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2018年房地產(chǎn)銷售金額增速下滑 但千億房企已過30家
編輯:小陸 發(fā)布日期:2019-01-04 08:51:05 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:第一財經(jīng)日報 閱讀 891 次
過去一年,中國房地產(chǎn)市場面臨巨大挑戰(zhàn),不過主流房企繼續(xù)保持領(lǐng)跑的態(tài)勢。在市場下滑、行業(yè)規(guī)模增速放緩的情況下,規(guī)模房企全年累計銷售增速仍保持了較高水平。
據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù),2018年 00房企全年銷售增長35%,千億房企數(shù)量達(dá)到30家,相比2016年、2017年的12家和17家有較大幅度增加。
其中, 0房企集中度達(dá)26.9%,TOP20房企集中度達(dá)37.5%。而TOP50和 00房企的集中度提升幅度較大,分別較2017年提升9.3個和11.3個百分點至55.1%和66.7%。
但行業(yè)分化正在悄然發(fā)生。今年各規(guī)模梯隊分布出現(xiàn)明顯變化,從2016年和2017年的金字塔形,演變?yōu)榻衲晟险聦挼纳陈┬汀?/p>
行業(yè)繼續(xù)保持“強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面,“大象跑的比螞蟻快”現(xiàn)象非常明顯。
其中,碧桂園全年實現(xiàn)銷售業(yè)績7286.9億元,同比增長32.3%,自2017年以來穩(wěn)坐榜首位置;萬科和恒大累計業(yè)績同比增幅也分別達(dá)14.5%和10%,分別為6069.2億和5511億。不過,房企的銷售增長速度已經(jīng)大幅度下降,行業(yè)前三強(qiáng)2017年平均增速在50%以上,顯著高于2018年的同比增速。
尤其下半年以來,宏觀政策調(diào)控的效果開始顯現(xiàn),市場預(yù)期下滑、行業(yè)增速放緩。第四季度,雖然房企推案量大幅增加、項目積極入市,但市場去化表現(xiàn)普遍不及預(yù)期。即使 00房企12月單月銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高,但單月同比增速偏低,并從7月近60%大幅回落至21%左右。
降價促銷,以價換量現(xiàn)象在去年下半年屢見不鮮?!拔覀?重要的就是保證銷售,利潤可以不要,但是現(xiàn)金流需要。”一位TOP30房企總裁曾描述當(dāng)時的公司策略。
很多公司也并未完成去年初的內(nèi)部計劃, 財經(jīng)記者了解,雖然很多公司公布了對外的銷售計劃,但是內(nèi)部實則有更高指標(biāo),目前看來,大部分公司均在下半年進(jìn)行過調(diào)整,以適應(yīng)下行的市場環(huán)境。
從今年權(quán)益榜的數(shù)據(jù)能看出,行業(yè)整體項目合作情況增多。 00房企銷售金額權(quán)益比從2016年的85%逐年下降至2018年的80%。
分梯隊來看,銷售百強(qiáng)中各梯隊房企的權(quán)益占比都呈下降的趨勢。其中 1-30和TOP31-50梯隊的房企銷售權(quán)益降幅 為顯著,分別達(dá)到7個和9.3個百分點。
通過項目合作,各房企均可以把占股項目銷售計入流量銷售金額,這也是今年銷售業(yè)績繼續(xù)增加的原因。因此,考慮實際的權(quán)益銷售金額,各房企增速還將進(jìn)一步下滑。
通過合作等模式,越來越多房企越過千億規(guī)模。千億房企數(shù)量達(dá)到30家,相比2016年、2017年的12家和17家有了較大幅的增加。
新城今年以來的業(yè)績增長率較高達(dá)到74.3%,名次較2017年提升5位躋身 0房企行列。世茂和陽光城的排名也較去年各自上升5位。其中,陽光城、中南、富力、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年邁入千億房企行列。
易居中國CEO丁祖昱預(yù)計,千億房企的數(shù)量在今年達(dá)到30家之后,未來規(guī)模的擴(kuò)容將會放緩,短期內(nèi)將維持在30-35家左右。
行業(yè)經(jīng)歷了3年的快速發(fā)展之后,各個房企通過高周轉(zhuǎn)和高杠桿完成了規(guī)模的快速增長,特別是百強(qiáng)房企整體銷售規(guī)模的年復(fù)合增長率達(dá)到40%左右。這也給很多房企帶來了較高的財務(wù)杠桿和債務(wù)壓力。
2018年,市場整體融資環(huán)境依然保持收緊的態(tài)勢,房企融資相關(guān)政策也基本處于底部運(yùn)行。但年末隨著“1031”和“1213”會議上對房地產(chǎn)和去杠桿相關(guān)問題上的態(tài)度有所緩和,近期房企融資有了回暖的跡象。雖然年末有多個房企的大額融資計劃獲批,但從目前來看,金融機(jī)構(gòu)對涉及房地產(chǎn)的融資審核還是相當(dāng)嚴(yán)格。
據(jù)申萬宏源統(tǒng)計,包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù),2018年全年到期量總計為1949億元,其中三四季度為到期高峰,分別到期量高達(dá)932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大,每年增量都在1000億以上。
這意味著,房企還將繼續(xù)感受資金壓力,未來加速出貨和降低財務(wù)杠桿還會繼續(xù)。因此,房企的增速將保持穩(wěn)定水平,規(guī)模格局初步形成。
克而瑞預(yù)測,2019年中國房地產(chǎn)行業(yè)將由高速增長向平穩(wěn)增長過渡。百強(qiáng)房企的規(guī)模增速將難以保持在近兩年的40%,并回落至20%至30%左右。對于房企而言,如何應(yīng)對當(dāng)前的行業(yè)周期,綜合自身的資源儲備和資本運(yùn)營為2019年設(shè)定合理的發(fā)展目標(biāo),也非??简炂髽I(yè)對市場走勢的預(yù)判和管理層的智慧。
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