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綠城猛追萬科:發(fā)力綠建效仿富士康模式
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 685 次
理財周報地產(chǎn)實驗室特約研究員 李玥/文
趕超萬科,代建制或是一條路子。
雖說綠城集團10月份有好幾個新盤開盤,但從前8個月的銷售額來看,要趕超萬科,貌似還要下狠功夫。
9月底,綠城集團常務(wù)副董事長壽柏年在杭州宣布成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司(以下簡稱“綠建”)時,業(yè)界一片嘩然。
很多人以為發(fā)展代建業(yè)務(wù)是綠城規(guī)避高負債率,繼續(xù)擴大規(guī)模發(fā)展的選擇。更有媒體將綠城這條戰(zhàn)略道路戲稱為“富士康”,以表示對其戰(zhàn)略的質(zhì)疑。
然而,今年6月份曾為“綠建”做內(nèi)部組建方案的蘭德地產(chǎn)策略咨詢機構(gòu)總裁宋延慶卻向記者透露,綠城現(xiàn)在提出的代建合作模式,主要是出于戰(zhàn)略上的考慮,為企業(yè)發(fā)展道路尋找突破口,并非為突破宏觀調(diào)控帶來的影響。
業(yè)內(nèi)人士都記得,2009年年底,綠城集團董事長宋衛(wèi)平發(fā)出賭咒:3至5年內(nèi)趕超萬科。
如果不尋找突破口,宋衛(wèi)平上述豪言壯語估計只能成明日黃花,隨風飄逝于西子湖。
“綠建”的成立,或是綠城尋求突圍的一道新招。
“綠建”出世
據(jù)了解,“綠建”已注冊成立,由綠城集團執(zhí)行總經(jīng)理曹舟南出任總經(jīng)理,主要提供品牌輸出與建設(shè)管理服務(wù)。
綠城決定“不出錢,不出地”,用“代建”的方式,規(guī)避和突破自身資金以及土地方面瓶頸。
綠城代建有三種模式:其中一種是與已經(jīng)取得土地證的企業(yè)對接,由合作方承擔全部或部分資金,綠城建設(shè)承擔開發(fā)任務(wù)。
有分析人士認為,如果代建方不能提供資金,中小開發(fā)商沒有絲毫與其合作的必要性。在宏觀調(diào)控下,資金問題是中小開發(fā)商較急需解決的問題,如果不能解決這個問題,還不如將項目賣掉。
蘭德咨詢總裁宋延慶則認為,一個項目,中小房地產(chǎn)企業(yè)做下來獲得的利潤是20%,而綠城是30%,綠城從中賺取7%的管理費,應(yīng)該是沒有問題的。
綠城集團副董事長羅釗明在接受筆者采訪時透露,現(xiàn)在找綠城合作的中小開發(fā)商特別多?!拔覀儗@些企業(yè)進行多項調(diào)研,并做區(qū)域市場調(diào)查?!绷_釗明如是說。
宋延慶認為,綠城需要作出一個可行性的合作模式,要對合作方進行一系列的調(diào)研,包括資金狀況,就像是風投找項目搞調(diào)研一樣。
綠城另外一種代建模式是與外部資本對接,通過成立平臺公司募集資金。綠城負責開發(fā)建設(shè),并與投資方共享收益。
對于這個模式,羅釗明表示,綠城主要是參與和發(fā)起成立基金,拓展融資渠道。這被認為是綠城與資金對接的一個方式,如果在“綠建”的大池子里面,既有合作方提供的代建項目,又有希望進入房地產(chǎn)投資的基金,“綠建”這個代建公司生意才會做好。否則,單純拿錢去做代建,綠城本身緊繃的現(xiàn)金流不能支撐。
第三種模式是與政府安置房建設(shè)對接,由綠城的專業(yè)團隊承擔項目開發(fā)任務(wù)。綠城將根據(jù)項目的銷售額或利潤額提取7%-8%的分紅。
對于相關(guān)媒體報道的“7%-8%的分紅”,羅釗明澄清說:“保障房利潤沒有那么高,也就是在3%-5%左右”。
宋延慶則認為,保障房利潤的高低關(guān)鍵在于如何與地方政府“談條件”?!矮@得7%-8%的利潤是很有可能的。比如,一個項目,60%用來建保障房,配建40%商品房,還有車庫、車位和商鋪,別說7%-8%,15%的利潤都是有可能的?!彼窝討c如是說。
