地主"變"地奴"大型房企更受傷？

"這樣的市場氛圍下誰的日子都不好過，開發(fā)商為了緩解自己緊張的資金鏈都紛紛使用一些非常規(guī)的手段，這樣的狀況此前聞所未聞。"一位業(yè)內(nèi)人士稱，"連萬科這樣的房企巨頭也被迫轉(zhuǎn)讓土地甚至是股權(quán)，可見大型房企資金鏈面臨著不小的困境。"

大型房企掀"賣地浪潮"

2008年5月14日，萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，該公司所持有的正是一年前土地價(jià)格瘋狂飆升時(shí)期拿下的"地王"--東莞市南城水濂村地塊（購地時(shí)樓面地價(jià)為3772.3元/平方米）。由于當(dāng)?shù)胤績r(jià)已經(jīng)降至5000元/平方米左右，如按當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格再進(jìn)行后期項(xiàng)目研發(fā)，萬科幾乎沒有獲得利潤的可能。

"大型開發(fā)商的企業(yè)構(gòu)成相對于中小開發(fā)商要復(fù)雜很多，而且一些大型房地產(chǎn)商業(yè)務(wù)構(gòu)成不僅僅只有房地產(chǎn)開發(fā)這一塊，所以這類企業(yè)對于市場預(yù)期十分敏感，由于去年的房地產(chǎn)熱潮導(dǎo)致部分財(cái)力雄厚的大型房企拿了不少地，他們對于今年的樓市預(yù)期原本是抱有相當(dāng)大期望的，但是如今中國樓市受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響成交量大幅萎縮了，大量囤地的開發(fā)商會(huì)因?yàn)楣镜母黜?xiàng)業(yè)務(wù)牽扯到資金緊缺，而一家成熟的大型企業(yè)絕不允許其做過大風(fēng)險(xiǎn)投資嘗試，殘酷的市場不得不讓他們放棄部分未來可能獲得的回報(bào)而在短期內(nèi)獲得自保，所以只好賣地。"一研究主任鄭夢軍認(rèn)為。

鄭夢軍分析稱，"中小房企則在這樣的市場競爭中獲得一些原本不屬于自己的機(jī)會(huì)，一些大型房企低價(jià)拋地正好可以滿足他們的需求。此類企業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)成比較單一，相對資金循環(huán)壓力較小，同時(shí)他們能夠積極靈活的修改自己的經(jīng)營策略以順應(yīng)市場的發(fā)展。在目前不景氣的市場環(huán)境下，有些中小開發(fā)商不緊不慢的銷售著自己的房屋，因?yàn)樗麄兪种袥]有存地，無需在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠，對銷售進(jìn)度沒有過高要求，企業(yè)生存壓力相對較?。簧踔烈恍┓科髸簳r(shí)將自己"凍"起來，干脆封盤不賣等待市場回暖再尋良機(jī)，這些豐富的市場操作手法某種程度上來說很好地保護(hù)了自己。"

資產(chǎn)負(fù)債影響大型房企資金鏈

恒大地產(chǎn)曾于今年3月招股，擬發(fā)售約29.61億股份，招股價(jià)為每股3.5港元至5.6港元，募集資金較高達(dá)165億港元。但由于認(rèn)購額嚴(yán)重不足，較終赴港上市功敗垂成。時(shí)至今日有專家分析，恒大地產(chǎn)上市的失利，固然有資本市場動(dòng)蕩低迷的原因，但更重要的是其土地儲(chǔ)備過多，市場對其資金鏈環(huán)節(jié)缺乏信心，認(rèn)定其財(cái)務(wù)狀況欠佳。

"以往香港證券市場把土地儲(chǔ)備作為衡量房地產(chǎn)上市公司價(jià)值和成長空間的關(guān)鍵指標(biāo)；但是現(xiàn)在，具有適當(dāng)土地儲(chǔ)備和穩(wěn)健財(cái)務(wù)狀況的地產(chǎn)公司將更受青睞。目前內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈普遍繃緊，投資者頭先關(guān)心的是房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量表。"一位投資人士坦言。

