商品房預(yù)售資金是指，購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付定金、頭付款、購(gòu)房貸款以及其他形式全部購(gòu)房款。

市住建委日前與人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)，出臺(tái)了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》。其目的是為了落實(shí)調(diào)控措施，加強(qiáng)北京市商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，完善商品房預(yù)售制度，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。

《辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。

為了保證購(gòu)房款進(jìn)入專戶，在商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金，必須在預(yù)售處公示這個(gè)專用賬戶，購(gòu)房人則要將購(gòu)房款直接存入專用賬戶。同時(shí)，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)入專用賬戶情況進(jìn)行監(jiān)督，并可對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行實(shí)地核查。

昨天，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志受市住建委委托，對(duì)該《辦法》進(jìn)行了詳細(xì)解讀。他認(rèn)為在國(guó)務(wù)院兩次出臺(tái)的調(diào)控政策中都提出要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管。這個(gè)《辦法》的出臺(tái)，就是對(duì)此的回應(yīng)和落實(shí)。他認(rèn)為，該《辦法》將會(huì)長(zhǎng)期執(zhí)行。

保障房預(yù)售資金也受監(jiān)管。陳志說(shuō)，這意味著目前預(yù)售監(jiān)管 于住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)預(yù)售還未被納入。

　-市場(chǎng)影響

四季度降價(jià)可能增大

>>房?jī)r(jià)

“12月1日實(shí)施前，北京有可能出現(xiàn)一個(gè)供應(yīng)潮?！标愔菊f(shuō)，按照北京的相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)預(yù)售的周期為10天左右，因此從昨天算起，到12月1日正式實(shí)施本《辦法》，只有一個(gè)月左右的時(shí)間。因此，不排除開(kāi)發(fā)企業(yè)“躲避”監(jiān)管，而集中辦理預(yù)售許可，那么就有可能出現(xiàn)一個(gè)小的供應(yīng)潮。

另外，他分析說(shuō)，預(yù)售資金被監(jiān)管的好處就是能保證每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工。否則，有的開(kāi)發(fā)商還未開(kāi)發(fā)完一個(gè)項(xiàng)目就拿預(yù)售款開(kāi)發(fā)另一個(gè)項(xiàng)目，一旦市場(chǎng)變冷，房屋銷售停滯，兩個(gè)項(xiàng)目都不能完工，就導(dǎo)致購(gòu)房人得不到房產(chǎn)。即便能退回購(gòu)房款，還是購(gòu)房人受損失。

對(duì)于預(yù)售資金被監(jiān)管的影響，陳志表示，《辦法》規(guī)定必須達(dá)到購(gòu)房人可以辦理房產(chǎn)證的時(shí)候，資金才能被全部放開(kāi)。為了能得到這部分資金，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須積極賣房，從而減少捂盤(pán)惜售的情況。而在市場(chǎng)處于觀望期的時(shí)候，開(kāi)發(fā)企業(yè)很有可能調(diào)整價(jià)格，今年四季度北京房?jī)r(jià)下降的可能越來(lái)越大。

中小企業(yè)可能會(huì)出局

>>開(kāi)發(fā)商

北京某大型國(guó)企負(fù)責(zé)人表示，此舉將規(guī)范北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一部分中小型房企很可能被淘汰出局。

這位負(fù)責(zé)人表示，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，部分預(yù)售款被監(jiān)管后，對(duì)他們的影響并不是很大。但對(duì)于中小型房企，肯定會(huì)影響他們的購(gòu)地和繼續(xù)開(kāi)發(fā)。這就等于變相提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)檻，達(dá)不到要求的就會(huì)自動(dòng)被淘汰。政府部門(mén)從而將能更集中地對(duì)剩下的房企進(jìn)行監(jiān)督和管理。同時(shí)，購(gòu)房人會(huì)更放心，因?yàn)樗麄兡軌蛑雷约旱念A(yù)付款用在了哪里。

而對(duì)于市場(chǎng)的影響，另外一位開(kāi)發(fā)商代表認(rèn)為，北京的市場(chǎng)很特別，外來(lái)需求壓力很大。而土地又非常稀缺，預(yù)售資金被監(jiān)管后，開(kāi)發(fā)周期和成本可能會(huì)變長(zhǎng)變大。對(duì)未來(lái)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的影響將是趨漲的，不過(guò)不會(huì)像2009年那樣瘋漲。

“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為，《辦法》12月1日即將開(kāi)始實(shí)施，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較為固定，開(kāi)發(fā)商近期實(shí)現(xiàn)在建工程完工可能性很低，這樣有在建工程的開(kāi)發(fā)商的預(yù)售款理應(yīng)將在12月以后進(jìn)入暫時(shí)的凍結(jié)狀態(tài)。因此，面對(duì)11月北京供地的增速，開(kāi)發(fā)商的拿地積極性可能很高，以求趕上“自由資金”末班車。

由于以上市場(chǎng)動(dòng)向，開(kāi)發(fā)商在面臨資源大量入市、價(jià)格平抑契機(jī)的同時(shí)，又面臨著資金緊張、調(diào)控深入、監(jiān)管加速落實(shí)的挑戰(zhàn)，處境越發(fā)尷尬。開(kāi)發(fā)商行業(yè)內(nèi)博弈加重。

五種情況

專戶凍結(jié)

