理財周報地產(chǎn)實驗室特約研究員 李玥/文

趕超萬科，代建制或是一條路子。

雖說綠城集團10月份有好幾個新盤開盤，但從前8個月的銷售額來看，要趕超萬科，貌似還要下狠功夫。

9月底，綠城集團常務(wù)副董事長壽柏年在杭州宣布成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司(以下簡稱“綠建”)時，業(yè)界一片嘩然。

很多人以為發(fā)展代建業(yè)務(wù)是綠城規(guī)避高負債率，繼續(xù)擴大規(guī)模發(fā)展的選擇。更有媒體將綠城這條戰(zhàn)略道路戲稱為“富士康”，以表示對其戰(zhàn)略的質(zhì)疑。

然而，今年6月份曾為“綠建”做內(nèi)部組建方案的蘭德地產(chǎn)策略咨詢機構(gòu)總裁宋延慶卻向記者透露，綠城現(xiàn)在提出的代建合作模式，主要是出于戰(zhàn)略上的考慮，為企業(yè)發(fā)展道路尋找突破口，并非為突破宏觀調(diào)控帶來的影響。

業(yè)內(nèi)人士都記得，2009年年底，綠城集團董事長宋衛(wèi)平發(fā)出賭咒：3至5年內(nèi)趕超萬科。

如果不尋找突破口，宋衛(wèi)平上述豪言壯語估計只能成明日黃花，隨風飄逝于西子湖。

“綠建”的成立，或是綠城尋求突圍的一道新招。

“綠建”出世

據(jù)了解，“綠建”已注冊成立，由綠城集團執(zhí)行總經(jīng)理曹舟南出任總經(jīng)理，主要提供品牌輸出與建設(shè)管理服務(wù)。

綠城決定“不出錢，不出地”，用“代建”的方式，規(guī)避和突破自身資金以及土地方面瓶頸。

綠城代建有三種模式：其中一種是與已經(jīng)取得土地證的企業(yè)對接，由合作方承擔全部或部分資金，綠城建設(shè)承擔開發(fā)任務(wù)。

有分析人士認為，如果代建方不能提供資金，中小開發(fā)商沒有絲毫與其合作的必要性。在宏觀調(diào)控下，資金問題是中小開發(fā)商較急需解決的問題，如果不能解決這個問題，還不如將項目賣掉。

蘭德咨詢總裁宋延慶則認為，一個項目，中小房地產(chǎn)企業(yè)做下來獲得的利潤是20%，而綠城是30%，綠城從中賺取7%的管理費，應(yīng)該是沒有問題的。

綠城集團副董事長羅釗明在接受筆者采訪時透露，現(xiàn)在找綠城合作的中小開發(fā)商特別多?！拔覀儗@些企業(yè)進行多項調(diào)研，并做區(qū)域市場調(diào)查?！绷_釗明如是說。

宋延慶認為，綠城需要作出一個可行性的合作模式，要對合作方進行一系列的調(diào)研，包括資金狀況，就像是風投找項目搞調(diào)研一樣。

綠城另外一種代建模式是與外部資本對接，通過成立平臺公司募集資金。綠城負責開發(fā)建設(shè)，并與投資方共享收益。

對于這個模式，羅釗明表示，綠城主要是參與和發(fā)起成立基金，拓展融資渠道。這被認為是綠城與資金對接的一個方式，如果在“綠建”的大池子里面，既有合作方提供的代建項目，又有希望進入房地產(chǎn)投資的基金，“綠建”這個代建公司生意才會做好。否則，單純拿錢去做代建，綠城本身緊繃的現(xiàn)金流不能支撐。

第三種模式是與政府安置房建設(shè)對接，由綠城的專業(yè)團隊承擔項目開發(fā)任務(wù)。綠城將根據(jù)項目的銷售額或利潤額提取7%-8%的分紅。

對于相關(guān)媒體報道的“7%-8%的分紅”，羅釗明澄清說：“保障房利潤沒有那么高，也就是在3%-5%左右”。

宋延慶則認為，保障房利潤的高低關(guān)鍵在于如何與地方政府“談條件”?！矮@得7%-8%的利潤是很有可能的。比如，一個項目，60%用來建保障房，配建40%商品房，還有車庫、車位和商鋪，別說7%-8%，15%的利潤都是有可能的?！彼窝討c如是說。

