核心提示：營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠明年即將取消，新增交易成本需要市場(chǎng)去消化。這一新增成本的轉(zhuǎn)嫁似乎難以避免，“特別是目前二手樓市房東方的強(qiáng)勢(shì)地位足以把增加的稅費(fèi)完全轉(zhuǎn)嫁到客戶(hù)頭上”。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整只能在一定程度上抑制樓市投機(jī)，對(duì)樓市走勢(shì)的影響并不起到?jīng)Q定性的作用。

據(jù)多家權(quán)威中介提供的數(shù)據(jù)測(cè)算，今年個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策實(shí)施一年，上海全市該稅種少征收在50億元之巨。中介 人士指出，其他二手房市場(chǎng)發(fā)達(dá)的城市，存在類(lèi)似的情況。

“某種程度上，包括營(yíng)業(yè)稅在內(nèi)，今年全國(guó)實(shí)施的房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)惠政策，讓政府部門(mén)的財(cái)政收入分流不少，不過(guò)還好，今年大部分地方交易量的超常規(guī)反彈，彌補(bǔ)分流的那部分綽綽有余?！?2月15日，剛剛在公司內(nèi)部開(kāi)了關(guān)于營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠調(diào)整應(yīng)對(duì)策略會(huì)的某知名中介負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)。

該負(fù)責(zé)人擔(dān)心的是，雖然營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整，不足以決定接下來(lái)的市場(chǎng)行情，但畢竟目前上海市場(chǎng)成交的二手房源房齡在2-5年的高達(dá)七成，也就意味著未來(lái)很可能將有七成交易要面臨營(yíng)業(yè)稅增加的情況。

不言自明，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消后，地方個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅稅源將大幅增加，在調(diào)控環(huán)境出現(xiàn)變化、來(lái)年成交量面臨不確定性的關(guān)口，也算給地方政府吃了一顆定心丸。

客觀效應(yīng)：力挺地方財(cái)政

營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠明年即將取消的政策一出，本報(bào)記者從上海市多個(gè)區(qū)縣的房地產(chǎn)交易了解到，這幾天前來(lái)趕政策末班車(chē)的人再現(xiàn)一波高潮，交易辦理窗口幾乎每天都是處于排長(zhǎng)隊(duì)的超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。

“對(duì)于來(lái)年優(yōu)惠政策結(jié)束成為多數(shù)人的預(yù)判，其實(shí)從10、11月開(kāi)始，交易就一直是業(yè)務(wù)流量激增，較近這幾天則再次出現(xiàn)了高潮?！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)交易的有關(guān)人士透露。

這種情況直接體現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上，11月份上海全市二手房成交量為32432套，環(huán)比增長(zhǎng)了41.57%，創(chuàng)下上海二手樓市的月度成交新紀(jì)錄。

“上海市目前二手掛牌5年內(nèi)房源占到近7成?！泵缆?lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)指出，該政策的執(zhí)行未來(lái)將大大影響這些房源交易利潤(rùn)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪向本報(bào)透露，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)對(duì)旗下門(mén)店的抽樣調(diào)查顯示，目前二手房成交中“2-5年”的房子在各板塊有3-8成不等的分布，綜合看來(lái)，大多在5成以上。

關(guān)于2-5年的房源目前并沒(méi)有官方的權(quán)威數(shù)據(jù)，但綜合多家主流中介公司的資料，比例相當(dāng)高，而且不僅在上海，在北京、深圳等二手房市場(chǎng)發(fā)達(dá)的城市，比例大多處于相同水平，甚至更高。

來(lái)自另一家上海主流房產(chǎn)中介——信義房產(chǎn)的一位主營(yíng)中高端二手住宅分析師表示，由于上海的中高端二手房投資客有一定比例，因此，滿(mǎn)2年不滿(mǎn)5年的二手房比中低檔住宅占比較高。

那么，僅就營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整，地方政府的相關(guān)稅費(fèi)收入，將會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化？

以上海為例，目前上海樓市住宅成交平均單套總價(jià)126萬(wàn)/套，兩年前購(gòu)置平均成本約70萬(wàn)，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消前后交易成本營(yíng)業(yè)稅一項(xiàng)增加3.1萬(wàn)。而公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，今年上海二手房成交面積已達(dá)22471097平方米，月均成交量為2042827平方米。11月份，上海二手成交均價(jià)達(dá)到13790元/平米，比年初的10417元/平米上漲32.38%。

據(jù)此，有 中介人士做了這樣的粗略計(jì)算：2042827×12（預(yù)計(jì)全年成交總面積）×12000（作為全年每平方米成交均價(jià)）/1260000（得出全年成交總套數(shù)）×0.7（2-5年的房源比例）×31000（平均每套優(yōu)惠費(fèi)用）＝今年全年?duì)I業(yè)稅優(yōu)惠政策產(chǎn)生的相關(guān)優(yōu)惠總額為5066210960元。

“目前二手房?jī)r(jià)格和成交量較全年的平均值已經(jīng)有很大漲幅，綜合考慮明年價(jià)格和成交量即使可能高位調(diào)整，全年的總量也不會(huì)比今年有過(guò)大幅度跌落?！边@位中介人士推測(cè)。

新增交易成本如何消化？

問(wèn)題是，50億也好，或者受到量?jī)r(jià)波動(dòng)影響，明年新增住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅40億或者更少，較終都將成為新增交易成本，需要市場(chǎng)去消化。

這一新增成本的轉(zhuǎn)嫁似乎難以避免?！疤貏e是目前二手樓市房東方的強(qiáng)勢(shì)地位足以把增加的稅費(fèi)完全轉(zhuǎn)嫁到客戶(hù)頭上，自身不承擔(dān)任何成本。”漢宇地產(chǎn)的研究報(bào)告指出目前的實(shí)際狀況。

漢宇地產(chǎn)分析人士還直言，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)稅征收的時(shí)限范圍，并不能決定樓市行情。營(yíng)業(yè)稅是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，特別是作為抑制投資投機(jī)的一把利器，該稅種在2005年的宏觀調(diào)控中就被提出來(lái)，當(dāng)時(shí)為了抑制2004年的樓市投機(jī)，提出不滿(mǎn)2年的房屋轉(zhuǎn)讓開(kāi)始征收營(yíng)業(yè)稅。2006年，為了增強(qiáng)對(duì)樓市投機(jī)投資的打擊力度，同時(shí)避免在2004年樓市上升期投機(jī)購(gòu)房并被2005年?duì)I業(yè)稅政策限制出售的部分房源在2006年政策到期后大量拋盤(pán)，將征收營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間限制從2年延長(zhǎng)到5年，但即使這樣，也沒(méi)有抑制住2007年樓市的狂熱。

“由此可見(jiàn)，營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整只能在一定程度上抑制樓市投機(jī)，對(duì)樓市走勢(shì)的影響并不起到?jīng)Q定性的作用?！?/P>

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一告訴本報(bào)記者，單個(gè)政策難以立馬見(jiàn)效，近期國(guó)務(wù)院相關(guān)會(huì)議作出的針對(duì)樓市調(diào)控基調(diào)，是綜合性的，各個(gè)部門(mén)早已展開(kāi)了各自層面的調(diào)控新政調(diào)研、調(diào)整、制定等工作，相信各部委的細(xì)化措施將陸續(xù)出臺(tái)。

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