如果是為了打壓房?jī)r(jià)，那么上海規(guī)劃和國土資源管理局近期多幅地塊的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》將極可能實(shí)現(xiàn)大幅降低房?jī)r(jià)的效果。記者昨日從上海規(guī)劃和國土資源管理局官網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)公告滬預(yù)申請(qǐng)告字(2010)第02號(hào)范圍內(nèi)的多數(shù)地塊的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中均有出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值或出讓人無償收回等內(nèi)容。

這在房地產(chǎn)業(yè)界引起了軒然大波，一位不愿具名的開發(fā)商就向南都記者表示：這太不合理了，哪有又要征收物業(yè)稅，又要收回土地的道理。而更讓經(jīng)緯行研究主任曾英杰擔(dān)心的是，目前沒有聽說廣州也有類似的案例。如果上海的做法成為全國統(tǒng)一的做法，購房合同成為70年的長期租約，商品房的價(jià)值將要重新計(jì)算，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將是致命打擊。不過曾英杰認(rèn)為，這只是上海的個(gè)案，全國實(shí)行的可能性很小。

國有住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后無償收回

事實(shí)上，各界關(guān)注住宅建設(shè)使用權(quán)到期如何處理的問題較早是在1月6日上海2011年住宅地塊批土地拍賣中，上海嘉定高臺(tái)路以南、滬宜公路以西地塊《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》顯示：土地到期后由出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值。

而這場(chǎng)拍賣會(huì)上的成果亦讓人大跌眼鏡。總計(jì)12.97萬平方米的土地一共只賣出了6.9億元。在四幅用地中，樓板價(jià)較高的僅為3633元/平方米，而去年上海住宅用地的平均樓板價(jià)是6632元/平方米，商辦用地的平均樓板價(jià)是7733元/平方米。其中，嘉定區(qū)永新北路以西、緯一路以北地塊成為關(guān)注焦點(diǎn)，但是這一焦點(diǎn)卻在4家競(jìng)購房企全部到場(chǎng)，卻無一家現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的情況下閃拍成交，該地塊周邊樓盤售價(jià)已突破12000元/平方米，但樓板價(jià)只有2528元/平方米，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平均水平。

但這并不是先例。在2010年09月21日上海規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布的滬預(yù)申請(qǐng)告字(2010)第02號(hào)文范圍內(nèi)多幅地塊的預(yù)申請(qǐng)須知中就已經(jīng)出現(xiàn)類似的表述。南都記者查閱上海規(guī)劃和國土管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，在長風(fēng)地區(qū)10號(hào)北地塊、金山衛(wèi)鎮(zhèn)金航西路以北，海虹路以東地塊、亭林鎮(zhèn)亭升路東側(cè)地塊的預(yù)申請(qǐng)須知中出讓合同信息一欄第9條土地期滿后的處理方法均出現(xiàn)出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值或出讓人無償收回等表述。其中，三幅地塊的用途分別為商辦用地、公用設(shè)施用地和普通商品房。

購房將是得不償失的行為

諸多研究機(jī)構(gòu)中，較早對(duì)上海這一未有做法做出評(píng)價(jià)的是上海中原地產(chǎn)針對(duì)1月6日土地拍賣發(fā)布的一個(gè)快評(píng)。上海中原研究咨詢部認(rèn)為，這一舉動(dòng)很可能是對(duì)土地使用權(quán)到期后的一種處理嘗試。

該問題在業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議已久，2009年初曾傳言有一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件，在全國國土管理系統(tǒng)征求意見，較受人們關(guān)注的住宅土地使用權(quán)到期后按照國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期替換了原先表述的無償自動(dòng)續(xù)期。當(dāng)時(shí)多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一文字變化為物業(yè)稅預(yù)留了操作空間。高臺(tái)路以南、滬宜公路以西地塊土地出讓文件，則讓這一觀點(diǎn)受到動(dòng)搖，并傾向于70年后循環(huán)批租制度。

這個(gè)規(guī)定很刺激，要是以后所有產(chǎn)權(quán)都按這個(gè)辦法收回，誰還敢購房，誰敢投資跟地產(chǎn)有關(guān)的東西啊？中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄在接受媒體采訪時(shí)表示。上海今年頭批土地拍賣市場(chǎng)的低溫，土地低價(jià)成交可能是非市場(chǎng)原因。

國泰君安對(duì)此點(diǎn)評(píng)認(rèn)為，土地出讓期滿，出讓人無償收回是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，而這個(gè)信號(hào)又是樓市和土地市場(chǎng)一直回避談?wù)摰脑掝}，如今卻成為了現(xiàn)實(shí)。一旦土地使用權(quán)期滿后被無償收回，這就意味著購房者要么面臨重新支付土地出讓金的局面(或因土地價(jià)值大幅增加而重新定價(jià))，要么面臨被沒收土地的情況。要解決這一問題，物業(yè)稅的出臺(tái)勢(shì)在必行，不然就意味著數(shù)百萬元的購房款就成為了提前支付的長期租金。這筆租金不但損失了未來的收益貼現(xiàn)，而且還因?yàn)樽》抠J款而增加了成本，在當(dāng)前的租金收益率極低的情況下，顯然購房成為了得不償失的行為。

在上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍看來，這就相當(dāng)于繳納了70年的租金，70年后房子會(huì)被收回去，僅僅實(shí)現(xiàn)了居住功能，淡化了投資房地產(chǎn)的保值增值功能，勢(shì)必在市場(chǎng)上引起強(qiáng)烈的反響，后期還需要大家更深刻地去討論。

律師難斷是否抵觸《物權(quán)法》

在采訪中諸多業(yè)界人士認(rèn)為，上海新規(guī)的做法更多是一種個(gè)案，不一定代表此前出讓的土地，將在到期后被收回，但這可看作是決策部門的一種試探。薛建雄認(rèn)為，國家到期可以出臺(tái)類似國外物業(yè)稅的政策，這個(gè)稅就相當(dāng)于以每年的地租來解決產(chǎn)權(quán)到期后的問題，是比較合理的。

根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中第149條明確規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

這可能是上海當(dāng)局的一個(gè)疏忽，如果是非住宅建設(shè)用地，物權(quán)法規(guī)定按照法律規(guī)定辦理，上海的確可以收回，但是住宅建設(shè)用地到期后，在補(bǔ)交一定的土地出讓款項(xiàng)后，應(yīng)當(dāng)續(xù)期。廣州國信律師事務(wù)所律師劉靜向南都記者表示，上海多幅地塊《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》應(yīng)該排除住宅建設(shè)用地。

但廣東經(jīng)國律師所合伙人謝蘭才律師認(rèn)為，上海多幅地塊預(yù)申請(qǐng)須知中出讓合同信息的規(guī)定是否抵觸物權(quán)法有待商榷。住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同中雙方約定出讓土地到期后由出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值是否有效取決于《中華人民共和國物權(quán)法》百四十九條款規(guī)定是否為強(qiáng)制性規(guī)定。謝律師認(rèn)為，如果條款是強(qiáng)制性規(guī)定，則上述約定無效；如果該條款為任意性規(guī)定，則上述約定有效。

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