整個5月，因?yàn)橐粯督灰姿鸬南嚓P(guān)事宜和連鎖效應(yīng)，綠城中國控股有限公司(03900.HK，以下簡稱“綠城中國”)董事長宋衛(wèi)平—這位中國房地產(chǎn)業(yè)的性格大亨一直處于輿論的漩渦之中。

　　5月22日，綠城中國與融創(chuàng)中國控股有限公司(01918.HK，以下簡稱“融創(chuàng)中國”)發(fā)布公告，融創(chuàng)中國以62.98億港元(約50.6億元人民幣)從綠城中國的股東手中收購24.31%的股份，認(rèn)購價為12港元/股。交易完成后，融創(chuàng)中國與九龍倉(00004.HK)并列成為綠城中國大股東，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌擔(dān)任綠城中國董事會主席，取代宋衛(wèi)平成為綠城中國實(shí)際控制人。

　　如果說位于杭州市黃龍世紀(jì)廣場A區(qū)十樓的綠城集團(tuán)總部是風(fēng)暴的話，那么該大廈九樓的綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司(下稱“綠城建設(shè)”)則低調(diào)了很多，這家綠城集團(tuán)旗下的核心企業(yè)自2010年9月成立后，已經(jīng)默默發(fā)展了近4年。

　　在出售綠城中國部分股權(quán)后，宋衛(wèi)平在5月23日的新聞發(fā)布會上明確表示，其接下來的工作將放在“代建、養(yǎng)老地產(chǎn)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)上”。

　　相比現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和養(yǎng)老，代建業(yè)務(wù)無疑是宋衛(wèi)平未來努力的三個方向中較具規(guī)模化的業(yè)務(wù)。據(jù)綠城建設(shè)披露的信息顯示，截至去年年底，其管轄項(xiàng)目的總占地面積近3000萬平方米，總建筑面積6100多萬平方米，其中代建項(xiàng)目總占地面積1300多萬平方米，總建筑面積3100多萬平方米。

　　在過去的3年里，十多個原歸屬于綠城中國的項(xiàng)目陸續(xù)被劃入綠城建設(shè)，宋衛(wèi)平曾回應(yīng)稱，“只是為了方便管理”。如今看來，持有綠城建設(shè)34.6%股份的宋衛(wèi)平早已為退出上市公司作了布局，或者說給自己留的一條“退路”—即將更名為“藍(lán)城”的綠城建設(shè)。
　　
　　純粹的綠城系企業(yè)

　　2009年7月，房地產(chǎn)企業(yè)在4萬億的刺激下全線飄紅時，宋衛(wèi)平已經(jīng)在考慮綠城轉(zhuǎn)型的問題。他向執(zhí)行董事曹舟南私下提出代建模式。

　　在經(jīng)歷了數(shù)輪調(diào)控之后，彼時的宋衛(wèi)平意識到大資本高負(fù)債模式所帶來的風(fēng)險，而代建這種輕資產(chǎn)的模式使得公司可以“用別人的錢來做項(xiàng)目”。

　　此后，宋衛(wèi)平開始在集團(tuán)內(nèi)部鐵腕進(jìn)行專業(yè)系統(tǒng)的垂直化改革，一度推行艱難。2010年5月，曹舟南受命籌備代建業(yè)務(wù)，綠城內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程與管理架構(gòu)在當(dāng)時準(zhǔn)備妥當(dāng)。

　　代建是一種不受財(cái)務(wù)制約的發(fā)展模式，是行業(yè)大勢所趨，包括萬科、中海、保利等大型房企，近年來也都探索代建模式，但成立獨(dú)立公司運(yùn)行的大動作，除綠城之外并不顯見。

　　“很多人認(rèn)為，綠城代建是被這次宏觀調(diào)控‘逼’出來的，其實(shí)不對。”曹舟南在當(dāng)時這樣說。但調(diào)控確實(shí)加快了綠城代建業(yè)務(wù)的推出。

　　成立后的綠城建設(shè)全稱中沒有出現(xiàn)“地”字。這是宋衛(wèi)平對綠城建設(shè)本質(zhì)的理解：將地與房分開，專注做房屋產(chǎn)品開發(fā)。

　　綠城建設(shè)的一位人士告訴時代周報(bào)記者，在綠建建設(shè)成立后的數(shù)次內(nèi)部會議上，宋衛(wèi)平公開表示，要以重新創(chuàng)業(yè)的心態(tài)來選擇自己的命運(yùn)，也許過十年以后，就會有一個全新的品牌出現(xiàn)。

　　這句話被解讀成兩個方向：一是宋衛(wèi)平給綠城的員工打氣，表示還會堅(jiān)持和大部隊(duì)一起奮斗;另一種解讀是，宋衛(wèi)平要重新創(chuàng)業(yè)。

　　2013年年初，曹舟南辭任綠城建設(shè)總裁職務(wù)。曹在2009年2月加盟綠城，此前曾擔(dān)任浙江鐵路集團(tuán)副總經(jīng)理，某種程度而言，他更像是一個空降兵。

　　從人員結(jié)構(gòu)上來看，如今的綠城建設(shè)是一家純粹的綠城系企業(yè)。該公司的管理層除董事長宋衛(wèi)平之外，主要管理人員包括總裁許峰，旗下共有6名執(zhí)行總裁，分別是產(chǎn)品執(zhí)行官樓建偉、材料采供體負(fù)責(zé)人宓建棟，北方區(qū)域負(fù)責(zé)人封曉康，東方區(qū)域負(fù)責(zé)人張洪云，新疆區(qū)域負(fù)責(zé)人沈國光，山東區(qū)域負(fù)責(zé)人(兼沈陽全運(yùn)村項(xiàng)目)方偉國。

