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各地產(chǎn)行業(yè)格局生變 房企都靠什么逆襲

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:每日經(jīng)濟新聞  閱讀 601 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

 年考剛過,上市房企又迎來季度考,銷售業(yè)績意味著一切。翻看一季度房企10強名單,多少讓人感到意外。原本業(yè)績靠前的老牌房企,在2016年的榜季度,紛紛跌出前十。這一排名的變化,讓業(yè)內(nèi)驚嘆。

  房地產(chǎn)行業(yè)格局的逆轉(zhuǎn),究竟是什么原因造成的?這種名次的變化又意味著什么?記者選取金地、萬達、碧桂園、魯能、富力等上市房企,進行深入剖析。

  兩年前,房地產(chǎn)行業(yè)曾對來自互聯(lián)網(wǎng)的顛覆憂心忡忡;一年前,以生命人壽、安邦為代表的險資,讓房企大佬們再次領(lǐng)教了來自行業(yè)外的擔心。

  然而,誰也沒有想到,真正的顛覆和革命卻來自行業(yè)內(nèi)。億翰智庫3月底發(fā)布的全國房企一季度銷售榜單顯示,整個行業(yè)的格局發(fā)生了微妙的改變。一些原本銷售,排名在20名開外的企業(yè),開始殺入到15名以內(nèi),有些甚至開始沖擊一線陣營。諸如萬達這樣的行業(yè)榜首軍團,卻未在較新的“行業(yè)排位賽”搶得風頭。

  行業(yè)大勢:強者恒強

  年初以來,一線城市房地產(chǎn)市場沸沸揚揚,分外熱鬧,讓不少一線房企銷售業(yè)績大為增色。當前,伴隨上市房企年報陸續(xù)發(fā)布,房企一季報相繼披露。4月6日,萬科披露前3個月銷售業(yè)績,其累計實現(xiàn)銷售面積545.7萬平方米,銷售金額752.4億元。

  在此前一日,恒大也披露了前3個月銷售業(yè)績,公告顯示,其累計合約銷售金額約達656.7億元,累計合約銷售面積約為750.4萬平方米,較2015年同比增長115%。

  記者注意到,相對于A股上市房企,港股上市房企對階段性業(yè)績的披露要更為及時一些。

  龍湖地產(chǎn)公告顯示,該房企已發(fā)布的前兩月累計實現(xiàn)合同銷售金額66.2億元,同比增長55%,銷售面積46.4萬平方米。

  龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士回應記者稱,一季度數(shù)據(jù)暫未公布,但總體上符合預期,上半年大概能實現(xiàn)年度目標620億元的40%。

  盡管如此,作為第三方民間專業(yè)機構(gòu)的億翰智庫于3月31日率先披露全國房企一季度銷售業(yè)績榜單,從已披露數(shù)據(jù)的萬科、恒大的情況來看,與榜單上的相關(guān)數(shù)據(jù)誤差并不大。

  從榜單來看,萬科依然穩(wěn)居全國房企銷售金額的榜頭位置,恒大依然穩(wěn)居全國房企銷售面積的榜頭位置。

  萬科一位區(qū)域營銷經(jīng)理表示,萬科多年來一直堅持“快跑”策略,通過事業(yè)合伙人、自銷、代理等靈活機制,為客戶提供優(yōu)質(zhì)的營銷服務,以保障比同行更高的樓盤去化率。

  就房企前10強而言,今年一季度排在第10名的萬達集團斬獲銷售金額215億元,較去年一季度的第10名直接拉高了100多億元。

  在中城產(chǎn)聯(lián)主席陳寶存看來,全國房企一季度整體銷售增長較快,業(yè)績飄紅,向大中型房企傾斜也明顯。

  與去年相比,雖然一線房企中的前10強還是那些大家都熟悉的老面孔,但座次卻發(fā)生了微妙變化,比如萬達排名略有靠后,而融創(chuàng)、 華夏幸福 有所提升。

  第11名至第50名房企變動幅度較大,比如之前不太顯眼的魯能地產(chǎn)擠進前15強,金地、 頭開股份 等表現(xiàn)也較為搶眼,而藍光、榮盛等排名下滑幅度較大。

  億翰智庫中國上市房企研究主任張化東告訴記者,房企集中度越來越高,強者恒強,這是房地產(chǎn)業(yè)大勢所趨。

  增長動力:得一線者得天下?

