不同的指標，我們可以找到不同的""，這也是我國房企多元發(fā)展的較好體現(xiàn)。而這些個""，也并不代表企業(yè)就在企業(yè)發(fā)展、治理以及社會效能上就真的達到。本期，我們從銷售面積、銷售金額、利潤率、增長速度、覆蓋城市和土地儲備六個指標著手，詳解2009年房企生態(tài)以及它們的生存邏輯和發(fā)展趨勢，以饗讀者。（引言）

誰賣的房子較多

還是萬科！連年穩(wěn)坐銷售面積頭把交椅，全年663.6萬平方米的銷售面積，萬科的龍頭地位當之無愧。在2009年銷售面積排行中，世紀金源和恒大地產(chǎn)則躋身前三。

在年報中，萬科用"柳暗花明"來形容自己2009年的業(yè)績。除去年1月份銷量較為低迷外，其他各月均保持了50萬~70萬平方米銷量的均衡節(jié)奏。萬科"賣房子"不僅在節(jié)奏上保持均衡，在區(qū)域分布上也保持均衡。2009年，萬科在珠三角、長三角、環(huán)渤海和其他區(qū)域?qū)崿F(xiàn)的銷售面積與前兩年基本保持一致，分別占總量的26.3%、28.5%、30.4%和14.8%，即在三大經(jīng)濟區(qū)均衡發(fā)展的前提下，深挖其他區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?。這種強大的均衡能力，是推動和保障萬科穩(wěn)定、持續(xù)擴張的重要力量。

如果說萬科擁有穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結構、強大的融資能力以及快速應變的營銷策略，登上銷售狀元的寶座不足為奇。但緊隨其后的是一家既非國企也非上市公司的民營企業(yè)世紀金源，全年610萬平方米的銷售面積讓絕大多數(shù)的房企難以望其項背。

世紀金源的秘籍在于其位于二線城市的4個超級大盤。該企業(yè)以二線城市為戰(zhàn)略陣地，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，投資開發(fā)的每個"世紀城"總建筑面積都在400萬平方米以上。據(jù)資料顯示，目前世紀金源在貴陽、合肥和長沙的三個項目總建筑面積高達1480萬平方米，"造城"之說并非虛名。

銷售面積排名第三的恒大地產(chǎn)同樣是深耕二三線城市的典型代表。2009年，恒大地產(chǎn)銷售面積為563.7萬平方米，較2008年大幅增長396.5%。資料顯示，恒大地產(chǎn)的開發(fā)項目規(guī)模多在50萬~200萬平方米之間，此類項目較適宜規(guī)模開發(fā)、滾動開發(fā)。由于其項目一般處于大、住房需求激增的城市發(fā)展區(qū)域，自然愈發(fā)"賣座"。

事實上，在整個市場向好的大背景下，大多數(shù)房企都在2009年實現(xiàn)了銷售面積的激增，座次排名的基本門檻也提高不少。這一年，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積526.69萬平方米，而突破500萬平方米銷售面積的還有綠地集團；此外，中國海外和碧桂園的銷售面積超過400萬平方米，綠城集團達到351萬平方米，富力、世茂、雅居樂、華潤置地、福建融僑等五家房地產(chǎn)企業(yè)也跨入200萬平方米的門檻。

可以看到，2009年的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了"得二線城市者得天下"的格局。據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團（CRIC）提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年銷售面積前20位的房地產(chǎn)企業(yè)在二線城市實現(xiàn)的銷售面積占總銷售面積的60%以上。有專家指出，未來幾年我國二三線城市將進入高速城市化階段，由此將帶來巨大的住房需求，勢必成為下一個房地產(chǎn)市場的增長點。

誰在彎道超車

2009年的房地產(chǎn)市場的起伏落差，也讓許多房企抓住機遇實現(xiàn)了銷售面積和銷售金額的全面增長。但是，這兩個指標都屬于靜態(tài)描述，難以看出企業(yè)的成長速度。那么，誰又在本輪市場逆轉過程中，實現(xiàn)了彎道超車呢？

