德國市場上的房產(chǎn)價格并不是由開發(fā)商或政府決定，而是由房地產(chǎn)估價機構(gòu)指定，其評估工作獨立于政府之外。評估職業(yè)者在評估工作中只對自己負(fù)責(zé)，并不考慮政府、委托人及個人的經(jīng)濟(jì)利益，且評估職業(yè)者評估出的土地價格不需政府確認(rèn)（但法院只承認(rèn)評估師簽字的評估報告）。如當(dāng)事人因某種經(jīng)濟(jì)行為發(fā)現(xiàn)評估結(jié)果有誤，可向法院起訴。評估職業(yè)者對評估結(jié)果負(fù)責(zé)30年（法律規(guī)定），評估錯誤時先用該項目保險合同的賠償金賠付，若還不夠再動用私人財產(chǎn)負(fù)責(zé)，公司內(nèi)所有的評估師都負(fù)有連帶責(zé)任。

在評估職業(yè)者進(jìn)行評估時，政府無權(quán)干涉評估職業(yè)者的工作，即使評估結(jié)果有損于政府利益。政府對土地價格也有自己的規(guī)定，但土地價格并不是由政府制定，而是政府委托專業(yè)人士制定、再通過法律確認(rèn)。在德國，受政府雇傭?qū)υu估師來說是一種至高榮譽。

評估師的類型

根據(jù)性質(zhì)，房地產(chǎn)評估主要分三類：私人評估師、公共評估機構(gòu)及自由評估師。私人評估專家擁有不同的資歷認(rèn)證，有的是當(dāng)?shù)毓ど虆f(xié)會認(rèn)定的，有的是銀行認(rèn)定，還有的是英國注冊測量師協(xié)會會員(該協(xié)會會員可對歐洲地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行評估)。這些評估專家擁有豐富的房地產(chǎn)知識和敏銳的商業(yè)頭腦，為顧客提供有價值的房地產(chǎn)評估報告。成為私立估價師的條件相對寬松，只要是大學(xué)畢業(yè)、有業(yè)務(wù)知識、有實踐經(jīng)驗，都可自己開業(yè)或任職于某評估公司。私立估價師不能承擔(dān)政府委托估價活動。只要履行了相關(guān)手續(xù)，私立估價師就可轉(zhuǎn)為公立估價師。

公共評估機構(gòu)則是遍布德國各地、由各城市政府設(shè)立的房地產(chǎn)“公共評估委員會”，委員會負(fù)責(zé)某一地區(qū)，如柏林、慕尼黑、德累斯頓和漢堡的房地產(chǎn)價格評估。該委員會由專業(yè)人員組成，工作人員由政府聘用，其工資由政府財政支出，工作的內(nèi)容由政府委托，政府與評估委員會訂立委托合同，期限一般為5年。房地產(chǎn)評估委員會的主要職責(zé)是幫助政府建立房地產(chǎn)估價的參考規(guī)范，政府每年以圖紙方式公布一次各街區(qū)各類地產(chǎn)、房產(chǎn)的成交價格參考值，作為房地產(chǎn)估價的參考規(guī)范圖。根據(jù)法律，委員會的工作主要包括：每年公布房地產(chǎn)市場報告；為私人、公司或法院撰寫已完工或尚未完工的房地產(chǎn)評估報告；每年1月1日負(fù)責(zé)制定“地價圖”的“標(biāo)準(zhǔn)價”或“指導(dǎo)價”。要想成為公立估價師，頭先必須是建筑學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)或其他相關(guān)專業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生，同時必須在工商協(xié)會注冊，在法院宣誓（表示將嚴(yán)格遵守國家的有關(guān)法律）后，才可以成為公立估價師。公立估價師可由國家雇傭，承擔(dān)政府委托房地產(chǎn)的估價活動。　

而自由估價師允許兼職，政府對其資質(zhì)沒有限制，只要有信譽和業(yè)務(wù)來源誰都可以從事此業(yè)。

透明房產(chǎn)交易

根據(jù)德國聯(lián)邦建筑法規(guī)定，每一塊出售的土地都要登記在冊，且每塊土地的購賣都必須由公證人向國家報告。公眾可以看到每塊地段的具體數(shù)據(jù)并據(jù)此進(jìn)行投資。所有房地產(chǎn)交易情況集中起來，形成“銷售價格總匯”。各地評估委員會則根據(jù)銷售價格總匯，每年制定地價圖，提出各個區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)土地價格。評估委員會制定的較普遍的標(biāo)準(zhǔn)土地價格主要涉及農(nóng)林區(qū)、農(nóng)村和市區(qū)、工業(yè)和貿(mào)易區(qū)、交通區(qū)及學(xué)校和醫(yī)院等公共區(qū)。另外，地價圖還可提供商用、住宅用樓房以及樓房層數(shù)等方面的信息。

在地價圖中主要包含三種數(shù)據(jù)：用途、容積率和價格（每平方米）。每個投資者都可根據(jù)地價圖計算房地產(chǎn)的價格、建設(shè)規(guī)模、投資收益等。利用地價圖，德國創(chuàng)造了一個模式，城市可以自己決定走什么樣的發(fā)展道路。地價圖目前已完全被德國市場接受，且在市場中通行。一般每年都會繪制一張新地價圖，但當(dāng)估價師按經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)地價圖與實際不符，或國家需要時，評估師會繪制新的地價圖。地價圖可幫助政府測算稅收，目前德國政府都是依據(jù)地價圖來征收地產(chǎn)稅。

由于特殊的地價圖，德國房地產(chǎn)交易透明度非常高，這也為政府征稅、城市建設(shè)等提供了諸多便利。每年，政府都利用“地價圖”、各類評估師的評估報告所提供的價格征收地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。同時，為照顧低收入家庭，政府還開發(fā)一些住宅樓銷售或出租給低收入家庭，依據(jù)的也是房地產(chǎn)評估師們的報告。

　　　　　(作者：呂佳琪 編譯)