　　這些綠城建設(shè)的核心管理人員，多有著濃厚的“宋家班”色彩，或長期在綠城內(nèi)部任職，如許峰、樓建偉、封曉康、張洪云、沈國光等，加盟綠城集團(tuán)的時間均在十年左右，可謂老資歷的綠城人，并在各個區(qū)域擁有運(yùn)作多個房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。

　　另兩位綠城建設(shè)的高管宓建棟和方偉國，則有著鄉(xiāng)情的私誼在，兩人與宋衛(wèi)平均是紹興老鄉(xiāng)，宓有豐富的管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，到綠城前曾擔(dān)任嵊州市仟帶領(lǐng)帶織造有限公司董事長，方則與宋衛(wèi)平一樣對工程項(xiàng)目十分精通，是綠城建設(shè)內(nèi)部的教授級高工。

　　這7位高管中，較年輕的張洪云目前尚不足40歲，其負(fù)責(zé)的華東區(qū)域2011年7月在南京成立，管理轄區(qū)包括江蘇、安徽、上海、江西四省份。

　　合作伙伴多為地方龍頭企業(yè)

　　通俗理解代建模式，即委托方出錢或地，綠城建設(shè)出人出品牌，向委托方收取相應(yīng)的管理費(fèi)用。這種模式的好處顯而易見，在回避風(fēng)險的基礎(chǔ)上，品牌輸出和管理輸出，這是綠城建設(shè)的核心競爭力。

　　綠城建設(shè)代建業(yè)務(wù)的合作對象為政府機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目持有者、資本市場，并分別對應(yīng)政府代建、商業(yè)代建、資本代建三種代建模式。委托方負(fù)責(zé)提供資金及土地，綠城建設(shè)則負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，較終雙方共享收益。

　　商業(yè)代建項(xiàng)目是目前綠城建設(shè)的主力業(yè)務(wù)，占據(jù)總代建項(xiàng)目近2/3的比重。商業(yè)代建項(xiàng)目主要來自二、三線城市，并以地方性龍頭企業(yè)居多，其中近40%沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

　　以目前綠城建設(shè)代建業(yè)務(wù)開展較好的山東區(qū)域?yàn)槔鋬纱蠛献骰锇槭呛柤瘓F(tuán)和山東高速集團(tuán)，前者堪稱山東的民營企業(yè)，后者則是目前山東規(guī)模的國有企業(yè)之一，資產(chǎn)規(guī)模居全國同行業(yè)位，但兩者均沒有太多房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

　　“我們在山東做的幾個項(xiàng)目，在土地款、建設(shè)資金等方面，基本上以這兩個伙伴出的資金為主。此外，這兩個合作伙伴也有很多資源，這是非常有利的。”綠城建設(shè)山東區(qū)域負(fù)責(zé)人方偉國在早前曾這樣告訴時代周報(bào)記者。

　　以綠城運(yùn)作的濟(jì)南全運(yùn)村項(xiàng)目為例。該項(xiàng)目是綠城建設(shè)進(jìn)入濟(jì)南的個項(xiàng)目，占地60多萬平方米，總投資34億元，由綠城集團(tuán)和海爾集團(tuán)共同組建的濟(jì)南海爾綠城置業(yè)公司承建并持有。其中海爾集團(tuán)持有51%的股份，綠城建設(shè)則持有49%的股份。

　　“濟(jì)南全運(yùn)村項(xiàng)目的大多數(shù)資金是海爾集團(tuán)出的。”方偉國說，該項(xiàng)目僅在2009年就為綠城建設(shè)貢獻(xiàn)合同銷售額23億元，占綠城建設(shè)在濟(jì)南市場整體份額的13.2%。

　　除海爾集團(tuán)外，綠城建設(shè)與山東高速的合作包括了位于濟(jì)南核心地段的東舍坊項(xiàng)目，位于濟(jì)南奧體板塊的百合花園項(xiàng)目，位于青島的深藍(lán)項(xiàng)目，還包括位于萊蕪的高端別墅項(xiàng)目萊蕪雪野湖等。

　　在山東市場之外，綠城建設(shè)在其他城市的一個重量級合作伙伴是葛洲壩集團(tuán)公司。葛洲壩集團(tuán)是國資委確定的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的16家企業(yè)之一，綠城建設(shè)與葛洲壩的頭個合作項(xiàng)目為北京通州的京杭廣場項(xiàng)目，該項(xiàng)目葛洲壩持股51%，綠城建設(shè)持股49%。

　　雙方合作的另一個項(xiàng)目是在上海的綠城葛洲壩臻園，該項(xiàng)目于2013年8月開盤，同樣是葛洲壩持股51%，綠城建設(shè)持股為49%。

　　綠城建設(shè)在河南市場的合作伙伴包括河南城開集團(tuán)和永城煤電集團(tuán)等企業(yè)。前者是河南省的一家大型的國有企業(yè)，后者則是河南省國有大型煤炭企業(yè)。

　　而在綠城建設(shè)的大本營浙江，其代建業(yè)務(wù)的商業(yè)伙伴則更為寬廣，包括浙江能源集團(tuán)、浙江鐵路投資集團(tuán)、浙江國信集團(tuán)、浙江日報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)、西子集團(tuán)、新湖集團(tuán)等在內(nèi)的企業(yè)均與綠城建設(shè)有商業(yè)代建合作關(guān)系。

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