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土地出讓期滿無償收回 購房等于交70年租金

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 643 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

如果是為了打壓房?jī)r(jià),那么上海規(guī)劃和國土資源管理局近期多幅地塊的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》將極可能實(shí)現(xiàn)大幅降低房?jī)r(jià)的效果。記者昨日從上海規(guī)劃和國土資源管理局官網(wǎng)上發(fā)現(xiàn),上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)公告滬預(yù)申請(qǐng)告字(2010)第02號(hào)范圍內(nèi)的多數(shù)地塊的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中均有出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值或出讓人無償收回等內(nèi)容。

這在房地產(chǎn)業(yè)界引起了軒然大波,一位不愿具名的開發(fā)商就向南都記者表示:這太不合理了,哪有又要征收物業(yè)稅,又要收回土地的道理。而更讓經(jīng)緯行研究主任曾英杰擔(dān)心的是,目前沒有聽說廣州也有類似的案例。如果上海的做法成為全國統(tǒng)一的做法,購房合同成為70年的長期租約,商品房的價(jià)值將要重新計(jì)算,這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將是致命打擊。不過曾英杰認(rèn)為,這只是上海的個(gè)案,全國實(shí)行的可能性很小。

國有住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后無償收回

事實(shí)上,各界關(guān)注住宅建設(shè)使用權(quán)到期如何處理的問題較早是在1月6日上海2011年住宅地塊批土地拍賣中,上海嘉定高臺(tái)路以南、滬宜公路以西地塊《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》顯示:土地到期后由出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值。

而這場(chǎng)拍賣會(huì)上的成果亦讓人大跌眼鏡。總計(jì)12.97萬平方米的土地一共只賣出了6.9億元。在四幅用地中,樓板價(jià)較高的僅為3633元/平方米,而去年上海住宅用地的平均樓板價(jià)是6632元/平方米,商辦用地的平均樓板價(jià)是7733元/平方米。其中,嘉定區(qū)永新北路以西、緯一路以北地塊成為關(guān)注焦點(diǎn),但是這一焦點(diǎn)卻在4家競(jìng)購房企全部到場(chǎng),卻無一家現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的情況下閃拍成交,該地塊周邊樓盤售價(jià)已突破12000元/平方米,但樓板價(jià)只有2528元/平方米,遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平均水平。

但這并不是先例。在2010年09月21日上海規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布的滬預(yù)申請(qǐng)告字(2010)第02號(hào)文范圍內(nèi)多幅地塊的預(yù)申請(qǐng)須知中就已經(jīng)出現(xiàn)類似的表述。南都記者查閱上海規(guī)劃和國土管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn),在長風(fēng)地區(qū)10號(hào)北地塊、金山衛(wèi)鎮(zhèn)金航西路以北,海虹路以東地塊、亭林鎮(zhèn)亭升路東側(cè)地塊的預(yù)申請(qǐng)須知中出讓合同信息一欄第9條土地期滿后的處理方法均出現(xiàn)出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值或出讓人無償收回等表述。其中,三幅地塊的用途分別為商辦用地、公用設(shè)施用地和普通商品房。

購房將是得不償失的行為

諸多研究機(jī)構(gòu)中,較早對(duì)上海這一未有做法做出評(píng)價(jià)的是上海中原地產(chǎn)針對(duì)1月6日土地拍賣發(fā)布的一個(gè)快評(píng)。上海中原研究咨詢部認(rèn)為,這一舉動(dòng)很可能是對(duì)土地使用權(quán)到期后的一種處理嘗試。

該問題在業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議已久,2009年初曾傳言有一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件,在全國國土管理系統(tǒng)征求意見,較受人們關(guān)注的住宅土地使用權(quán)到期后按照國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期替換了原先表述的無償自動(dòng)續(xù)期。當(dāng)時(shí)多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一文字變化為物業(yè)稅預(yù)留了操作空間。高臺(tái)路以南、滬宜公路以西地塊土地出讓文件,則讓這一觀點(diǎn)受到動(dòng)搖,并傾向于70年后循環(huán)批租制度。

這個(gè)規(guī)定很刺激,要是以后所有產(chǎn)權(quán)都按這個(gè)辦法收回,誰還敢購房,誰敢投資跟地產(chǎn)有關(guān)的東西啊?中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄在接受媒體采訪時(shí)表示。上海今年頭批土地拍賣市場(chǎng)的低溫,土地低價(jià)成交可能是非市場(chǎng)原因。

國泰君安對(duì)此點(diǎn)評(píng)認(rèn)為,土地出讓期滿,出讓人無償收回是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào),而這個(gè)信號(hào)又是樓市和土地市場(chǎng)一直回避談?wù)摰脑掝},如今卻成為了現(xiàn)實(shí)。一旦土地使用權(quán)期滿后被無償收回,這就意味著購房者要么面臨重新支付土地出讓金的局面(或因土地價(jià)值大幅增加而重新定價(jià)),要么面臨被沒收土地的情況。要解決這一問題,物業(yè)稅的出臺(tái)勢(shì)在必行,不然就意味著數(shù)百萬元的購房款就成為了提前支付的長期租金。這筆租金不但損失了未來的收益貼現(xiàn),而且還因?yàn)樽》抠J款而增加了成本,在當(dāng)前的租金收益率極低的情況下,顯然購房成為了得不償失的行為。

在上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍看來,這就相當(dāng)于繳納了70年的租金,70年后房子會(huì)被收回去,僅僅實(shí)現(xiàn)了居住功能,淡化了投資房地產(chǎn)的保值增值功能,勢(shì)必在市場(chǎng)上引起強(qiáng)烈的反響,后期還需要大家更深刻地去討論。

律師難斷是否抵觸《物權(quán)法》

在采訪中諸多業(yè)界人士認(rèn)為,上海新規(guī)的做法更多是一種個(gè)案,不一定代表此前出讓的土地,將在到期后被收回,但這可看作是決策部門的一種試探。薛建雄認(rèn)為,國家到期可以出臺(tái)類似國外物業(yè)稅的政策,這個(gè)稅就相當(dāng)于以每年的地租來解決產(chǎn)權(quán)到期后的問題,是比較合理的。

根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中第149條明確規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

這可能是上海當(dāng)局的一個(gè)疏忽,如果是非住宅建設(shè)用地,物權(quán)法規(guī)定按照法律規(guī)定辦理,上海的確可以收回,但是住宅建設(shè)用地到期后,在補(bǔ)交一定的土地出讓款項(xiàng)后,應(yīng)當(dāng)續(xù)期。廣州國信律師事務(wù)所律師劉靜向南都記者表示,上海多幅地塊《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》應(yīng)該排除住宅建設(shè)用地。

但廣東經(jīng)國律師所合伙人謝蘭才律師認(rèn)為,上海多幅地塊預(yù)申請(qǐng)須知中出讓合同信息的規(guī)定是否抵觸物權(quán)法有待商榷。住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同中雙方約定出讓土地到期后由出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值是否有效取決于《中華人民共和國物權(quán)法》百四十九條款規(guī)定是否為強(qiáng)制性規(guī)定。謝律師認(rèn)為,如果條款是強(qiáng)制性規(guī)定,則上述約定無效;如果該條款為任意性規(guī)定,則上述約定有效。

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