不得不提到的是恒大地產(chǎn)。2009年，恒大地產(chǎn)不僅完成了超過5497.6萬平方米的土地儲備，其銷售金額與銷售面積也分別激增402.3%和396.5%，完成了銷售業(yè)績的"大躍進"，成為目前各項指標中綜合增長較快的企業(yè)之一。恒大地產(chǎn)多年來深耕二三線城市，雖然銷售均價稍顯遜色，但盤子越做越大，光從今年增長的"加速度"便不難看出其"野心"。加上去年年底如愿上市，未來在資本市場有更大可為空間的恒大地產(chǎn)勢必要在未來兩三年駛入增長快車道。

爭前恐后向前沖的還有中信地產(chǎn)，雖然規(guī)模與業(yè)績均不如恒大，但激增400%達到180億元的銷售金額足以傲視群雄。2009年，中信地產(chǎn)還實現(xiàn)了銷售面積175萬平方米，較2008年增長257%，增長速度緊隨恒大之后。

受益于2009年下半年中高端樓盤成交量的持續(xù)攀升，綠城在增長率方面表現(xiàn)也十分搶眼，實現(xiàn)銷售金額的"大躍進"，較2008年增長241%，以第三增長速度爬至銷售榜眼的位置。

從2008年到2009年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從茫然到驚喜的巨變，在這期間央企強勢崛起。華潤置地、保利地產(chǎn)和中國海外依靠其強大的央企資源優(yōu)勢，在此輪"房企競賽"中實現(xiàn)跨越。華潤置地同綠城一樣在中高端樓盤的銷售中表現(xiàn)積極，銷售金額與銷售面積較2008年分別增長213.8%和207%；保利地產(chǎn)則較去年分別增長141.38%和131.08%；中國海外也較去年分別增長76%和81%。

崛起中的央企雖然暫時規(guī)模不如萬科，增長速度不如恒大，但其強大的資金實力與人脈關系足以支撐其實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展和規(guī)模的快速膨脹，同時雄厚的實力也加強了這些房企的抗風險能力。有業(yè)內(nèi)人士分析，成長性能良好、增長迅猛的央企將成為未來中國房企的完全中堅力量。

反觀萬科雖然銷售面積與銷售金額實現(xiàn)了雙冠稱雄，但19.1%與32.5%的增長率相比華潤、保利等著實"落寞"許多，與恒大、中信更是差之甚遠。當然，由于基數(shù)大，萬科的增長速度相對受限。但其他企業(yè)來勢洶洶，萬科的霸主地位不僅受到綠城、恒大等民企高速擴張所帶來的威脅，中國海外、保利等央企的強勢崛起也在逐漸削弱其競爭優(yōu)勢。

無論是475萬平方米的銷售面積還是232億元的銷售金額，碧桂園均可躋身行業(yè)前列，但其40%與32%的銷售增長率與恒大地產(chǎn)相比則相差甚遠，與其手中握有大量低廉成本的土地儲備也不協(xié)調(diào)。

而據(jù)CRIC發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年銷售金額排名前20的房企與2008年相比平均增長了2倍，有七家企業(yè)實現(xiàn)了銷售金額100%以上的增長，企業(yè)銷售面積也平均增長2倍，半數(shù)企業(yè)實現(xiàn)100%以上的增長速度。

誰的營業(yè)額較高

又是萬科，當仁不讓地成為銷售規(guī)模與金額的雙科狀元。萬科2009年全年實現(xiàn)634.2億元的銷售金額，足足超過排在名的綠城120億元，而排在第三位的保利地產(chǎn)簽約金額為433.82億元，銷售金額達469.6億港元（約413億元人民幣）的中國海外緊隨其后。

萬科也由此成為頭個銷售金額突破600億元門檻的房企。萬科自己的解讀是：2009年的市場表現(xiàn)實際上疊加了2008年的部分購購力，因此銷售金額所創(chuàng)出的歷史新高不足為奇。

和均衡發(fā)展的銷售面積一樣，2009年萬科銷售金額的時空分布亦十分勻稱：除1月份外，其他各月份的月銷售業(yè)績穩(wěn)定在40~70億元，在珠三角、長三角、環(huán)渤海和中西部區(qū)域銷售額基本保持著3∶3∶3∶1的比例。