  “當前市場回暖,這是毋庸置疑的?!睆埢瘱|表示,房企整體去庫存周期大概在1年半至2年之間,榜單發(fā)布的房企業(yè)績主要是2014年完成銷售并在當前實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入的銷售業(yè)績。

  據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,今年1~2月,全國商品房銷售額8577億元,增長43.6%,增速提高29.2個百分點。其中,住宅銷售額增長49.2%。商品房銷售面積11235萬平方米,同比增長28.2%,增速比去年全年提高21.7個百分點。其中,住宅銷售面積增長30.4%。

  國家統(tǒng)計局投資司統(tǒng)計師李皎解釋稱,去年以來,陸續(xù)出臺了降息、降低頭付比例、公積金政策調(diào)整等一系列政策,經(jīng)過去年一年商品房銷售市場的溫和回升,部分需求結(jié)束觀望入市,消費者購房意愿被激發(fā),一線城市市場升溫明顯,部分二線熱點城市銷售翻番。

  龍湖地產(chǎn)北京一位內(nèi)部人士表示,當前中國樓市局勢復雜,城市表現(xiàn)深度分化,一線及熱點二線城市表現(xiàn)良好而穩(wěn)定,庫存處于低位,土地供給減少加之經(jīng)濟環(huán)境、就業(yè)機會等積極因素,帶來大量優(yōu)質(zhì)的人口凈流入,創(chuàng)造了長期穩(wěn)定的居住及投資需求。

  龍湖地產(chǎn)北京上述內(nèi)部人士還表示,可售貨值中高層占4成,別墅占比超過2成。具體項目策略上,龍湖更多是隨行就市,既強調(diào)項目安全,也強調(diào)項目合理回報,不會刻意為提價而影響銷量。

  近來,諸多媒體曝出,一線樓市及部分熱點二線城市的火爆行情疑似受“資金?!彬?qū)動,金融工具即為頭付貸加杠桿,但其已被官方叫停,一線樓市乃至熱點二線樓市為抑制房價過快上漲的調(diào)控措施也接連出臺,但更多三四線城市卻陷入高庫存困境。

  哪些區(qū)域為房企銷售業(yè)績的增長貢獻更多?記者研究發(fā)現(xiàn),偏重一線乃至熱點二線的房企,業(yè)績更為穩(wěn)健,增幅明顯。

  融創(chuàng)多年的區(qū)域戰(zhàn)略是以北京、天津、上海、杭州和重慶這五大核心城市為深耕區(qū)域,加上去年的一系列收購大戰(zhàn),進一步完善了融創(chuàng)在二線城市的布局。

  從地產(chǎn)布局來看,魯能的項目多位于北京、天津、大連、重慶、成都、三亞等熱點城市。熟悉魯能的陳寶存表示,2009年至2010年,魯能儲地較多,國企屬性更易獲得銀行低成本信貸支持,資金流相對充沛。去年,魯能集團擬重組 廣宇發(fā)展 以推動魯能地產(chǎn)整體借殼上市,卻再遭流產(chǎn)。外界猜測,魯能地產(chǎn)高速增長或與沖刺上市密切相關(guān)。

  像藍光、榮盛、俊發(fā)等房企的排名下滑,與其所布局的城市多在二、三線城市甚至部分四線城市密切相關(guān),這些城市要么存量大、競爭激烈,要么售價漲幅較慢,銷售依然低迷。

  一季度已過,房企接下來應如何抓住推盤窗口期?在張化東看來,窗口期應在上半年,政策風險相對小,下半年估計變動大,整個年度應是高位震蕩。

  陳寶存認為,多數(shù)房企推盤應會集中在下半年,理由是一線及部分二線城市調(diào)控來了,會抑制需求,但三四線基于高庫存仍有待及地方釋放政策利好,這些區(qū)域或?qū)Σ糠址科筇嵘龢I(yè)績有較大貢獻。


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