住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息管理暫行辦法(網(wǎng)上征求意見稿)》(簡稱《征求意見稿》)，列舉了住房保障方面、房地產(chǎn)市場方面、住房公積金方面、建筑市場和工程質(zhì)量安全方面存在的101種不良行為。其中，發(fā)布虛假房源信息和廣告；通過捏造或者散布漲價(jià)信息等方式惡意炒作、哄抬房價(jià)；捂盤惜售或變相囤積房源等行為，排在失信聯(lián)合懲戒行為名單的前列。

眾所周知，強(qiáng)制信息披露制度是證券市場監(jiān)管的核心，而買房和買股相似，當(dāng)事人都要依據(jù)其掌握的信息來決定買入還是賣出。房地產(chǎn)市場跟證券市場一樣，都有信息對稱的需求，特別是在商品房預(yù)售制度下，買房人相對賣房人(開發(fā)商、銷售中介或二手房賣家)明顯處于信息弱勢地位。因此，在房地產(chǎn)市場同樣需要建立強(qiáng)制信息披露制度，以規(guī)制賣房人的信息發(fā)布行為，促進(jìn)樓市的公平正義與健康發(fā)展。構(gòu)建房地產(chǎn)市場的信息披露制度，不僅能有效治理目前中國樓市司空見慣的虛假賣房廣告、信息型操縱房價(jià)，還可以有效遏制捂盤惜售等行為。

具體操作建議如下：

，構(gòu)建項(xiàng)目全過程的房地產(chǎn)信息披露平臺。近年來，各省市紛紛通過網(wǎng)絡(luò)渠道公布土地拍賣、預(yù)售的樓盤信息，但在信息披露內(nèi)容和披露范圍等方面仍有諸多欠缺。對此，可借鑒證券交易所上市公司持續(xù)信息披露的經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建房地產(chǎn)信息披露的專門平臺或在各地房管局官網(wǎng)開辟專門的披露欄，對每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，自土地拍賣開始就建立信息披露檔案，供公眾查閱，并及時(shí)更新項(xiàng)目進(jìn)展各階段或主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)的動態(tài)信息，包括但不限于：土地拍賣招投標(biāo)及中標(biāo)詳細(xì)情況，施工招投標(biāo)及中標(biāo)詳細(xì)情況，土地開發(fā)、土建施工許可證情況，工程進(jìn)展?fàn)顩r(開工、預(yù)售、竣工、工程驗(yàn)收和交鑰匙等)、商品房預(yù)售方案及銷售廣告?zhèn)浒浮⒍ㄆ诠紭潜P銷售情況等，如項(xiàng)目出現(xiàn)資金鏈問題、停工爛尾等情況，也應(yīng)及時(shí)披露。由此，可讓房地產(chǎn)市場的諸多不良行為無處藏身，有效遏制捂盤惜售、招投標(biāo)腐敗、虛假廣告等現(xiàn)象。

第二，建立完善的房地產(chǎn)買賣環(huán)節(jié)強(qiáng)制信息披露規(guī)制體系。伴隨樓市的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)買賣糾紛也日益增多，其中很多是由于賣方故意隱瞞或未真實(shí)準(zhǔn)確披露房屋的相關(guān)信息而引發(fā)的。為了保護(hù)購房者利益，許多國家在房屋賣方信息披露方面都有相關(guān)立法或司法判例，要求賣方在交易完成前向購買方披露有關(guān)待售房產(chǎn)的相關(guān)信息。我國現(xiàn)有的法律法規(guī)，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的信息披露義務(wù)，尚無全面細(xì)致的規(guī)定。民法通則、合同法對屬于先合同義務(wù)的信息披露義務(wù)只作了基礎(chǔ)性規(guī)定，即信息披露義務(wù)是建立在誠實(shí)信用原則之上的。而房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的主要法律，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及住建部頒布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等，均未涉及住宅買賣過程中賣方信息披露義務(wù)的規(guī)定。一些地方性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法規(guī)，雖然已有了一些條文，但不夠全面系統(tǒng)。

證券市場強(qiáng)制信息披露的常見做法是，要求上市公司填各種規(guī)定格式的表格，以敦促其準(zhǔn)確、完整披露有關(guān)信息。在一些發(fā)達(dá)國家，樓市信息披露監(jiān)管也常采取填表格方式。例如，美國加州房屋轉(zhuǎn)讓方需按法令規(guī)定的格式填房產(chǎn)交易披露表。該表須由賣方手寫，并每頁簽名，不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無權(quán)代賣方填寫該表。該表 部分是對房屋內(nèi)現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備的客觀描述；第二部分是對瑕疵或不能正常運(yùn)作部分的描述；第三部分是對可能對交易造成實(shí)質(zhì)影響的其他信息的描述及一些特別問題。表后附一份經(jīng)紀(jì)人檢查記錄，要求經(jīng)紀(jì)人披露其在房屋檢查過程看到的真實(shí)情況， 由買方簽收。

借鑒國外的有效實(shí)踐，筆者認(rèn)為，我國房地產(chǎn)買賣環(huán)節(jié)強(qiáng)制性信息披露的范圍，除了應(yīng)涉及常規(guī)的房屋及相關(guān)設(shè)施外，房屋公攤面積明細(xì)、房屋使用面積、相鄰關(guān)系及房屋周邊環(huán)境與規(guī)劃、房屋使用的權(quán)利限制、與房屋有關(guān)的建筑設(shè)施及配套設(shè)施，建筑商、經(jīng)銷商和重要材料供應(yīng)商的信息、物業(yè)管理方面的信息等等，也都應(yīng)采取填表方式納入信息披露的規(guī)制范圍。

第三，建立房地產(chǎn)信息披露的第三方調(diào)查制度。在證券市場，為了確保上市公司信息披露的真實(shí)準(zhǔn)確完整，需要由券商、律師、注冊會計(jì)師等中介機(jī)構(gòu)在盡職調(diào)查的基礎(chǔ)上為有關(guān)信息披露資料背書。德國和法國對房地產(chǎn)交易實(shí)行嚴(yán)密監(jiān)管，大部分有關(guān)房屋的信息由第三方機(jī)構(gòu)代為調(diào)查，賣方對房屋狀況的披露義務(wù)大部分由更有知識和經(jīng)驗(yàn)的第三方承擔(dān)。我國的房地產(chǎn)市場信息披露，不妨也引進(jìn)類似的第三方(如房地產(chǎn)中介)調(diào)查制度，以大大提高房地產(chǎn)市場信息披露的質(zhì)量。

第四，建立與樓市信息披露配套的嚴(yán)刑峻法。在A股市場，造假和操縱市場已被納入刑法犯罪，而相較股市，樓市單筆交易額更大、其健康發(fā)展對國計(jì)民生更為重要，因此很有必要補(bǔ)充修改《刑法》，細(xì)化虛假廣告的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，加大對發(fā)布虛假廣告出賣人、發(fā)布者的懲罰力度。

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