中國是個新興市場經(jīng)濟國家，并且還是一個沒有完全實現(xiàn)城市化發(fā)展的國家，在這樣的經(jīng)濟發(fā)展階段，縱容城市房價非理性上漲，必將對中國的城市化發(fā)展造成極大的障礙。為了保護中國廣大農(nóng)民的利益，盡可能縮小中國城鄉(xiāng)居民收入差距，也需要政府有效地承擔起控制房價的職責。控制房價過快上漲的方法：一、政府必須承擔起為低收入者提供經(jīng)濟適用房或者廉租房的責任；二、降低杠桿比率、限制非本地居民進場購房；三、深化財政體制改革、化解政府與地方政府在管理房地產(chǎn)市場上的不合作博弈；四、改善宏觀經(jīng)濟管理、放松產(chǎn)業(yè)管制、創(chuàng)造更多的產(chǎn)業(yè)投資機會；五、積極化解流動性過剩的沖擊。

　　根據(jù)國際經(jīng)驗，房價的非理性上漲有百害而無一利，以日本為典型的東亞國家由于沒有控制好房價，幾乎都遭遇了房地產(chǎn)泡沫崩潰的危機，從而導致長期的經(jīng)濟衰退。根據(jù)美國經(jīng)濟學家?guī)炱澞牡膶嵶C研究（此研究是以美國的數(shù)據(jù)為基準的），房地產(chǎn)泡沫破滅之后，其調(diào)整的周期長度約為20年左右。這一經(jīng)驗數(shù)據(jù)在日本也基本上得到證實，日本從1989年房產(chǎn)泡沫破滅到現(xiàn)在，已經(jīng)過去了20年，其房地產(chǎn)業(yè)至今看不到復蘇的跡象。因此，控制房產(chǎn)泡沫應當成為中國政府義不容辭的職責。

　　中國是個新興市場經(jīng)濟國家，并且還是一個沒有完全實現(xiàn)城市化發(fā)展的國家，在這樣的經(jīng)濟發(fā)展階段，縱容城市房價非理性上漲，必將對中國的城市化發(fā)展造成極大的障礙。只要沒有城市化的發(fā)展，中國的農(nóng)民就無法進城，從而也就無法分享工業(yè)化與經(jīng)濟增長的成果，進而達到縮小城鄉(xiāng)居民收入差距的發(fā)展目標，更不用說變目前這種以外部出口為主的經(jīng)濟增長模式為依靠內(nèi)需為主的經(jīng)濟增長模式。進一步而言，政府為縮小城鄉(xiāng)差距而采取的任何補貼政策與再分配措施都是成本高昂的，其政策效應根本不能與城市化相比較。因此，為了保護中國廣大農(nóng)民的利益，盡可能縮小中國城鄉(xiāng)居民收入差距，也需要政府有效地承擔起控制房價的職責。

　　下面，我們就按照容易與困難的程度、以及效果大小的分類，來選擇控制房價過快上漲的方法。

　　政府必須承擔起為低收入者提供經(jīng)濟適用房或者廉租房的責任

　　各級政府需要盡快承擔起本來就應當由政府承擔的、為低收入者建設經(jīng)濟適用房和廉租房的職能，以便變目前這種具有一般均衡性質(zhì)的住宅市場為分離均衡的市場。采取這樣的做法，既可以讓低收入實現(xiàn)居者有其屋的人權(quán)要求，又可以通過需求的分離來降低快速上漲的房價。

　　對于政府需要不需要承擔這樣的職能，主要有兩種反對意見：種反對意見認為，由政府來提供經(jīng)濟適用房或者廉租房一定會滋生腐?。环N反對意見則擔心政府為低收入者提供經(jīng)濟適用房或者廉租房有回歸傳統(tǒng)的福利分房之嫌。

　　種反對意見所擔心的問題是，假如由政府來提供經(jīng)濟適用房或者廉租房，那么勢必會有許多高收入者利用各種不正當?shù)氖侄蝸慝@得購購或者租賃這些房屋的所有權(quán)或者居住權(quán)，其后果將會產(chǎn)生兩大非常負面的效應：除了前面所說的腐敗效應之外，還會產(chǎn)生擠出效應。其中的道理很簡單，當高收入者擠入經(jīng)濟適用房或者廉租房市場后，該市場中的總需求就會增加，從而會對經(jīng)濟適用房和廉租房的租售價格產(chǎn)生向上的沖擊，與此同時，又因為這些擠入該市場的高收入者擁有貨幣優(yōu)勢，以致在購租過程中相對于那些低收入者而言具有較強的競爭力，這種實力不對等的競爭必將使得那些低收入者被無情地擠出這個市場。所以，就以上兩個消極的效應來說，人們完全有理由反對由政府來提供經(jīng)濟適用房或廉租房的政策。