出現(xiàn)五種情況后，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)主管部門(mén)將書(shū)面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專用賬戶內(nèi)的全部商品房預(yù)售資金，并啟動(dòng)應(yīng)急措施，協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)監(jiān)督專用賬戶的使用。五種情況包括：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工；

2.預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題；

3.預(yù)售項(xiàng)目未按期交付使用；

4.市和區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)認(rèn)定應(yīng)當(dāng)暫停撥付的其他情形；

5.其他違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為。

新規(guī)實(shí)施

如何退房

《辦法》中明確，在房屋開(kāi)始預(yù)售后，預(yù)售資金未達(dá)到監(jiān)管額度前，購(gòu)房人提出退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可持區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)出具的證明文件，向監(jiān)管銀行申請(qǐng)退回購(gòu)房款，監(jiān)管銀行應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)撥付。入賬資金超過(guò)監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款。

-政策解讀

1.預(yù)售款并非全部受監(jiān)管

“進(jìn)入專用賬戶的預(yù)售資金數(shù)額超過(guò)監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管銀行申請(qǐng)將超出部分轉(zhuǎn)出，優(yōu)先用于工程建設(shè)?！?p>“其實(shí)預(yù)售款并不是全部會(huì)被監(jiān)管?！标愔咀屑?xì)閱讀后發(fā)現(xiàn)。他說(shuō)，《辦法》中所說(shuō)的監(jiān)管資金是一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用，包括住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施達(dá)到同步交付使用條件所需的建設(shè)費(fèi)用。

例如，一個(gè)10萬(wàn)平米的項(xiàng)目，建安成本(建設(shè)費(fèi)用)為3000元/平米，預(yù)售價(jià)格為1萬(wàn)元/平米。那么，這個(gè)項(xiàng)目所需的建設(shè)費(fèi)用為3億元，而所有的預(yù)售金額為10億元。按照規(guī)定理解，專用賬戶中的10億元收益中，政府只監(jiān)管其中的3億元，從而保證這個(gè)項(xiàng)目保質(zhì)保量地完工，杜絕出現(xiàn)爛尾和欺詐，其余的收益開(kāi)發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)支取。因此，他認(rèn)為，“被控制”的預(yù)售款其實(shí)只是一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的成本。

今年1月至9月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)資金總量為3900億元左右，而預(yù)售款只有1020億元左右，在整個(gè)預(yù)收款中的占比并不大，而更多的資金來(lái)自融資?？梢哉f(shuō)，這個(gè)《辦法》是要管好預(yù)售款，而并非管死。

2.監(jiān)管資金設(shè)支取四節(jié)點(diǎn)

“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃?！?p>陳志說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)售許可之前，應(yīng)當(dāng)制定和核定用款計(jì)劃和數(shù)額。相關(guān)部門(mén)會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)所報(bào)的計(jì)劃和施工情況，對(duì)用款數(shù)額進(jìn)行審核。確實(shí)達(dá)到節(jié)點(diǎn)時(shí)間，且用款額度符合實(shí)際，銀行才會(huì)從專用賬戶劃轉(zhuǎn)資金。

《辦法》規(guī)定，用款計(jì)劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。對(duì)于第四個(gè)節(jié)點(diǎn)，陳志說(shuō)，房產(chǎn)交用后，購(gòu)房人可持有開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)手續(xù)，委托或自己辦理房產(chǎn)證，證明房產(chǎn)已經(jīng)歸業(yè)主所有。

在此之前，專用賬戶資金不得低于項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用的5%。“此前，部分開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)房屋交用后，不交稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，導(dǎo)致業(yè)主入住但不能辦理房產(chǎn)證?！边@一做法將杜絕類似情況。

3.監(jiān)管銀行不得隨意變更

“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)自己確定項(xiàng)目的監(jiān)管銀行，分期建設(shè)的，每一期內(nèi)的項(xiàng)目只能委托一家監(jiān)管銀行，并且開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議?！?p>陳志說(shuō)，目前開(kāi)發(fā)商借貸建房的同時(shí)，允諾推薦客戶采用借貸銀行按揭購(gòu)房，這是正常的市場(chǎng)行為。因此，開(kāi)發(fā)商有權(quán)力自己選擇監(jiān)管銀行。

“雖然銀行是開(kāi)發(fā)商自己確定的，但中國(guó)人民銀行會(huì)適時(shí)監(jiān)控?！蓖瑫r(shí)，開(kāi)發(fā)商支取資金必須憑借備案工程建設(shè)合同，也不能超過(guò)節(jié)點(diǎn)用款額度。因此會(huì)避免開(kāi)發(fā)商與銀行打默契球。

4.購(gòu)房人可查購(gòu)房款去向

“商品房預(yù)售時(shí)，購(gòu)房人無(wú)論是全款購(gòu)房，還是貸款購(gòu)房，都應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款及貸款直接存入專用賬戶?！?p>《辦法》規(guī)定，主管部門(mén)會(huì)公示已批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)方案、工程進(jìn)度情況等。購(gòu)房人可通過(guò)市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)網(wǎng)站查詢。

陳志透露，市住建委正在建立網(wǎng)上查詢系統(tǒng)。購(gòu)房人根據(jù)網(wǎng)簽的合同號(hào)，就能通過(guò)房地產(chǎn)交易網(wǎng)，追蹤自己購(gòu)房款的去向?？纯词遣皇莿澣肓碎_(kāi)發(fā)商專用賬戶。這樣，將形成社會(huì)更多范圍的監(jiān)督機(jī)制。

(作者：翟烜)