龍頭房企的傳統(tǒng)座次“萬保招金”恐被打破，在宏觀調(diào)控的非常時(shí)期，房企新四大天王“保萬中恒”排名呼之欲出。根據(jù)各大上市公司近期陸續(xù)公布的5月業(yè)績，截至6月13日，已公布5月業(yè)績的13家上市房企中，共有11家出現(xiàn)環(huán)比、同比增長。其中幾大龍頭企業(yè)的銷售額更加可觀。萬科、保利、恒大、中海四家房企頭次單月銷售集體過百億，而保利地產(chǎn)以107.68億元成為5月銷售量較高房企，并已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月超過萬科。

　　今年房企老大屬誰有懸念

　　從已公布的上市房企5月業(yè)績看，保利地產(chǎn)5月實(shí)現(xiàn)簽約金額107.68 億元，同比增長45.40%。今年前5月業(yè)績已經(jīng)接近去年全年業(yè)績的一半，達(dá)到347.82億元，同比增長23.76%。萬科5月銷售金額為107.2億元，環(huán)比增長44.09%。1～5月萬科銷售金額為492.2億元。恒大地產(chǎn)5月以103.7億元的銷售金額創(chuàng)下該公司單月銷售較高紀(jì)錄，銷售額和銷售面積分別同比增長33.3%和52.4%。今年1～5月，恒大地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額268.2億元，完成全年目標(biāo)的33.5%。中海地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告也顯示，2012年5月銷售額123.1億港元，實(shí)現(xiàn)銷售面積75.5萬平方米，同比分別增長1.5%及22.2%。而中海今年前5個(gè)月的銷售額為503億港元。

　　盡管從今年1～5月的業(yè)績看，萬科的492.2億元仍能讓其暫時(shí)保持領(lǐng)頭地位。但保利和中海已對萬科的地位發(fā)起了沖擊。其中保利已連續(xù)兩個(gè)月單月業(yè)績超過了萬科，中海上半年的銷售額也和萬科幾乎不相上下。雖然比賽還有7個(gè)月，但今年年終房企排名可能會(huì)比以往更值得期待。

　　薄利多銷5月房企以價(jià)換量成功

　　雖然多家房企5月單月銷售過百億，但不少是“以價(jià)換量”的結(jié)果。其中，恒大的銷售均價(jià)從去年同期的每平方米6873元下降至每平方米6012元，降幅達(dá)13%。中海地產(chǎn)5月份銷售均價(jià)從去年同期的每平方米19628元下降至每平方米16305元，降幅高達(dá)17%。5月萬科的銷售均價(jià)雖然重回萬元大關(guān)，達(dá)到1.05萬元/m2，但同比去年5月仍下跌近一成，也遜色于去年全年1.13萬元/m2的銷售均價(jià)。

　　除了幾個(gè)單月破百億的房企銷售均價(jià)有下跌外，其余房企中，佳兆業(yè)5月份銷售均價(jià)下降同比和環(huán)比分別為29%和6%。富力、金地、銷售均價(jià)同比降幅也均超10%?？藸柸饠?shù)據(jù)調(diào)查顯示，從月度銷售均價(jià)來看，5月份10個(gè)大型上市開發(fā)企業(yè)商品房銷售均價(jià)約為10200元/m2，環(huán)比4月份下降了0.3%，比去年同期下降12.1%，降幅比4月份縮小1.6%。

　　年度過半

　　七成房企只完成全年目標(biāo)的30%

　　雖然5月房企用“以價(jià)換量”的辦法取得了不錯(cuò)的業(yè)績，但由于今年頭幾個(gè)月市場低迷，多數(shù)房企1～5月的銷售業(yè)績只完成了全年目標(biāo)的30%～40%。據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，對比房企年初公布的全年銷售業(yè)績目標(biāo)來看，近七成企業(yè)1～5月份已完成業(yè)績目標(biāo)的35%以上。其中完成較好的為中海地產(chǎn)，今年全年銷售目標(biāo)為800億港元，前5月累計(jì)成交503億港元，完成全年計(jì)劃的62.8%。

　　此外，保利、世茂、招商已完成40%以上，預(yù)計(jì)完成全年業(yè)績壓力不大。而萬科、恒大、碧桂園則完成全年目標(biāo)的30%～35%。而且，不少房企從5月開始大規(guī)模推盤，這也是5月房企業(yè)績走高的原因之一。接下來，預(yù)計(jì)各大房企的推貨力度仍會(huì)比較大，第三季度將達(dá)到今年的高潮。有分析人士認(rèn)為，5月份的業(yè)績飄紅使各大房企的銷售壓力有所放緩，雖然“以價(jià)換量”仍是標(biāo)桿房企的普通共識，但折扣力度可能會(huì)有所減弱。

　　市場觀察

　　負(fù)債庫存雙雙高企

　　“量升價(jià)漲”難消房企隱憂

　　自6月開始，開發(fā)企業(yè)推盤積極性逐漸高漲。隨著新項(xiàng)目的陸續(xù)入市，新房成交量也出現(xiàn)明顯上漲。但是業(yè)內(nèi)人士指出，部分熱銷項(xiàng)目提價(jià)，短期來看符合營銷規(guī)則，長久來看未必符合市場。與此同時(shí)，限購不見放松，庫存持續(xù)處于高位，多數(shù)房企下半年的預(yù)期也并不樂觀。

　　從已披露的銷售業(yè)績情況來看，5月份主要上市房企的銷售量和銷售金額都刷新了近幾個(gè)月以來的較高紀(jì)錄。雖然銷售情況有所好轉(zhuǎn)，但是壓在房企頭上的高負(fù)債和高庫存這兩座“大山”還并未隨之消失。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“限購不見放松，庫存持續(xù)處于高位，多數(shù)房企下半年預(yù)期并不樂觀，在近期以‘高周轉(zhuǎn)’為目標(biāo)的情況下，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)過快增長。”從負(fù)債情況來看，到今年一季度，僅146家上市房企總負(fù)債就高達(dá)1.49萬億元，較2011年底的1.44萬億元有所上升。其中，“萬保金招”四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率依然維持在高位，分別為77.73%、78.92%、71.94%和70.32%。在負(fù)債和庫存壓力尚未明顯減緩的情況下，上市房企或許將在今年面臨更嚴(yán)峻的現(xiàn)金流考驗(yàn)。

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