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中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)下,樓市何去何從?
編輯:小陸 發(fā)布日期:2020-08-15 10:44:41 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:中國新聞周刊 閱讀 811 次
欲問當(dāng)今全球,誰是 房地產(chǎn)市場(chǎng)?無疑,中國城鎮(zhèn)化用40年左右的時(shí)間走過了西方百年的發(fā)展歷程,在這一引擎推動(dòng)下,中國創(chuàng)造了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng),誕生了一批“ ”房企。
不過,隨著中國經(jīng)濟(jì)以國內(nèi)大循環(huán)為主,單一房地產(chǎn)市場(chǎng)與整體的國內(nèi)大市場(chǎng)有何關(guān)系?房?jī)r(jià)將是漲是跌?對(duì)于開發(fā)商而言,如何實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展?
要不要房地產(chǎn)業(yè)?
“加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”,7月30日,隨著中央政治局做出這一部署,這將成為我國下半年乃至更長時(shí)期經(jīng)濟(jì)工作的重要方向。
“我國有超大規(guī)模的國內(nèi)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)”,盤古智庫 研究員王靜文告訴中國新聞周刊,在貿(mào)易保護(hù)主義上升、全球市場(chǎng)萎縮的背景下,可以充分利用國內(nèi)的超大規(guī)模市場(chǎng),形成以內(nèi)循環(huán)為主、雙循環(huán)互相促進(jìn)的勢(shì)頭。
王靜文表示,從國內(nèi)大市場(chǎng)來看,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)極廣、體量極大的產(chǎn)業(yè)鏈。
首先,國內(nèi)仍有大量住房需求,形成了龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。8月14日,國家統(tǒng)計(jì)局公布,1—7月份,我國商品房銷售面積83631萬平方米,商品房銷售額81422億元。
這一巨大的體量孕育了眾多的市場(chǎng)主體。8月10日,《財(cái)富》公布了 的世界500強(qiáng)排行榜,我國共有5家房企上榜,其中碧桂園以2019年?duì)I業(yè)收入703.35億美元的業(yè)績(jī),位次由全球177位升至147位,居全球房企首位。
“僅就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,從內(nèi)循環(huán)角度來看,房地產(chǎn)業(yè)一頭連著投資、一頭連著民生,實(shí)現(xiàn)了投資功能和民生需求的循環(huán)”,易居克而瑞城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌告訴中國新聞周刊,二季度我國GDP為250110億元,同比增長3.2%,終于實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正,這離不開投資的貢獻(xiàn)。而在投資中,上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長1.9%,率先實(shí)現(xiàn)由降轉(zhuǎn)升,成為了經(jīng)濟(jì)增長中為數(shù)不多的亮點(diǎn)。
第二,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于上下游產(chǎn)業(yè)都有明顯的拉動(dòng)作用。王靜文表示,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)家電、家具、建材等消費(fèi)。
第三,城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù),也是擴(kuò)大內(nèi)需的 潛力所在,是形成國內(nèi)大市場(chǎng)的極重要手段,而房地產(chǎn)業(yè)為這一 的內(nèi)需提供了重要的生活空間和商業(yè)消費(fèi)空間。
從房地產(chǎn)業(yè)的主要產(chǎn)品來看,以碧桂園等為例,這些龍頭房企每年一方面提供數(shù)十萬套住宅產(chǎn)品,此外其數(shù)百萬平方米的購物商場(chǎng)等也為人們消費(fèi)購物創(chuàng)造了更便利的條件。
繆萌表示,房地產(chǎn)業(yè)較大程度上推動(dòng)了人口城鎮(zhèn)化,城鎮(zhèn)化也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 推動(dòng)力。當(dāng)然,城鎮(zhèn)化是動(dòng)態(tài)演變的,過去一味追求高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)發(fā)展模式也不可持續(xù)。
樓市供需生變
在內(nèi)循環(huán)為主、國內(nèi)國際雙循環(huán)發(fā)展的格局下,中國房地產(chǎn)的邏輯或?qū)⑸儭?/p>
王靜文表示,內(nèi)循環(huán)要形成一個(gè)完整閉環(huán),還需要 終消費(fèi)的支持,整體國內(nèi)市場(chǎng)需要一定的再平衡。
7月30日召開的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。目前,深圳、東莞、南京等地紛紛加碼樓市限購政策,其重點(diǎn)是打擊投資投機(jī)、囤房、炒房等。
繆萌表示,房住不炒、因城施策仍是樓市主基調(diào),未來樓市成交量?jī)r(jià)將以平穩(wěn)為主,房?jī)r(jià)大起大落將會(huì)被遏制。
“在這樣的政策基調(diào)之下,樓市需求層面將會(huì)發(fā)生較大變化”,北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池告訴中國新聞周刊,投資投機(jī)需求將會(huì)受到極大抑制,樓市將會(huì)以剛性需求釋放為主,部分剛改需求也會(huì)進(jìn)入樓市,房地產(chǎn)業(yè)將真正回歸到保障民生的屬性。
這將對(duì)樓市產(chǎn)生什么影響?市場(chǎng)需求將如何釋放?