　　但是，有必要指出的是，以上的擔心仍然能是建立在一般均衡市場假設基礎上的，因此是可以商榷的。假如政府能夠按照分離均衡的思路來向低收入者提供經(jīng)濟適用房或廉租房，那么關(guān)鍵的問題就不是在于價格上的分離，而是在于建筑面積上的分離。只要政府提供給低收入者的經(jīng)濟適用房或者廉租房的建筑面積與相關(guān)設施符合人道的要求（根據(jù)國家建設部制定的標準為人均13平方米），并與市場開發(fā)商所提供的旨在滿足高收入者之需求的商品房在建筑面積上拉開差距，那么高收入者就不再會進入經(jīng)濟適用房或廉租房市場來與低收入者競爭購租低價的住宅。以平均四口人為一個家庭計，人均13平方米的經(jīng)濟適用房也不過50平方米左右，面對這樣的住宅，高收入者是不會有興趣來購購的，如果再對經(jīng)濟適用房的出售與轉(zhuǎn)讓提供必要的限制，比如只能由政府來回購，那么反對者所說的腐敗是不可能發(fā)生的。

　　至于種反對理由是完全站不住腳的，因為政府向低收入者提供經(jīng)濟適用房或者廉租房是有償售租的，而不是免費分配的，所以與計劃經(jīng)濟體制下或者1999年房改以前的福利分房是截然不同的。

　　降低杠桿比率、限制非本地居民進場購房

　　發(fā)生在2007年的次貸危機揭示了一個非常重要的道理，用貨幣政策來控制資產(chǎn)價格是無效的，因為任何提高利率的方法都會導致財務成本的增加，其結(jié)果不是刺激資產(chǎn)價格進一步上漲，就是導致資產(chǎn)持有人之資產(chǎn)負債表的惡化、乃至破產(chǎn)。

　　正確的做法應當是去杠桿化，或者是控制入場者的資格。比如，增加套房的頭付資金比例、并適當提高房貸利息率，那么購房者的杠桿率就會下降、資金成本就會提高，其購購或者投資住宅商品的能力與收益都會隨之下降，從而必將對房價上漲產(chǎn)生積極的遏制作用。這一點已經(jīng)被2007年次貸危機發(fā)生前、政府有關(guān)當局采取提高居民購購套商品房的頭付比率與房貸利率的政策措施后、收到的良好政策效果所證實。更為有效的方法當然是對進入住宅商品市場的投資或者投機者加以甄別，以防止過度的投資或者投機需求推高房價。如前所述，對投資者或者投機者加以甄別的較為簡便的方法就是根據(jù)本地納稅的稅號來辨別誰是可以購房的本地居民、誰是必須予以歧視的外來投資者與投機者，并對外來的投資者與投機者的購房行為加以必要的限制。

　　有必要指出的是，對外來購房者采取歧視性政策并不意味著剝奪外來就業(yè)人員的居住權(quán)，相反，對外來投資者與投機者采取歧視性政策正是為了確保外來就業(yè)人員可以更加公平地獲得居住權(quán)，因為外來就業(yè)人員是為本地創(chuàng)造稅收收入而有權(quán)獲得居住權(quán)的，假如不對那些沒有為獲得居住權(quán)而做出貢獻的投資者與投機者采取歧視性政策，那么前者就會因為缺乏貨幣競爭力而被后者擠出。由此造成的后果不僅對于前者是不公平的，而且對于中國的城市化發(fā)展也是非常不利的。

　　深化財政體制改革、化解政府與地方政府在管理房地產(chǎn)市場上的不合作博弈

　　現(xiàn)實情況表明，關(guān)注民生的政府傾向于控制房價，但是，正如我們在此前的文章中已經(jīng)指出的那樣，為了從土地資源中獲取財政收入來源的地方政府并不會主動地去控制房價。這樣，就會發(fā)生政府與地方政府在管理房地產(chǎn)市場時的不合作博弈。所以，為了保證中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，就必須理順和地方政府間的事權(quán)和財權(quán)。解決這個問題的基本方法就是必須給予地方政府以穩(wěn)定的稅收來源，并且可以以此穩(wěn)定的稅收來源為擔保進入債券市場發(fā)行地方建設債券來平滑地方政府財政差額的權(quán)利。只要地方政府能夠獲得這種更為穩(wěn)健的財政來源，那么地方政府與政府在管理房地產(chǎn)市場上的不合作博弈就有可能向著合作博弈的方向轉(zhuǎn)化。

