雖說綠城集團10月份有好幾個新盤開盤，但從前8個月的銷售額來看，要趕超萬科，貌似還要下狠功夫。

9月底，綠城集團常務副董事長壽柏年在杭州宣布成立綠城房產建設管理有限公司(以下簡稱“綠建”)時，業(yè)界一片嘩然。

很多人以為發(fā)展代建業(yè)務是綠城規(guī)避高負債率，繼續(xù)擴大規(guī)模發(fā)展的選擇。更有媒體將綠城這條戰(zhàn)略道路戲稱為“富士康”，以表示對其戰(zhàn)略的質疑。

今年6月份，曾為“綠建”做內部組建方案的蘭德地產策略咨詢機構總裁宋延慶(博客)向記者透露，綠城現在提出的代建合作模式，主要是出于戰(zhàn)略上的考慮，為企業(yè)發(fā)展道路尋找突破口，并非為突破宏觀調控帶來的影響。

業(yè)內都記得，2009年年底，綠城集團董事長宋衛(wèi)平賭咒：“3-5年內趕超萬科?！比绻粚ふ彝黄瓶冢涡l(wèi)平上述豪言壯語估計只能成明日黃花，隨風飄逝于西子湖。

“綠建”的成立，或是綠城尋求突圍的一個新招。

“綠建”出世

據了解，“綠建”已注冊成立，由綠城集團執(zhí)行總經理曹舟南出任總經理，主要提供品牌輸出與建設管理服務。

綠城決定“不出錢，不出地”，用“代建”的方式，規(guī)避和突破自身資金以及土地方面的瓶頸。

綠城代建有三種模式：其中一種是與已經取得土地證的企業(yè)對接，由合作方承擔全部或部分資金，綠城建設承擔開發(fā)任務。

有分析人士認為，如果代建方不能提供資金，中小開發(fā)商沒有絲毫與其合作的必要性。在宏觀調控下，資金問題是中小開發(fā)商較急需解決的問題，如果不能解決這個問題，還不如將項目賣掉。

宋延慶認為，一個項目，中小房地產企業(yè)做下來獲得的利潤是20%，而綠城是30%，綠城從中賺取7%的管理費應該是沒有問題的。

綠城集團副董事長羅釗明在接受本報記者采訪時透露，現在找綠城合作的中小開發(fā)商特別多?！拔覀儗@些企業(yè)進行多項調研，并做區(qū)域市場調查?！绷_釗明如是說。

宋延慶認為，綠城需要做出一個可行性的合作模式，要對合作方進行一系列的調研，包括資金狀況，就像是風投找項目搞調研一樣。

綠城另外一種代建模式是與外部資本對接，通過成立平臺公司募集資金。綠城負責開發(fā)建設，并與投資方共享收益。

對于這個模式，羅釗明表示，綠城主要是參與和發(fā)起成立基金，拓展融資渠道。這被認為是綠城與資金對接的一個方式，如果在“綠建”的大池子里面，既有合作方提供的代建項目，又有希望進入房地產投資的基金，“綠建”這個代建公司生意才會做好。否則，單純拿錢去做代建，綠城本身緊繃的現金流不能支撐。

第三種模式是與政府安置房建設對接，由綠城的專業(yè)團隊承擔項目開發(fā)任務。綠城將根據項目的銷售額或利潤額提取7%-8%的分紅。

對于相關媒體報道的“7%-8%的分紅”，羅釗明澄清說：“保障房利潤沒有那么高，也就是在3%-5%左右。”

宋延慶則認為，保障房利潤的高低關鍵在于如何與地方政府“談條件”。“獲得7%-8%的利潤是很有可能的。比如，一個項目，60%用來建保障房，配建40%商品房，還有車庫、車位和商鋪，別說7%-8%，15%的利潤都是有可能的?！彼窝討c如是說。

