2014年，注定成為中國樓市發(fā)生轉折的標志性年份。截至2015年1月20 日，共有40家上市房企公布去年銷售數(shù)據(jù)，其中24家房企未能完成年度銷售任務，占比達到60%。國家統(tǒng)計局同日發(fā)布的《2014年全國房地產開發(fā)和銷售情況》也顯示，去年房地產開發(fā)投資增速、商品房銷售面積和銷售額均出現(xiàn)明顯下滑。

　　業(yè)內人士認為，樓市“黃金十年”結束，行業(yè)分化愈發(fā)嚴重，強者恒強，中小房企生存壓力陡增。今年樓市庫存壓力依然較大，房企的資金鏈風險仍需警惕，不過，再融資政策放寬后，上市房企再融資將提速。

　　銷售不達標房企占六成

　　中原地產研究部統(tǒng)計顯示，截至1月20日，公布2014年銷售業(yè)績的上市房企（包括A股和港股）共40家，這40家企業(yè)2014年合計銷售金額達到了 1.82萬億元，相比2013年全年的1.58萬億元增長了15%。不過，這些企業(yè)完成年度任務情況相對較差，在40家企業(yè)中，僅16家企業(yè)達標，其他 24家企業(yè)未完成年度任務，占比達到60%。

　　完成銷售目標的房企大部分為年銷售額超過500億的大型品牌房企。恒大地產去年制定的銷售目標是1100億元，實際完成1315億元，完成率達119.5%，完成情況較好；萬科去年制定的銷售目標是2000億元，實際完成2151億元，完成率達107.6%；碧桂園去年制定的銷售目標是1280億元，實際完成1287.9億元，完成率達100.6%。

　　中原地產分析師張大偉表示，在市場下行背景下，能完成銷售目標的房企主要依賴于其項目在各城市間布局相對合理，積極降價促銷；此外，這些企業(yè)在2013年因為市場爆發(fā)，都預留了大量的銷售結轉到2014年。

　　完成率較低的是當代置業(yè)，公司去年制定的銷售目標是100億元，實際完成73.5億元，完成率僅73.5%。此外，中駿置業(yè)、瑞安房地產、深圳控股、奧園地產、金地集團等房企完成率均未超過85%。中原地產的分析報告認為，24家未達標房企多數(shù)為區(qū)域性中小房企，項目多分布在二三線城市，市場的下行對這些城市沖擊較為明顯，降價促銷都難以拉動銷售增長，銷售不達標、業(yè)績下滑甚至虧損也就在所難免。

　　另外，樓市下行引發(fā)購房者對未來房屋升值的預期發(fā)生改變，特別是高凈值人群和投資客觀望心理濃厚，從而導致部分別墅、豪宅等銷售下滑，也直接影響了一些專注中高端物業(yè)開發(fā)房企的業(yè)績表現(xiàn)。比如金地集團去年實現(xiàn)490.4億的銷售額，同比僅增長4%，只完成其600億銷售目標的81.7%；龍湖地產去年實現(xiàn)銷售490.5億元，同比僅增長2%，只完成其570億銷售目標的86.1%。

　　業(yè)績分化或持續(xù)

　　盡管2014年樓市整體下行，但行業(yè)龍頭在銷售、管理及融資方面的優(yōu)勢，使得市場集中度繼續(xù)提升，中小房企不斷被淘汰。展望2015年，多家機構研報指出，房地產行業(yè)的分化趨勢仍將持續(xù)，不僅表現(xiàn)在房企之間，也表現(xiàn)在不同城市之間。

　　中國某研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年共有80家房企躋身百億軍團，較2013年增加9家，銷售總額共計2.8萬億元，市場份額已近40%。但陣營之間差距拉大，陣營（1000億元以上）的銷售均值已經(jīng)是第三陣營（100億-300億元）的9倍。

　　銷售規(guī)模突破千億的房企達到7家，包括萬科、綠地集團、萬達商業(yè)、保利地產、恒大地產、碧桂園、中海地產。當了多年“老大”的萬科，被綠地趕超，二者的銷售額均突破2000億大關，同比增速均在20%以上。

