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滬土地出讓驚現(xiàn)怪狀:"期滿出讓人無(wú)償收回"
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 620 次
分析師稱這個(gè)規(guī)定很刺激!
2011年上海土地交易市場(chǎng)頭拍在上周平淡落幕,但預(yù)申請(qǐng)須知中出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值這一未有的規(guī)定,在業(yè)內(nèi)又掀起了繼《物權(quán)法》之后,新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭(zhēng)論。
土地期滿后何去何從?
《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn),出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值這一規(guī)定較早出現(xiàn)在上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)公告滬預(yù)申請(qǐng)告字(2010)第02號(hào)(下稱2號(hào)預(yù)申請(qǐng)公告),即去年9月。
在上海2010年2號(hào)預(yù)申請(qǐng)公告中,多數(shù)地塊的預(yù)申請(qǐng)須知中都出現(xiàn)了這樣的規(guī)定。更有甚者,其《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中顯示,土地期滿后的處理方法為出讓人無(wú)償收回如出讓面積3.56萬(wàn)平方米的羅店新鎮(zhèn)A1-3商住地塊。這些規(guī)定,在歷來(lái)的土地出讓交易中均屬頭次。
這個(gè)規(guī)定很刺激,要是以后所有產(chǎn)權(quán)都按這個(gè)辦法收回,誰(shuí)還敢購(gòu)房,誰(shuí)敢投資跟地產(chǎn)有關(guān)的東西???分析師薛建雄如是說(shuō)。
上海中原研究咨詢部認(rèn)為,此次出讓方提出土地期滿收回的表述,很可能是對(duì)土地使用權(quán)到期后的一種處理嘗試。但是,土地期滿收回的規(guī)定已傾向于70年后循環(huán)批租制度。這一問(wèn)題在業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議已久,從當(dāng)前批租制度衍生出的土地財(cái)政和高房?jī)r(jià)結(jié)局來(lái)看,如此定義土地使用權(quán)到期后的處理方式,很可能導(dǎo)致今天的很多問(wèn)題在未來(lái)重演。
事實(shí)上,本報(bào)記者在采訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn),多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都對(duì)這一規(guī)定存有爭(zhēng)議。
一位港資開(kāi)發(fā)商代表和長(zhǎng)期從事土地研究的分析師付琦還從法律角度指出,對(duì)住宅用地來(lái)說(shuō),這一規(guī)定沒(méi)有太大意義。
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土地期滿后何去何從?
《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn),出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值這一規(guī)定較早出現(xiàn)在上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)公告滬預(yù)申請(qǐng)告字(2010)第02號(hào)(下稱2號(hào)預(yù)申請(qǐng)公告),即去年9月。
在上海2010年2號(hào)預(yù)申請(qǐng)公告中,多數(shù)地塊的預(yù)申請(qǐng)須知中都出現(xiàn)了這樣的規(guī)定。更有甚者,其《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中顯示,土地期滿后的處理方法為出讓人無(wú)償收回如出讓面積3.56萬(wàn)平方米的羅店新鎮(zhèn)A1-3商住地塊。這些規(guī)定,在歷來(lái)的土地出讓交易中均屬頭次。
這個(gè)規(guī)定很刺激,要是以后所有產(chǎn)權(quán)都按這個(gè)辦法收回,誰(shuí)還敢購(gòu)房,誰(shuí)敢投資跟地產(chǎn)有關(guān)的東西???分析師薛建雄如是說(shuō)。
上海中原研究咨詢部認(rèn)為,此次出讓方提出土地期滿收回的表述,很可能是對(duì)土地使用權(quán)到期后的一種處理嘗試。但是,土地期滿收回的規(guī)定已傾向于70年后循環(huán)批租制度。這一問(wèn)題在業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議已久,從當(dāng)前批租制度衍生出的土地財(cái)政和高房?jī)r(jià)結(jié)局來(lái)看,如此定義土地使用權(quán)到期后的處理方式,很可能導(dǎo)致今天的很多問(wèn)題在未來(lái)重演。
事實(shí)上,本報(bào)記者在采訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn),多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都對(duì)這一規(guī)定存有爭(zhēng)議。
一位港資開(kāi)發(fā)商代表和長(zhǎng)期從事土地研究的分析師付琦還從法律角度指出,對(duì)住宅用地來(lái)說(shuō),這一規(guī)定沒(méi)有太大意義。
