%左右;盡管融資方式開始多樣化,但諸多融資渠道受約束也同時增加,企業(yè)融資難度和壓力在增大。
同時,銀行信貸向有保有壓發(fā)展的趨勢更加明顯?!翱刂埔?guī)模,優(yōu)化結(jié)構(gòu),防范風(fēng)險?!痹撊耸恐赋?,目前,個貸向自住靠攏,抑制投機;開發(fā)貸向優(yōu)質(zhì)企業(yè)靠攏,向西部和二、三線城市傾斜。土地儲備貸款向財政收入好的地方傾斜。
對此,很多房企也開始尋找新的融資渠道。世茂股份(600823.sh)證券事務(wù)代表俞鋒在上述論壇上表示,除了開發(fā)貸之外,公司還在嘗試信托、購方信貸等新的融資渠道。另外,還在嘗試經(jīng)營性物業(yè)貸款,按評估價的70%發(fā)放,利率為基準利率,期限為5~10年。
招商地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)黃培坤則表示,招商地產(chǎn)目前超過80%的有息負債為長期負債,且利率非常低。由于早在去年底公司就判斷利率將處于上升的趨勢,資金將趨于緊張,因此適時增加了大量的長期貸款,基本均在3~5 年期以上的低利率長債。
(作者:谷東)
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