面對(duì)時(shí)下依舊高企的房?jī)r(jià)和被政策短期抑制的需求，預(yù)期中更嚴(yán)格的調(diào)控措施還會(huì)出臺(tái)嗎？保障性住房如何發(fā)揮更重要的作用？短期限購(gòu)政策將走向何方？

一系列待解的懸念留給了已經(jīng)到來(lái)的２０１１年。

　穩(wěn)房?jī)r(jià)：新一輪調(diào)控會(huì)否開(kāi)始？

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控難度的增大，來(lái)自通脹壓力、匯率壓力、投資渠道匱乏等各種外部因素的影響也越來(lái)越多。２０１０年末和各部委的表態(tài)和舉措傳達(dá)出了對(duì)房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)控的堅(jiān)強(qiáng)決心。

２０１０年１２月２６日，國(guó)務(wù)院總理 再次重申穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心和承諾不變，國(guó)家將從兩個(gè)方面繼續(xù)加大力度以穩(wěn)定房?jī)r(jià)：一方面，加大保障性住房的建設(shè)力度；另一方面，繼續(xù)抑制投機(jī)。

在年末的較后幾天里，住建部部長(zhǎng)姜偉新在住建部年終工作會(huì)議上明確表示，在既有的調(diào)控政策之外，還將進(jìn)一步細(xì)化已經(jīng)有的調(diào)控政策，并會(huì)同有關(guān)部門(mén)儲(chǔ)備調(diào)控政策。

對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，就行業(yè)本身而言，只要調(diào)控政策大方向不變，調(diào)控的效果就會(huì)逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)關(guān)系會(huì)回歸到正常的狀態(tài)。但是，“房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不再是房地產(chǎn)行業(yè)本身的問(wèn)題，很大程度上取決于外部因素的變化，這是目前房地產(chǎn)調(diào)控需要格外關(guān)注的問(wèn)題?！?p>

　房產(chǎn)稅：試點(diǎn)改革何時(shí)啟動(dòng)？

２０１０年末房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈引發(fā)了人們對(duì)新一輪調(diào)控的強(qiáng)烈預(yù)期。根據(jù)此前釋放的政策信號(hào)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)是否會(huì)在不久之后正式啟動(dòng)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

關(guān)于房產(chǎn)稅的話(huà)題，在整個(gè)２０１０年都處于一種持續(xù)升溫的狀態(tài)。“從目前的市場(chǎng)情況看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)已是箭在弦上，在２０１１年正式推出已是大勢(shì)所趨?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭在接受記者采訪時(shí)表示，目前作為頭批試點(diǎn)城市的重慶、上海已經(jīng)明確表示做好了相應(yīng)的政策準(zhǔn)備，只等國(guó)務(wù)院的一聲令下。

一直以來(lái)，以房產(chǎn)稅為代表的對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)征稅一直都被很多業(yè)內(nèi)人士看成是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一大利器，是根治“炒房”與“土地財(cái)政”兩大房?jī)r(jià)推手的“殺手锏”，但房產(chǎn)稅改革真的能夠立竿見(jiàn)影地讓房?jī)r(jià)降低嗎？

“從短期看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的推出對(duì)市場(chǎng)預(yù)期肯定會(huì)形成打壓，對(duì)短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)的上漲有利。”陳國(guó)強(qiáng)表示，不過(guò)由于試點(diǎn)的范圍有限，其向全國(guó)范圍內(nèi)推廣的時(shí)間更是漫長(zhǎng)，因此不能指望試點(diǎn)的推出就能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生根本性的影響。

在采訪中，很多專(zhuān)家表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)意義來(lái)看，房屋的保有環(huán)節(jié)征稅肯定是有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的，但房?jī)r(jià)較終還是由供求決定的，當(dāng)前較重要的依舊是通過(guò)諸如保障性住房建設(shè)在內(nèi)的綜合政策措施，讓老百姓“安居”。

保障房：能否左右來(lái)年樓市？

就在不久前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確，要在２０１０年開(kāi)工建設(shè)５８０萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，２０１１年全國(guó)將建設(shè)各類(lèi)保障性住房１０００萬(wàn)套。政府和地方政府在保障性住房建設(shè)上的決心。２０１１年，是否會(huì)成為一個(gè)保證性住房大規(guī)模入市進(jìn)而左右房地產(chǎn)市場(chǎng)的年份呢？

“由于２００９年開(kāi)工建設(shè)的很多保障性住房在２０１１年會(huì)竣工入市，其對(duì)中低端市場(chǎng)的分流作用將會(huì)越來(lái)越明顯?！睏罴t旭分析指出，由于保障性住房的建設(shè)需要一定的周期，而中國(guó)的保障性住房建設(shè)大規(guī)模開(kāi)展主要是在２００８年底９０００億元安居工程計(jì)劃出臺(tái)之后。雖然去年的建設(shè)速度比較快，但保障性住房整體大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)很可能還是未來(lái)３到５年之內(nèi)的事情。