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港資開(kāi)發(fā)商的理由是:這個(gè)是政府與開(kāi)發(fā)商的合同,開(kāi)發(fā)商較后將房源賣(mài)給了小業(yè)主,小業(yè)主卻對(duì)此完全不知情,如何執(zhí)行?真要起到作用,應(yīng)該寫(xiě)在售房合同里還差不多。
付琦的理由和上述類似,但他進(jìn)一步指出,對(duì)于出讓方新增的土地期滿收回這一游戲規(guī)則,可能還將和國(guó)家規(guī)定的一些法律法規(guī)產(chǎn)生沖突。根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。
此外,2009年初曾流傳的一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見(jiàn)稿)》的文件,在全國(guó)國(guó)土管理系統(tǒng)征求意見(jiàn),較受人們關(guān)注的住宅土地使用權(quán)到期后按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期替換了原先表述的無(wú)償自動(dòng)續(xù)期。
顯而易見(jiàn),雖然法律沒(méi)有規(guī)定住宅用地到期的結(jié)果是有償還是無(wú)償,但前提都明確是自動(dòng)續(xù)期,而不是收回。
物業(yè)稅或是較終出路
從制度探討到與法規(guī)的博弈,土地使用權(quán)到期后何去何從這一問(wèn)題的復(fù)雜性已可窺一斑。
實(shí)際上,自1987年深圳塊土地出讓至今,也不過(guò)23年。在這23年里,國(guó)家的土地管理制度已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化,誰(shuí)能說(shuō)得清未來(lái)那么多年里,土地管理制度還會(huì)發(fā)生什么樣的變化。付琦指出,1990年5月19日開(kāi)始實(shí)行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,土地使用權(quán)出讓較高年限按下列用途確定:住宅用地:全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地:全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年;綜合或者其他用地:全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。而土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開(kāi)始計(jì)算,即國(guó)家頭次出讓該地塊的時(shí)間。也就是說(shuō),就算較早1987年出讓的住宅地塊,按70年年限計(jì)算,距離土地使用權(quán)到期也還有40多年。如此看來(lái),上海2010年2號(hào)預(yù)申請(qǐng)公告中出現(xiàn)的土地期滿收回規(guī)定,在幾十年后能否被有效執(zhí)行,還有待觀察。
不過(guò),值得回味的是,在《物權(quán)法》出臺(tái)之前,根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》十一條規(guī)定,辦理土地使用權(quán)續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說(shuō),根據(jù)以往的規(guī)定,辦理土地使用權(quán)續(xù)期是需要繳納一定費(fèi)用的。
《物權(quán)法》出臺(tái)后,雖然規(guī)定了可以自動(dòng)續(xù)期,但實(shí)際上并沒(méi)有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。而《土地管理法(修訂草案征求意見(jiàn)稿)》則以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期替換了無(wú)償自動(dòng)續(xù)期。
上海中原研究咨詢部補(bǔ)充表示,《土地管理法(修訂草案征求意見(jiàn)稿)》對(duì)土地使用權(quán)到期后處理的修改,當(dāng)時(shí)多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一文字變化為物業(yè)稅預(yù)留了操作空間。
付琦亦認(rèn)為,目前市場(chǎng)中沸沸揚(yáng)揚(yáng)被傳言的房產(chǎn)稅,很有可能是一個(gè)用于完善稅收制度的過(guò)渡產(chǎn)物,房產(chǎn)稅、土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅等各種交易環(huán)節(jié)的稅收,可能都會(huì)改革成房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅。他認(rèn)為,較終實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅之后,土地出讓金被取消,房產(chǎn)擁有者按年繳納物業(yè)稅,屆時(shí),土地使用年限的問(wèn)題就會(huì)很大程度被淡化。也有可能,土地使用權(quán)到期后,就開(kāi)征物業(yè)稅,如此更符合有償續(xù)期的說(shuō)法。付琦表示,從出讓方角度來(lái)說(shuō),一次性收足未來(lái)70年的土地款,也會(huì)錯(cuò)過(guò)土地年復(fù)一年的增值部分,物業(yè)稅的摸索,更能在很大程度上完善土地財(cái)政制度。
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