該人士同時(shí)認(rèn)為，"大型房企囤地過多極大的限制了其在資本市場的發(fā)展，現(xiàn)在在香港或者國內(nèi)上市門檻已經(jīng)明顯加高，同時(shí)IPO融資規(guī)模也明顯縮小。一些大型房企把募集資金主要用于償還土地欠款，那投資者肯定不購賬。這樣的市場情形也對開發(fā)商資金環(huán)境提出更高的要求，以往都想著通過上市融資來解決資金鏈緊張，甚至去囤更多的地，現(xiàn)在已沒有可能。很多大型房企的上市之路受阻，他們頓時(shí)覺得失去了資金來源，這樣很危險(xiǎn)。"

由于預(yù)期不明朗，今年香港證券市場對中資房地產(chǎn)股的沽壓十分嚴(yán)重。去年赴港上市的內(nèi)地房企股票頻頻跌破發(fā)行價(jià)。這樣的市場狀況表明，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)即使赴港上市成功，也賣不了"好價(jià)錢"，同時(shí)，由于市場運(yùn)作不成功，部分上市房企還存在很大程度上的資產(chǎn)負(fù)債問題。

不僅香港證券市場如此，據(jù)統(tǒng)計(jì)滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率大幅上升，突破了70%大關(guān)，并于去年底達(dá)76.49%，與上年相比提高了7.39個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)顯著提高。"上市公司如何提升企業(yè)對資本市場的認(rèn)識(shí)，根據(jù)不同的市場環(huán)境靈活有效地使用債券、信托、引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴等不同方式，擴(kuò)大企業(yè)資金來源，是企業(yè)做大做強(qiáng)的關(guān)鍵。"中國房地產(chǎn)鰲頭0研究組研究項(xiàng)目負(fù)責(zé)人汪勇表示。

大型房企應(yīng)何去何從

"在人們眼中，此次樓市寒冬將會(huì)死掉一大批中小開發(fā)商，但事實(shí)上這僅僅只是其中一種可能，不排除會(huì)有一些大型房企面臨絕境。"鄭夢軍稱，"通常業(yè)內(nèi)會(huì)以尋常且沒有突破的規(guī)律來看待市場反應(yīng)，總是不約而同的認(rèn)為大型開發(fā)商融資手段更加豐富、資產(chǎn)體系更加優(yōu)良，憑借著雄厚的企業(yè)背景以及同銀行的良好客戶關(guān)系能夠更容易的獲得流動(dòng)資金，但在今年的大環(huán)境下，這一切都變得困難起來。"

"時(shí)至今日，中國房地產(chǎn)企業(yè)壽命較長的已有三四十年，而更多的企業(yè)屬于曇花一現(xiàn)，沒有幾年便消失了，而這次中國房地產(chǎn)市場調(diào)整會(huì)不會(huì)死掉一些房企巨頭呢？

我覺得是有這種可能的。"鄭夢軍認(rèn)為，"囤地巨多、資金鏈無法周轉(zhuǎn)、上市不成功、甚至連土地轉(zhuǎn)讓都無人接購的時(shí)候也就到了一個(gè)房企壽終正寢的時(shí)候。那時(shí)，他們將被稱之為中國房地產(chǎn)市場的探路者，但也可以稱之為先烈，他們并未見證到成熟的中國房地產(chǎn)市場就先犧牲了。"

鄭夢軍較后表示，"按照市場規(guī)律辦事的企業(yè)才能生存，作為大型房企甚至要打造百年品牌的一些房企而言，現(xiàn)在已經(jīng)到了必須做出革命性思維轉(zhuǎn)變的艱巨時(shí)刻。為了企業(yè)更好的生存，其中一些利益的舍棄將被歷史證明是值得的，這樣的舍棄也是企業(yè)做強(qiáng)做大寬廣胸襟的體現(xiàn)。目前中國樓市急需健康的市場行為來改變市場氛圍，冒進(jìn)和缺乏遠(yuǎn)見的市場行為應(yīng)該杜絕。作為市場的完全主導(dǎo)者，大型房企有義務(wù)做好排頭兵，積極倡導(dǎo)穩(wěn)健型市場環(huán)境。"（鄭昊）

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