“房地產(chǎn)業(yè)根本上要滿足人的居住需求,服務(wù)于人們對(duì)美好生活的追求”,碧桂園創(chuàng)始人、董事會(huì)主席楊國強(qiáng)對(duì)此表示,看好三四五線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),因?yàn)殡S著農(nóng)民工工資提升,他們就產(chǎn)生了居住改善的需求,而這些人不會(huì)在高房?jī)r(jià)的大城市買房,也不會(huì)在缺乏醫(yī)療和學(xué)校配套的農(nóng)村住,因此,他們 可能會(huì)在有學(xué)校、醫(yī)療等基本配套、且房?jī)r(jià)在萬元以下的城鎮(zhèn)居住。
“在當(dāng)前的時(shí)代背景下,對(duì)于地產(chǎn)商而言,單純追求數(shù)量的時(shí)代已經(jīng)過去,現(xiàn)在需要高質(zhì)量發(fā)展”,趙秀池表示,高質(zhì)量產(chǎn)品是企業(yè)的生命,唯有質(zhì)量過得硬,符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品,才能在市場(chǎng)上有一席之地,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。
房企們也在以變應(yīng)變。據(jù)了解,2020年,碧桂園將其發(fā)展主題定為全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力提升年、高質(zhì)量發(fā)展關(guān)鍵年?!盎A(chǔ)產(chǎn)品力是重點(diǎn),關(guān)系著房企在市場(chǎng)上的地位和口碑”,碧桂園總裁莫斌表示,今年疫情以來,健康住宅產(chǎn)品需求凸顯,碧桂園迅速啟動(dòng)產(chǎn)品力全面提升,以健康住宅產(chǎn)品為基礎(chǔ),并從產(chǎn)業(yè)鏈角度配套健康家居產(chǎn)品及健康服務(wù),提供更健康的人居生活。
趙秀池表示,城市價(jià)值、區(qū)域價(jià)值的重塑是未來樓市的一大機(jī)遇,人口流入多的城市、高品質(zhì)項(xiàng)目依然具有發(fā)展?jié)摿Α?/p>
房企需加緊建設(shè)護(hù)城河
從政策部署來看,以內(nèi)循環(huán)為主的格局將是一場(chǎng)持久戰(zhàn),新型城鎮(zhèn)化將持續(xù)釋放作用,帶動(dòng)投資和消費(fèi)需求。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2019年中國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60.6%,離發(fā)達(dá)國家80%左右的城鎮(zhèn)化率還存在差距。城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn),就有近1400萬人從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn),不僅增加城市公共服務(wù)設(shè)施投入,也會(huì)釋放巨大的衣食住行等消費(fèi)需求。對(duì)此,繆萌表示,新型城鎮(zhèn)化仍然有較大的發(fā)展空間。
面對(duì)紅利期,房企們?cè)诜e極布局后市。以碧桂園為例,截至2019年12月31日,其在國內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約17022億元,潛在的權(quán)益可售貨值約7159億元,權(quán)益可售資源合計(jì)約2.4萬億元,分布于一二三四五線各等級(jí)城市,可滿足未來三到四年以上的銷售量。
王靜文表示,不過也要看到,城鎮(zhèn)化率的上升速度近4年來持續(xù)放緩,2019年僅上升了1.02個(gè)百分點(diǎn),是1996年以來 慢的一年,從中可以看出,城鎮(zhèn)化的速度在變慢,這將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成考驗(yàn)。
整體看,隨著市場(chǎng)空間的變化,競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,初步呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面。
中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年,銷售額超過1000億的企業(yè)共13家,這些企業(yè)銷售額增長率均值為2.2%;銷售額500億—1000億的企業(yè)共16家,這些企業(yè)銷售額增長率均值為1%;此外,銷售額100億—200億的企業(yè)、50億—100億的企業(yè)分別下降了7.6%、11.6%。這顯示出,相比于其他房企,規(guī)模越大的頭部企業(yè)銷售業(yè)績(jī)整體也越好。
雖然如此,大型房企依然在通過各種手段,加緊建設(shè)護(hù)城河。從碧桂園來看,通過現(xiàn)金流管理、降低負(fù)債、開辟低成本融資渠道等,2019年凈借貸比率僅為46.3%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于50家典型房企平均凈負(fù)債率94.1%的水平,抗風(fēng)險(xiǎn)能力大幅提升。具體看,2019年底,碧桂園需于一年以內(nèi)償還的短期有息債務(wù)為1163億元,以其2683.5億元可動(dòng)用現(xiàn)金余額計(jì)算,現(xiàn)金余額對(duì)于短期有息負(fù)債的覆蓋比例達(dá)2.3倍,償還債務(wù)沒有壓力。
在中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)之下,發(fā)展更多依靠科技創(chuàng)新,轉(zhuǎn)型升級(jí)是主浪潮,為此,近年來大型房企也進(jìn)入造車、機(jī)器人等領(lǐng)域,開辟新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。
從2018年開始,碧桂園就開始在“建筑機(jī)器人+裝配式建造”領(lǐng)域進(jìn)行摸索,目前已在建筑機(jī)器人、餐飲機(jī)器人方面取得長足的進(jìn)展。僅在餐飲機(jī)器人方面,截至2020年6月,碧桂園已累積提交超500余項(xiàng)專利申請(qǐng),涵蓋火鍋、中餐、快餐、煲仔飯等多個(gè)業(yè)態(tài)。
中指研究院指出,碧桂園圍繞地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)做強(qiáng),積極布局機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等高科技產(chǎn)業(yè)版圖,實(shí)現(xiàn)多元布局和主業(yè)協(xié)同并進(jìn),有利于長遠(yuǎn)發(fā)展,值得行業(yè)借鑒。
在業(yè)績(jī)持續(xù)提升的同時(shí),碧桂園持續(xù)投身于社會(huì)公益活動(dòng),累計(jì)捐贈(zèng)超67億元,涉及精準(zhǔn)扶貧、職業(yè)教育、教學(xué)科研等多方面。今年疫情期間,碧桂園集團(tuán)、國強(qiáng)公益基金會(huì)先后共捐贈(zèng)2億元設(shè)立抗疫基金,全力支持一線抗疫工作。
王靜文表示,經(jīng)濟(jì)向內(nèi)的背景下,發(fā)展越來越注重以人為本,房企積極參與慈善公益活動(dòng),有利于提升其整體價(jià)值。
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