　　改善宏觀經(jīng)濟管理、放松產(chǎn)業(yè)管制、創(chuàng)造更多的產(chǎn)業(yè)投資機會

　　稍加觀察就可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)價格的迅速上漲在很大程度上是因為有大量本來應該投資產(chǎn)業(yè)的資本進入房地產(chǎn)市場炒樓而造成的。為此，就有必要來探討一下大量產(chǎn)業(yè)資本進入房地產(chǎn)市場的原因，以便能夠找到有效解決此問題的方法。

　　自2004年以來，政府有關(guān)部門先后采取了一系列旨在控制經(jīng)濟增長過快與貿(mào)易順差持續(xù)擴大的經(jīng)濟政策。這些宏觀調(diào)控政策措施幾乎涵蓋了所有的經(jīng)濟領域，比如人民幣對內(nèi)升息、對外升值，取消出口退稅，推行新勞動合同法，提高環(huán)境標準等。再從外部環(huán)境來看，在美元泛濫的沖擊下，國際原油與大宗商品價格不斷走高，從而導致產(chǎn)業(yè)投資的成本不斷上升，利潤不斷被走高的成本所擠壓。至于那些可以獲取壟斷利潤的產(chǎn)業(yè)部門，對于大部分民間投資者來講幾乎都存在著不可能逾越的進入壁壘，而結(jié)構(gòu)調(diào)整又面臨著技術(shù)與人力資本高度短缺的稟賦約束。

　　面對這樣的困境，民間資本就只有向房地產(chǎn)市場和資本市場突圍，從而導致了資產(chǎn)價格、特別是房產(chǎn)價格的瘋狂上漲。其結(jié)果使得社會經(jīng)濟活動中基于實業(yè)投資的“生產(chǎn)邏輯”迅速轉(zhuǎn)變成為基于金融和地產(chǎn)投資的“金融邏輯”，并在“金融邏輯”的作用下導致整個國民經(jīng)濟很快走向了泡沫化。

　　因此，為了控制房價的瘋狂上漲不僅需要采取上述各種限制性的政策，還需要有引導民間資本重新回歸實體經(jīng)濟、進行產(chǎn)業(yè)投資的疏導性政策。為此，就需要進一步改善宏觀經(jīng)濟管理，繼續(xù)采取寬松的貨幣政策和穩(wěn)定的匯率政策，對出口加以補貼的政策，限制產(chǎn)業(yè)壟斷、放松產(chǎn)業(yè)進入管制和積極的產(chǎn)業(yè)開放政策，以及支持民間資本進行產(chǎn)業(yè)投資的信貸政策等。此外，對于勞動和環(huán)保等既定的法律和法規(guī)等也可以進行一定程度的修正。如果能夠通過這樣的政策與法規(guī)調(diào)整激勵民間資本更多地進入實體經(jīng)濟進行產(chǎn)業(yè)投資，那么不僅有助于緩解房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)價格快速上揚的非常局面，而且也將有助于中國經(jīng)濟的基本面向著更加健康的方向發(fā)展。因為產(chǎn)業(yè)投資的增加可以導致固定資產(chǎn)占GDP比重的上升與就業(yè)量的增加，這將為未來的經(jīng)濟增長打下堅實的基礎。

　　積極化解流動性過剩的沖擊

　　全球范圍的流動性過剩是因為美元泛濫所造成的，而在控制美元供給數(shù)量這個問題上，中國政府幾乎可以說是無能為力的，因為這個問題的有效解決將取決于國際貨幣體系的改革。

　　在2008年全球金融危機爆發(fā)以后，為了不讓世界經(jīng)濟從衰退走向蕭條，各國政府幾乎無一例外地采取了擴張性的貨幣政策，結(jié)果在危機發(fā)生后，通貨的供給不但沒有收縮，反而進一步擴張了，于是，便有了今天我們所看到的、危機背景下的流動性過剩問題。

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