近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格暴漲，而其間的地方土地炒作、房?jī)r(jià)上漲，使得許多中國(guó)居民望房興嘆，但仔細(xì)研究許多國(guó)家和地區(qū)居住方面的解決方法，我們不能不說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格從開(kāi)始到形成資產(chǎn)泡沫的過(guò)程中，地產(chǎn)管理方面漏洞較多。

目前，通過(guò)德國(guó)地產(chǎn)數(shù)據(jù)及管理研究發(fā)現(xiàn)：過(guò)去10年，德國(guó)房?jī)r(jià)每年平均上漲1%，而物價(jià)水平每年平均上漲2%，相比之下，德國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。自1977年以來(lái)，德國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲60%，而個(gè)人收入已增長(zhǎng)了3倍。目前，德國(guó)普通住宅每平方米均價(jià)在1000到2000歐元之間，房?jī)r(jià)實(shí)際水平不是很高，據(jù)德意志聯(lián)邦銀行在2007年6月18日公布的月報(bào)中稱，近年來(lái)德國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，德國(guó)家庭收入迅速增加，家庭平均凈資產(chǎn)達(dá)20萬(wàn)歐元。在人均收入大幅度增長(zhǎng)的情況下，德國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)不僅保障了德國(guó)居民的住房問(wèn)題，同時(shí)顯示這種管理模式抵御金融市場(chǎng)動(dòng)蕩的有效性。

德國(guó)平均每戶都有房

德國(guó)目前擁有居民8231萬(wàn)人(其中728萬(wàn)外國(guó)人)，國(guó)土面積357042平方公里，略小于我國(guó)云南省的土地面積。德國(guó)的人口密度為每平方公里224人，是歐洲人口較稠密的國(guó)家之一，僅次于比利時(shí)與荷蘭。德國(guó)目前有住房總數(shù)約4000萬(wàn)套，完全滿足每個(gè)家庭一套住房。每年有25萬(wàn)套新公寓竣工，聯(lián)邦、州和地方政府擁有公房300萬(wàn)套，都在很大程度上平抑了房?jī)r(jià)。德國(guó)幾乎三分之一的人口居住在85個(gè)大城市(10萬(wàn)居民以上)里。這相當(dāng)于2600萬(wàn)人。相反，大多數(shù)人住在農(nóng)村和小城市里：700多萬(wàn)人在2000人以下的居民點(diǎn)居住。4600萬(wàn)人生活在人口為2000至10萬(wàn)的小城鎮(zhèn)里。研究德國(guó)地產(chǎn)管理來(lái)看，其主要從房?jī)r(jià)與租價(jià)兩方面進(jìn)行管理。

德國(guó)的房?jī)r(jià)控制

房?jī)r(jià)控制方面：德國(guó)的土地實(shí)行私有制，但是各級(jí)政府對(duì)土地的使用都有嚴(yán)格的規(guī)劃。哪些土地只能用作住宅區(qū)，哪些土地只能用作商業(yè)區(qū)，甚至建筑與空地的面積比等，開(kāi)發(fā)商都必須遵循政府的規(guī)劃。但政府并不規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格取決于市場(chǎng)，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)價(jià)格不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，而是取決于獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

德國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估獨(dú)立于政府之外，評(píng)估員只對(duì)自己負(fù)責(zé)，并不考慮政府、委托人以及個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益。在德國(guó)，房?jī)r(jià)開(kāi)發(fā)商說(shuō)了不算。德國(guó)聯(lián)邦建筑法規(guī)定，每一塊出售的土地都登記在冊(cè)，且每塊土地的購(gòu)賣都必須由公證人報(bào)告國(guó)家。所有房地產(chǎn)交易情況都要集中起來(lái)，形成“銷售價(jià)格總匯”。各地評(píng)估委員會(huì)則根據(jù)“銷售價(jià)格總匯”每年制訂“地價(jià)圖”，提出各個(gè)區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)土地價(jià)格。評(píng)估委員會(huì)制訂的較普遍的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格主要包括以下幾個(gè)區(qū)域：農(nóng)林區(qū)、農(nóng)村和市區(qū)、工業(yè)和貿(mào)易區(qū)、交通區(qū)以及學(xué)校和醫(yī)院等公共區(qū)?！暗貎r(jià)圖”還可能提供商用、住宅用以及樓房層數(shù)等方面的信息。

德國(guó)實(shí)行獨(dú)特的“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄模式，約占房貸總額一半，另外30%住房貸款來(lái)自商業(yè)貸款，其余來(lái)自家庭儲(chǔ)蓄。德國(guó)所有房貸都實(shí)行固定利率制，儲(chǔ)蓄房貸利率低于市場(chǎng)利率，期限平均為11年半。這種長(zhǎng)期房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場(chǎng)波動(dòng)。

德國(guó)的房租控制

德國(guó)的房屋出租價(jià)格方面，與房屋出售價(jià)格一樣，德國(guó)政府對(duì)房租也進(jìn)行了嚴(yán)格限定，由市政部門、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)，共同制定該地區(qū)不同房屋類型“房租合理價(jià)格表”。房租超過(guò)“合理房租”兩成的就構(gòu)成違法行為，超過(guò)50%就構(gòu)成犯罪行為。

從上述德國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)管理來(lái)看，中國(guó)地產(chǎn)有必要借鑒，而如果保障性住房及居民不能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”或任憑地方政府、企業(yè)炒作土地，那么地產(chǎn)資產(chǎn)的泡沫遲早會(huì)破裂，目前中國(guó)地產(chǎn)規(guī)劃應(yīng)盡快納入政府保障上來(lái)，目前房?jī)r(jià)的下跌有其合理性，漲得越高，跌得越深，政府應(yīng)消除房?jī)r(jià)泡沫后，使其價(jià)格穩(wěn)定下來(lái)。德國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展表明，依據(jù)法律消除暴利，進(jìn)行管理的有效，就能使居民滿意，安居樂(lè)業(yè)。

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