　　相比之下，銷售規(guī)模在300億以下的不少房企，同比增速卻下降至個位數(shù)甚至是負增長。瑞安房地產去年銷售額97.5億元，同比大幅下降41%；深圳控股去年銷售額74億元，同比下降17.8%；保利置業(yè)去年銷售額241億元，同比下降9%。禹洲地產、萊蒙國際、花樣年去年的銷售增速分別僅為9%、6%、 1%。

　　張大偉認為，2015年房地產的發(fā)展將逐步企穩(wěn)，但行業(yè)的分化依然會持續(xù)，這主要體現(xiàn)在兩大方面：一是市場的分化，不同區(qū)域、不同城市會因為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、供求關系、人口和產業(yè)導入情況等而出現(xiàn)不一樣的市場行情；二是房企的分化，強者恒強，行業(yè)門檻越來越高，有品牌、運營、資金和資源優(yōu)勢的房企業(yè)績增速有望更快，而主動退出和尋求并購的中小開發(fā)商將增多。

　　再融資料提速

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年末商品房待售面積6.2億平方米，同比增長了26.1%。由于庫存壓力仍然較大，平安證券預計，在2015年上半年相當長的一段時間，去庫存仍將是市場的主旋律，房企的資金鏈風險仍需警惕。而對上市房企來說，放寬和擴大再融資的渴求仍然十分強烈。

　　1月16日，證監(jiān)會宣布上市公司再融資、并購重組涉及房地產業(yè)務的，國土資源部不再進行事前審查。這預示著房企再融資的審批周期將大大縮短，方案獲批的難度也將降低，有助于加速恢復A股上市房企再融資的“造血”功能。

　　中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2014年房企定增再融資已完成400億元，目前已公布方案、尚未實施的再融資規(guī)模則達到557億元，均投向房地產主業(yè)。如今，隨著政策松綁，勢必有更多上市房企啟動再融資方案。其中，那些負債率較高的房企無疑對再融資的渴求較為急迫。以泰禾集團為例，2014年三季報顯示，公司凈負債率已達到546%，位居上市房企之頭。

　　就在16日證監(jiān)會發(fā)布消息的當晚，泰禾集團就公告推出定增方案。泰禾集團擬以不低于 13.83元/股價格，非公開發(fā)行不超過2.89億股，募資不超過40億投向主業(yè)，以加大核心區(qū)域房地產項目開發(fā)力度。“政策放寬了，若快的話，爭取定增方案上半年就能通過；慢一點的話，三季度有望通過。”泰禾集團董秘洪再春表示。華發(fā)股份也在16日晚公告宣布籌劃定增事宜選擇停牌，業(yè)內預計公司再融資將投向房地產開發(fā)。

　　華泰證券研報認為，那些前期沒有再融資且大股東完全控股的地產公司，啟動再融資計劃的動力和速度將大大提升，對行業(yè)無疑是實質性利好。

　　部分房企2014年銷售情況一覽

　　企業(yè)名稱 銷售額（億元） 同比增長率（%） 銷售目標（億元） 完成情況

　　萬科 2151 25.90% 2000 107.60%

　　保利地產 1367 9% 1500 91.10%

　　恒大地產 1315 31% 1100 119.50%

　　碧桂園 1287.9 21.50% 1280 100.60%

　　中建地產 1270 -11.00% 1420 89.44%

　　中海地產 1126 1.70% 1120 100.54%

　　綠城中國 794 27.80% 650 122.15%

　　世茂房地產 702.16 5.00% 800 87.77%

　　華潤置地 692 4.50% 700 98.90%

　　融創(chuàng)中國 658.5 31% 650 101.30%

　　富力地產 544 29% 600 90.70%

　　華夏幸福 512.5 37% 500 102.50%

　　招商地產 510.5 18.20% 500 102.10%

　　龍湖地產 490.5 2% 570 86.10%

　　金地集團 490.4 9% 600 81.70%

　　雅居樂 441.6 9.60% 480 92.00%

　　遠洋地產 401 12% 400 100.30%

　　頭開股份 251.6 35% 247 101.86%

　　頭創(chuàng)置業(yè) 248.6 26.80% 280 88.80%

　　新城控股 245.1 19% 240 102.10%

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