宋延慶表示,開發(fā)商做商品房是為了利潤,做保障房則是為了現(xiàn)金流。開發(fā)商做保障房,只要不賠錢就達到目的了。
“綠建”的成立,根本上是想為綠城另辟一條快速做大營業(yè)額的路子,希望能夠除自身開發(fā)業(yè)務(wù)之外,找一條快速發(fā)展的道路。
宋延慶認為,成立基金其實就是想做大營業(yè)額。綠城有“雄心壯志”,想做行業(yè)老大,趕超萬科。
未完的賭局
2009年底,綠城銷售額達到了425億元,并且斥資購購了17塊地,土地儲備達到3000萬平方米。
當時,宋衛(wèi)平認為,綠城土地儲備和銷售增長速度都遠超過萬科,以這樣的速度,3至5年內(nèi)超過萬科,做行業(yè)老大,是沒問題的。
為此,綠城2010年銷售目標初步定在了900億元,隨后又改為670億元,近期在眼看無法完成銷售目標的情況下,再度將年度銷售目標下調(diào)到了500億元。
如果再繼續(xù)下調(diào),將接近2009年的425億元,幾乎沒有什么增長。
看來,宋衛(wèi)平在2009年底發(fā)起賭局的時候,并沒有料到2010年4月份會出臺“國十條”調(diào)控政策,綠城2009年大肆購購土地,不但沒有實現(xiàn)快速開發(fā),反而因為高額的土地出讓金形成了負擔。與此同時,國內(nèi)銀行緊縮開發(fā)貸,綠城資金鏈緊繃,8月份負債率已經(jīng)高達158%。
2009年中期的高負債率景象,再度出現(xiàn)。而這次宋衛(wèi)平能否平安過關(guān),還不得而知。綠城自2006年登陸香港資本市場后,也罕有再融資動作,在綠城負債率再度攀升的時候,綠城集團還沒有成功募資為其解困。
“當一個開發(fā)商資產(chǎn)規(guī)模做到500億的時候,就很難再做下去了,” 宋延慶表示,即使沒有趕超萬科的目標,綠城發(fā)展到銷售500億元的時候,也要面臨一次重要的轉(zhuǎn)型問題。
萬科總裁郁亮也曾對媒體表示,萬科年度銷售額到500億元的時候,也進行了一次重要的管理體制改革,而萬科目前銷售額達到800億元,接下來要做1000億元的管理體制調(diào)整。
萬科的內(nèi)部管理之嚴密,在業(yè)內(nèi)早有口碑,而綠城并沒有像萬科那樣做專業(yè)、科學的內(nèi)部管理體制改革。
對于綠城這種成立“綠建”的特別“超車”方式,業(yè)內(nèi)人士也看法不一。
其實,綠城并不是個吃螃蟹的人。早幾年前,陽光100、中體奧園等房地產(chǎn)企業(yè)就已經(jīng)在做品牌輸出,有的打出了名氣,有的卻沒有發(fā)展起來。
綠城到底能挖得金礦,還是徒勞一場?
筆者發(fā)現(xiàn),綠城高管在提及代建業(yè)務(wù)的過程中,一直強調(diào)的就是“綠城不出錢”。其實綠城自己也很清楚,代建方如果提供資金,一旦房子賣不出去,就會陷入呆壞賬的境地。
如果不提供資金不提供土地,綠城主要做的也就是品牌輸出了。
羅釗明指出,綠城在選擇合作方的時候,有三個條件:,土地的權(quán)屬證明必須是取得的。個就是對方對房產(chǎn)的開發(fā)理念和對產(chǎn)品的要求基本吻合綠城的定位。第三,必須具備非常好的資金條件。
宋延慶透露,陽光100早期做的品牌輸出,主要是捆綁社會資本金,用別人的錢做自己的事?,F(xiàn)在陽光100已經(jīng)獨立發(fā)展,品牌輸出方面涉及得比較少。
“我們在2005、2006年的時候也幫中體奧園做過這方面的咨詢服務(wù),當時他們要做的是純粹的品牌輸出,”宋延慶說道,中體奧園就是想走捷徑,不需要任何付出,單純賺取管理費。所以到現(xiàn)在沒有發(fā)展起來,而且品牌授權(quán)估計也快要到期了。
羅釗明表示,在代建合作中,綠城將參與開發(fā)全過程,從前期管理、規(guī)劃設(shè)計,一直到工程營造、成本控制、營銷策劃、竣工交付,以及到較后的物業(yè)管理。
宋延慶認為,綠城的輸出品牌與中體奧園不一樣,他參與開發(fā)全過程,再加上綠建是獨立核算,流動資金多,不會存在什么問題。
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