宋延慶表示，開發(fā)商做商品房是為了利潤，做保障房則是為了現金流。開發(fā)商做保障房，只要不賠錢就達到目的了。

“綠建”的成立，根本上是想為綠城另辟一條快速做大營業(yè)額的路子，希望能夠除自身開發(fā)業(yè)務之外，找一條快速發(fā)展的道路。

宋延慶認為，成立基金其實就是想做大營業(yè)額。綠城有“雄心壯志”，想做行業(yè)老大，趕超萬科。

未完的賭局

2009年底，綠城銷售額達到了425億元，并且斥資購購了17塊地，土地儲備達到3000萬平方米。

當時，宋衛(wèi)平認為，綠城土地儲備和銷售增長速度都遠超過萬科，以這樣的速度，3-5年內超過萬科做行業(yè)老大是沒問題的。

為此，綠城2010年銷售目標初步定在了900億元，隨后又改為670億元，近期在眼看無法完成銷售目標的情況下，再度將年度銷售目標下調到了500億元。

如果再繼續(xù)下調，將接近2009年的425億元，幾乎沒有什么增長。

看來，宋衛(wèi)平在2009年底發(fā)起賭局的時候，并沒有料到今年4月份會出臺“國十條”調控政策。綠城2009年大肆購購土地，不但沒有實現快速開發(fā)，反而因為高額的土地出讓金形成了負擔。與此同時，國內銀行緊縮開發(fā)貸，綠城資金鏈緊繃，8月份負債率已經高達158%。

2009年中期的高負債率景象再度出現，而這次宋衛(wèi)平能否平安過關，還不得而知。綠城自2006年登陸香港資本市場后，也罕有再融資動作，在綠城負債率再度攀升的時候，綠城集團還沒有成功募資為其解困。

“當一個開發(fā)商資產規(guī)模做到500億元的時候，就很難再做下去了?！?宋延慶表示，即使沒有趕超萬科的目標，綠城發(fā)展到銷售500億元的時候，也要面臨一次重要的轉型問題。

萬科總裁郁亮也曾對媒體表示，萬科年度銷售額到500億元的時候，也進行了一次重要的管理體制改革，而萬科目前銷售額達到800億元，接下來要做1000億元的管理體制調整。

萬科的內部管理之嚴密，在業(yè)內早有口碑，而綠城并沒有像萬科那樣做專業(yè)、科學的內部管理體制改革。

對于綠城這種成立“綠建”的特別“超車”方式，業(yè)內人士也看法不一。

其實，綠城并不是“個吃螃蟹”的人。幾年前，陽光100(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)(微博)、中體奧園等房地產企業(yè)就已經在做品牌輸出，有的打出了名氣，有的卻沒有發(fā)展起來。

綠城到底能挖得金礦，還是徒勞一場？

本報記者發(fā)現，綠城高管在提及代建業(yè)務的過程中，一直強調的就是“綠城不出錢”。其實綠城自己也很清楚，代建方如果提供資金，一旦房子賣不出去，就會陷入呆壞賬的境地。

如果不提供資金、不提供土地，綠城主要做的也就是品牌輸出了。羅釗明指出，綠城在選擇合作方的時候，有3個條件：，土地的權屬證明必須是取得的；個就是對方對房產的開發(fā)理念和對產品的要求基本吻合綠城的定位；第三，必須具備非常好的資金條件。

宋延慶透露，陽光100早期做的品牌輸出，主要是捆綁社會資本金(專題 論壇)，用別人的錢做自己的事?，F在陽光100已經獨立發(fā)展，品牌輸出方面涉及得比較少。

“我們在2005年和2006年的時候也幫中體奧園做過這方面的咨詢服務，當時他們要做的是純粹的品牌輸出?！彼窝討c說道，中體奧園就是想走捷徑，不需要任何付出，單純賺取管理費，所以到現在沒有發(fā)展起來，而且品牌授權估計也快要到期了。

羅釗明表示，在代建合作中，綠城將參與開發(fā)全過程，從前期管理、規(guī)劃設計，一直到工程營造、成本控制、營銷策劃、竣工交付，以及到較后的物業(yè)管理。宋延慶認為，綠城的輸出品牌與中體奧園不一樣，綠城參與開發(fā)全過程，再加上綠建是獨立核算，流動資金多，不會存在什么問題。

(作者：董家聲)