宋延慶表示，開發(fā)商做商品房是為了利潤，做保障房則是為了現(xiàn)金流。開發(fā)商做保障房，只要不賠錢就達到目的了。

“綠建”的成立，根本上是想為綠城另辟一條快速做大營業(yè)額的路子，希望能夠除自身開發(fā)業(yè)務(wù)之外，找一條快速發(fā)展的道路。

宋延慶認為，成立基金其實就是想做大營業(yè)額。綠城有“雄心壯志”，想做行業(yè)老大，趕超萬科。

未完的賭局

2009年底，綠城銷售額達到了425億元，并且斥資購購了17塊地，土地儲備達到3000萬平方米。

當時，宋衛(wèi)平認為，綠城土地儲備和銷售增長速度都遠超過萬科，以這樣的速度，3至5年內(nèi)超過萬科，做行業(yè)老大，是沒問題的。

為此，綠城2010年銷售目標初步定在了900億元，隨后又改為670億元，近期在眼看無法完成銷售目標的情況下，再度將年度銷售目標下調(diào)到了500億元。

如果再繼續(xù)下調(diào)，將接近2009年的425億元，幾乎沒有什么增長。

看來，宋衛(wèi)平在2009年底發(fā)起賭局的時候，并沒有料到2010年4月份會出臺“國十條”調(diào)控政策，綠城2009年大肆購購土地，不但沒有實現(xiàn)快速開發(fā)，反而因為高額的土地出讓金形成了負擔。與此同時，國內(nèi)銀行緊縮開發(fā)貸，綠城資金鏈緊繃，8月份負債率已經(jīng)高達158%。

2009年中期的高負債率景象，再度出現(xiàn)。而這次宋衛(wèi)平能否平安過關(guān)，還不得而知。綠城自2006年登陸香港資本市場后，也罕有再融資動作，在綠城負債率再度攀升的時候，綠城集團還沒有成功募資為其解困。

“當一個開發(fā)商資產(chǎn)規(guī)模做到500億的時候，就很難再做下去了，” 宋延慶表示，即使沒有趕超萬科的目標，綠城發(fā)展到銷售500億元的時候，也要面臨一次重要的轉(zhuǎn)型問題。

萬科總裁郁亮也曾對媒體表示，萬科年度銷售額到500億元的時候，也進行了一次重要的管理體制改革，而萬科目前銷售額達到800億元，接下來要做1000億元的管理體制調(diào)整。

萬科的內(nèi)部管理之嚴密，在業(yè)內(nèi)早有口碑，而綠城并沒有像萬科那樣做專業(yè)、科學的內(nèi)部管理體制改革。

對于綠城這種成立“綠建”的特別“超車”方式，業(yè)內(nèi)人士也看法不一。

其實，綠城并不是個吃螃蟹的人。早幾年前，陽光100、中體奧園等房地產(chǎn)企業(yè)就已經(jīng)在做品牌輸出，有的打出了名氣，有的卻沒有發(fā)展起來。

綠城到底能挖得金礦，還是徒勞一場？

筆者發(fā)現(xiàn)，綠城高管在提及代建業(yè)務(wù)的過程中，一直強調(diào)的就是“綠城不出錢”。其實綠城自己也很清楚，代建方如果提供資金，一旦房子賣不出去，就會陷入呆壞賬的境地。

如果不提供資金不提供土地，綠城主要做的也就是品牌輸出了。

羅釗明指出，綠城在選擇合作方的時候，有三個條件：，土地的權(quán)屬證明必須是取得的。個就是對方對房產(chǎn)的開發(fā)理念和對產(chǎn)品的要求基本吻合綠城的定位。第三，必須具備非常好的資金條件。

宋延慶透露，陽光100早期做的品牌輸出，主要是捆綁社會資本金，用別人的錢做自己的事?，F(xiàn)在陽光100已經(jīng)獨立發(fā)展，品牌輸出方面涉及得比較少。

“我們在2005、2006年的時候也幫中體奧園做過這方面的咨詢服務(wù)，當時他們要做的是純粹的品牌輸出，”宋延慶說道，中體奧園就是想走捷徑，不需要任何付出，單純賺取管理費。所以到現(xiàn)在沒有發(fā)展起來，而且品牌授權(quán)估計也快要到期了。

羅釗明表示，在代建合作中，綠城將參與開發(fā)全過程，從前期管理、規(guī)劃設(shè)計，一直到工程營造、成本控制、營銷策劃、竣工交付，以及到較后的物業(yè)管理。

宋延慶認為，綠城的輸出品牌與中體奧園不一樣，他參與開發(fā)全過程，再加上綠建是獨立核算，流動資金多，不會存在什么問題。