“保障性住房能否在今年，甚至在未來(lái)成扮演更為重要的角色，較關(guān)鍵的問(wèn)題仍然在于政府在推動(dòng)保障性住房建設(shè)時(shí)的執(zhí)行力。”陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，面對(duì)今年提出的，如此大規(guī)模的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，和地方政府如何在土地、資金等各方面保證其實(shí)施將是一個(gè)嚴(yán)峻而現(xiàn)實(shí)的考驗(yàn)。

　限購(gòu)令：權(quán)宜之計(jì)走向何方？

２０１０年９月底，年內(nèi)房產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入一個(gè)新高潮。２０１０年９月３０日，深圳市頭先出臺(tái)政策，繼北京之后開(kāi)始限制居民購(gòu)購(gòu)多套住房，隨后國(guó)內(nèi)１０余城市先后出臺(tái)了不同版本的“限購(gòu)令”，雖然具體要求不同，但目標(biāo)無(wú)一例外地指向了以投資、投機(jī)為主的多套房購(gòu)購(gòu)。

“限購(gòu)令”的不斷出臺(tái)引發(fā)了市場(chǎng)的強(qiáng)烈反應(yīng)。作為調(diào)控樓市的“權(quán)宜之計(jì)”，“限購(gòu)令”在２０１１年還會(huì)走多遠(yuǎn)，這些有的規(guī)定了期限，有的沒(méi)有明確期限的限購(gòu)政策對(duì)未來(lái)樓市還將產(chǎn)生怎樣的影響？

楊紅旭表示，無(wú)論是還是地方，其實(shí)都清楚地知道限購(gòu)政策這種直接干預(yù)市場(chǎng)的調(diào)控方式只能是一種中短期政策。何時(shí)退出，主要取決于調(diào)控的目標(biāo)和效果是否能夠達(dá)到預(yù)期。

“廈門(mén)、福州等城市，限購(gòu)的政策已經(jīng)繼續(xù)延期。反之，如果調(diào)控效果明顯，也不排除一些限購(gòu)的城市會(huì)逐漸淡化限購(gòu)的政策?！睏罴t旭說(shuō)。

“作為一個(gè)特定時(shí)期的特殊手段，限購(gòu)政策的實(shí)行短期內(nèi)在調(diào)節(jié)市場(chǎng)、抑制投機(jī)購(gòu)房方面肯定會(huì)有明顯的效果?！标悋?guó)強(qiáng)說(shuō)，“但這并非長(zhǎng)久之計(jì)，如果長(zhǎng)期實(shí)行，肯定會(huì)扭曲市場(chǎng)關(guān)系?！?p>業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在調(diào)控作用之外，限購(gòu)政策一個(gè)重要的意義就是釋放出一個(gè)明確的信號(hào)——不要懷疑調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。

　土地價(jià)：高價(jià)地會(huì)否再現(xiàn)？

２０１０年，土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，在年初京滬等地不斷涌現(xiàn)出樓面均價(jià)創(chuàng)新高的高價(jià)地之后，年末，多個(gè)城市再次出現(xiàn)高價(jià)成交地塊。

根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備截至２０１０年１２月２３日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，２０１０年北京土地市場(chǎng)成交的經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地共計(jì)２５２塊，土地出讓金累計(jì)超過(guò)１５億元，是２００９年全年的１６３．４％。同時(shí)，上海全年的土地出讓價(jià)格也創(chuàng)下了新高。

專(zhuān)家分析指出，由于２０１１年，積極的財(cái)政政策不會(huì)發(fā)生變化，地方政府以土地出讓的方式獲得財(cái)政收入的動(dòng)力不會(huì)減弱。

楊紅旭表示，土地價(jià)格被一而再、再而三的推高，地價(jià)高漲自然難抑房?jī)r(jià)，這就為國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)制造了更大的障礙。

在這一背景下，２０１０年的較后幾天，國(guó)土部高調(diào)披露了全國(guó)８省２６宗住宅閑置土地情況，并強(qiáng)調(diào)要對(duì)住宅閑置土地的開(kāi)發(fā)企業(yè)“嚴(yán)肅追究責(zé)任”。

２０１０年１２月１９日，《國(guó)土部關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》出臺(tái)，對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)５０％，成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊進(jìn)行了更加嚴(yán)格的監(jiān)管與限制，雖未明確提出禁止高價(jià)地，但政策施壓的態(tài)度十分明顯。

“短期的行政干預(yù)，肯定能起到作用，然而要解決土地財(cái)政這一老問(wèn)題，還需健全多領(lǐng)域的機(jī)制和體制，比如財(cái)稅體制方面的改革?！睏罴t旭表示。

(作者：羅宇凡、何雨欣、華曄迪)