而更值得關注的是名綠城，其董事長宋衛(wèi)平曾于去年11月放言在銷售金額上3~5年趕超萬科。2009年510億元（CRIC數(shù)據(jù)）的銷售金額，恐怕是宋衛(wèi)平自己也沒有料到的，因為此前綠城給自己定的全年銷售目標為380億元。隨著2009年房地產(chǎn)市場超預期回暖，綠城這個"品質(zhì)主義者"迎來了"較好的時光"。據(jù)統(tǒng)計，2009年綠城房子每平方米均價高達14530元，所以雖然銷售面積僅為351萬平方米，但所創(chuàng)造的價值遠超世紀金源、恒大、綠地、保利等五六百萬平方米數(shù)量級所創(chuàng)造的價值。

雖然比不上萬科的規(guī)模，也跟不上綠城的速度，但保利地產(chǎn)卻是2009年國內(nèi)惟一一家在北京、上海、廣州三大城市均排名銷售額前三位的房企。其中，上海保利葉上海、北京西山林語、杭州東灣、上海林語溪、佛山保利花園和成都公園198這6個項目的單盤簽約額便突破20億元，在一線城市的吸金能力還是非這個央企莫屬。

銷售金額的大小，取決于銷售面積和銷售均價兩個指標。萬科的龍頭位置頭先得益于它的銷售面積，當然，其銷售均價也保持了每平方米近萬元的水平線。但也有數(shù)家依靠高端樓盤發(fā)力的房企，上演了一場"以小搏大"的好戲。

綠城的銷售面積僅為萬科的一半多，但是其銷售金額僅與萬科相差百億元。

依賴均價躋身"吸金前列"的還有華潤置地、星河灣、合生創(chuàng)展等。華潤置地位于深圳和上海的中高端物業(yè)在2009年下半年表現(xiàn)良好，使其全年均價較上半年均價上漲32%達到每平方米11690元。

星河灣的表現(xiàn)則更為搶眼，以每平方米27637元的銷售均價名列全國均價位。所以，盡管星河灣銷售面積不足50萬平方米，但130億元的銷售總額依然可以躋身"吸金榜"前20位。

相比之下，世紀金源與福建融僑能夠躋身銷售金額排名前列，則更多地依靠其大規(guī)模的面積銷售。世紀金源雖然擁有超600萬平方米的銷售面積，但其每平方米低于4000元的銷售均價，整體規(guī)模難以與萬科、綠城等比肩。

2009年房地產(chǎn)市場量價齊升。保利、中國海外、華潤置地等央企毫無疑問地扮演了中堅力量，而綠城、恒大等民企也在加速擴張，全面向好的市場造就了一個又一個"吸金大戶"。

誰的覆蓋面較廣

隨著2009年年報逐漸披露，各大房企紛紛交出了一份漂亮的業(yè)績單。其中，覆蓋格局這一指標頗引人注目，"不要把雞蛋放在一個籃子里"的道理在這里得到了印證。

以綠城為例，2009年綠城已布局11個省市的34個城市，覆蓋面廣泛。但值得注意的是，這些城市大部分位于江浙一帶，其在浙江18個城市的土地儲備占其總量的55.7%。

業(yè)內(nèi)人士認為，房企一方面在進行較為強勁的區(qū)域擴張，以增加企業(yè)的品牌影響力，但另一方面也初步呈現(xiàn)出扎根區(qū)域發(fā)展的特點，這是地方企業(yè)擴張發(fā)展中的必經(jīng)之路。

一向在項目獲取上較為謹慎的萬科，2009年進軍了27個城市，共計約179個項目。雖然其城市數(shù)量不及綠城，但是區(qū)域分布較廣，在珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域的發(fā)展比較均衡。其中，萬科在深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市占營業(yè)收入和凈利潤的比重分別達到44.1%和44.5%。

但與此同時，萬科進軍二三線城市的動作明顯。

2009年，萬科新增的44個項目大多數(shù)位于房價上漲幅度較小、自住需求占

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！