《華夏時(shí)報(bào)》記者從可靠渠道獲悉，北京正在醞釀的商品房預(yù)售款監(jiān)管新政征求意見階段已結(jié)束，有望近日出臺(tái)。

這份名為《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)的核心是“預(yù)售資金將由購(gòu)房人直接存入監(jiān)管賬戶，房企不能直接收存”。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，這份京版“預(yù)收款監(jiān)管新政”早在今年4月出臺(tái)“北京樓市調(diào)控政策”時(shí)就已有涉及，只是不夠細(xì)化。

預(yù)收款對(duì)開發(fā)商而言至關(guān)重要，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源一項(xiàng)中占有1/3的比重。北京商品房的這筆“預(yù)售資金”，一旦被銀行、國(guó)土部和房管部門三方共同嚴(yán)格限制，房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)入深化階段。

京版雙模式

一般而言，開發(fā)商對(duì)預(yù)收款的依賴程度大于貸款數(shù)額，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1-7月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以佐證：在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年資金來(lái)源中，定金及預(yù)售款9356億元，增長(zhǎng)30.3%，貸款總額7539億元，增長(zhǎng)29.3%。

4月中旬，樓市新“國(guó)十條”出臺(tái)后，住建部出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定：各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，但需要地方出臺(tái)細(xì)則。

記者了解的情況是，北京的《暫行辦法》將由中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部和北京市住建委、北京銀監(jiān)局等聯(lián)合擬定，核心內(nèi)容便是開發(fā)商不得直接收存預(yù)售資金，而是由購(gòu)房者直接將其打入監(jiān)管賬戶。

“北京預(yù)收款分為兩個(gè)模式，即全額資金監(jiān)管和資金監(jiān)管?！?月9日，北京住建委的一位相關(guān)人士向記者透露。

本報(bào)此前曾報(bào)道過北京商品房預(yù)售資金監(jiān)督新政的核心內(nèi)容：一是，房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)的項(xiàng)目總投資(即監(jiān)管資金)、用款計(jì)劃及監(jiān)管銀行，將成為建委核發(fā)銷售證的前提條件；二是，由購(gòu)房人到監(jiān)管銀行付款或轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；三是，開發(fā)商對(duì)預(yù)售款的使用分為上述四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)，嚴(yán)格分配每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度。

開發(fā)商有關(guān)商品房項(xiàng)目預(yù)售款用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)4個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度作出明文規(guī)定。

據(jù)上述人士介紹，即將出臺(tái)的《暫行辦法》對(duì)資金使用節(jié)點(diǎn)規(guī)定的一個(gè)細(xì)節(jié)是，在發(fā)預(yù)售許可證時(shí)，可以支付資金30%；備案竣工后支付30%；質(zhì)量合格支付30%；業(yè)主入住后支付剩余的10%。

“如此一來(lái)，把開發(fā)商原來(lái)的‘活錢’變?yōu)椤厘X’了。”中國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰(微博 博客)表示，此舉杜絕了開發(fā)商把這些預(yù)售資金用于購(gòu)地、開發(fā)新的樓盤。

二次調(diào)控預(yù)演

“取消預(yù)售制也是一個(gè)措施?！?月9日下午，一位接近住建部的專家預(yù)測(cè)，樓市調(diào)控還有進(jìn)一步收緊的可能，較有效的辦法不外乎卡住資金鏈。比如進(jìn)一步收緊銀根及加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管，迫使開發(fā)商降價(jià)。

房地產(chǎn)調(diào)控正進(jìn)入到一個(gè)尷尬局面，金九銀十之際，房?jī)r(jià)在調(diào)控之下竟有全面回暖跡象，統(tǒng)計(jì)顯示，8月份，全國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和成交價(jià)格反彈勢(shì)頭明顯。某研究院較新給出的數(shù)據(jù)也顯示，在其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，21個(gè)城市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲。

不僅如此，目前調(diào)控政策執(zhí)行到位情況仍然不理想。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的一項(xiàng)分析認(rèn)為，目前只有北京成交房屋中頭次置業(yè)占比達(dá)到80%，大多數(shù)二三線城市成交房屋中，多數(shù)是二次、三次購(gòu)房者。

在樓市初現(xiàn)反彈之際，新政實(shí)際執(zhí)行力破綻百出，但政府調(diào)控地產(chǎn)的決心不減，二次調(diào)控的可能性迫近。近日有報(bào)道稱，日前國(guó)務(wù)院辦公廳負(fù)責(zé)輿論監(jiān)測(cè)的部門，將一份反映房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的輿情監(jiān)測(cè)文件轉(zhuǎn)發(fā)給了住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門，請(qǐng)這些部門核實(shí)情況后，向國(guó)務(wù)院上報(bào)情況。

就此莊凌顧問研究員張映光的觀點(diǎn)是，房?jī)r(jià)沒有實(shí)質(zhì)性下降，加之市場(chǎng)上又出現(xiàn)了一些逆市漲價(jià)的聲音，不排除新一輪調(diào)控措施或?qū)⒊雠_(tái)。

“8月的數(shù)據(jù)還未公布，但是可以說(shuō)，房?jī)r(jià)反彈壓力巨大?！卑l(fā)改委一官員在電話中告訴記者。發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)6月環(huán)比下降0.1%，7月環(huán)比持平。不過到了本周五，8月份大中城市房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)就出來(lái)了，同比上漲9.3%。

戴德梁行(微博)投資部助理董事田雨村表示，房地產(chǎn)上市公司半年報(bào)顯示，上半年旺銷，已完成全年銷售任務(wù)的大半。一份名為《北京市二手房貸分析報(bào)告》顯示，目前，北京市二手房中全款購(gòu)房比例由新政前的38.9%上升至59.9%，激增幅度達(dá)53.98%，創(chuàng)下2007年1月以來(lái)全款購(gòu)房的較高比例。

較新的消息還包括，較嚴(yán)房貸政策試劍京城周邊的燕郊，外地人頭套頭付五成，而類似的情形同樣出現(xiàn)在北京近郊的香河、廊坊、固安等地。這些區(qū)域也是較近一段時(shí)間，北京人購(gòu)房和投資客的好去處。

有專家據(jù)此認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)8月回暖，燕郊等北京周邊出現(xiàn)了更加嚴(yán)厲的房貸政策，不排除是房地產(chǎn)市場(chǎng)下一波調(diào)控的預(yù)演。