谷東

雖然在上半年，房地產(chǎn)上市公司整體營業(yè)收入及凈利潤均出現(xiàn)了同比增長，但房地產(chǎn)政策的趨緊，也令該行業(yè)總體的資產(chǎn)負(fù)債率升至67.79%，現(xiàn)金流指標(biāo)也由正轉(zhuǎn)負(fù)。

東興證券行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼在總結(jié)房地產(chǎn)半年報(bào)時(shí)指出，上半年房地產(chǎn)上市公司的變化是資金流出加大。雖然房地產(chǎn)上市公司在2009年的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流達(dá)到近十年較好狀態(tài)，但截至6月，房地產(chǎn)上市公司的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流已創(chuàng)近幾年同期負(fù)值。

借款同比增近六成

來自Wind資訊的統(tǒng)計(jì)，以申萬行業(yè)分類的135家房地產(chǎn)上市公司，總體資產(chǎn)負(fù)債率水平已達(dá)67.79%，較上年同期的63.94%上升了近4個(gè)百分點(diǎn)，較2009年年底的65.03%也上升了2.76個(gè)百分點(diǎn)。

而從“萬保招金”四大上市房企的情況來看，其資產(chǎn)負(fù)債率水平也均處于較高水平。其中招商地產(chǎn)相對較低，也達(dá)61.30%，而保利地產(chǎn)則高達(dá)76.77%，萬科A和金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率也均接近了70%的水平。

根據(jù)鄭閔鋼在研報(bào)中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，135家上市公司的借款達(dá)3317億元，同比增長56.46%，較2009年底增加了32.06%。其中，長期借款為2487億元，同比增長76.26%，較2009年底增加了34.86%；短期借款為830億元，同比增長16.90%，較2009年底增加了24.35%。

保利地產(chǎn)每股經(jīng)營現(xiàn)金流-5.10元

從現(xiàn)金流上看，經(jīng)歷上半年對房地產(chǎn)開發(fā)資金的投入和二季度銷售大幅縮量，截至6月底，房地產(chǎn)上市公司的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為-0.70 元，為近幾年來同期負(fù)值。

數(shù)據(jù)顯示，135家上市公司中，除了東方銀星每股經(jīng)營現(xiàn)金流為0外，只有46家為正數(shù)，而其余88家均為負(fù)值。與此相對應(yīng)，在上年同期，每股經(jīng)營現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)值的上市公司只有43家。

在每股經(jīng)營現(xiàn)金流的負(fù)值排名中，保利地產(chǎn)更是以－5.10元排名較后，其上年同期這一數(shù)據(jù)為1.71元。而招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)以及萬科A也均出現(xiàn)了較大的負(fù)值。

業(yè)內(nèi)人士表示，按照上市房企目前的資產(chǎn)負(fù)債率水平，利率變動(dòng)對開發(fā)商利潤沖擊很大，杠桿越高利潤沖擊越大。同時(shí)，開發(fā)貸40%今年年底到期，開發(fā)商面臨一定的資金壓力。

鄭閔鋼也在其研報(bào)中預(yù)計(jì)，今年四季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金將明顯趨緊，一方面將迫使企業(yè)加大促銷力度；另一方面也將大大減弱開發(fā)企業(yè)提高商品房銷售價(jià)格的過高期望；接下來的4個(gè)月，商品房銷售活躍度將加大，銷售價(jià)格波動(dòng)也將加大，9、10月份銷售價(jià)格的變化將對后市有很大的影響。

再融資暫停

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，上市房企的再融資也幾近停頓，今年上半年，除了通過重組轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)企業(yè)的兩家上市公司外，并無真正的再融資出現(xiàn)。

而在8月底國泰君安舉辦的地產(chǎn)行業(yè)論壇上，有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)融資方面，銀行貸款仍處于房地產(chǎn)融資的主導(dǎo)地位，平均為60%左右；盡管融資方式開始多樣化，但諸多融資渠道受約束也同時(shí)增加，企業(yè)融資難度和壓力在增大。

同時(shí)，銀行信貸向有保有壓發(fā)展的趨勢更加明顯?！翱刂埔?guī)模，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，防范風(fēng)險(xiǎn)。”該人士指出，目前，個(gè)貸向自住靠攏，抑制投機(jī)；開發(fā)貸向優(yōu)質(zhì)企業(yè)靠攏，向西部和二、三線城市傾斜。土地儲(chǔ)備貸款向財(cái)政收入好的地方傾斜。

對此，很多房企也開始尋找新的融資渠道。世茂股份證券事務(wù)代表俞鋒在上述論壇上表示，除了開發(fā)貸之外，公司還在嘗試信托、購方信貸等新的融資渠道。另外，還在嘗試經(jīng)營性物業(yè)貸款，按評估價(jià)的70%發(fā)放，利率為基準(zhǔn)利率，期限為5~10年。

招商地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)黃培坤則表示，招商地產(chǎn)目前超過80%的有息負(fù)債為長期負(fù)債，且利率非常低。由于早在去年底公司就判斷利率將處于上升的趨勢，資金將趨于緊張，因此適時(shí)增加了大量的長期貸款，基本均在3~5 年期以上的低利率長債。