面對(duì)持續(xù)走高的房?jī)r(jià)，面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)，面對(duì)決策層調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，作為一個(gè)購(gòu)房者：你需要面對(duì)的不僅是因房?jī)r(jià)上漲所增加的款額，還有因利率調(diào)高而日益增加的月供款，更有不動(dòng)產(chǎn)稅所帶來的稅賦。在這樣一個(gè)背景下，現(xiàn)在購(gòu)不購(gòu)房？什么時(shí)候購(gòu)房？購(gòu)什么樣的房？都成了購(gòu)房者必須面對(duì)的兩難問題。

一個(gè)“尚未確定”的稅收體系

從去年初以來一直在爭(zhēng)論的“要適時(shí)開征物業(yè)稅”實(shí)際上指的是不動(dòng)產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅。不動(dòng)產(chǎn)稅是物業(yè)稅和房地產(chǎn)稅的總和，開征不動(dòng)產(chǎn)稅是針對(duì)地上建筑物及其附著物所征收的稅收；而物業(yè)稅則是不動(dòng)產(chǎn)稅中的一種，是開發(fā)商開發(fā)商品房所繳納的一部分稅；房地產(chǎn)稅則被細(xì)分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，主要針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，城鎮(zhèn)土地使用稅則是一種使用稅。

種種跡象表明：中共十六屆三中全會(huì)上所確定的“明租、正稅、清費(fèi)”已經(jīng)成為未來稅費(fèi)的改革方向，而房地產(chǎn)改革的個(gè)任務(wù)將是房產(chǎn)稅，簡(jiǎn)單地說就是房屋產(chǎn)權(quán)人將因?yàn)樽约核鶕碛械姆慨a(chǎn)而每年向國(guó)家繳納一定的稅賦。

毫無疑問，開征房產(chǎn)稅是比控制土地、調(diào)整利息、提高二次購(gòu)房頭付款比例、限制期房轉(zhuǎn)讓、停止預(yù)售商品房在未取得產(chǎn)權(quán)證前的轉(zhuǎn)讓行為、加征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅等力度更大的一種措施。對(duì)于控制房地產(chǎn)，尤其是控制房地產(chǎn)投機(jī)性需求的“炒賣”行為，有效控制房?jī)r(jià)過快上漲的作用將更為強(qiáng)烈。房產(chǎn)稅實(shí)施后，業(yè)主購(gòu)的房產(chǎn)越多、擁有的房產(chǎn)越多、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出租的越多，所繳納的稅款也就會(huì)越多。這就勢(shì)必提高房屋持有的成本，加大持有者的稅款負(fù)擔(dān)，而這種“重稅”對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性、投機(jī)性需求將會(huì)削弱，進(jìn)而抑制投機(jī)，控制房?jī)r(jià)過快上漲。此外，施行不動(dòng)產(chǎn)稅征收制度，可以促進(jìn)土地市場(chǎng)化，減少非市場(chǎng)化帶來的市場(chǎng)扭曲和腐敗問題，使地方政府擁有穩(wěn)定的稅源，進(jìn)而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。

盡管年內(nèi)試點(diǎn)開征不動(dòng)產(chǎn)稅已成定局，正式實(shí)施已是板上釘釘，但是任何稅源的開征都需要確定其稅基、稅率以及與其他稅種之間的關(guān)系。而不動(dòng)產(chǎn)稅或物業(yè)稅的具體稅率如何確定，稅收水平范圍怎樣科學(xué)界定，征收的時(shí)機(jī)如何把握等，都是一個(gè)懸而未知的問題，而這些不管是對(duì)投資性購(gòu)房，還是自住性購(gòu)房都是一個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)威脅。倘不能確定什么樣的物業(yè)會(huì)采用什么樣的稅率，什么樣的物業(yè)類型采用什么樣的稅率征收級(jí)別，那么購(gòu)房者將無法對(duì)未來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，無法預(yù)測(cè)因購(gòu)房失誤而帶來的損失。投資者購(gòu)房一套或數(shù)套或租或轉(zhuǎn)讓，跟購(gòu)一套或二套以上的房產(chǎn)自住，都可能負(fù)擔(dān)更多的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的保產(chǎn)稅，甚至可能課以重稅。而目前甚至今后一段時(shí)間內(nèi)，諸如房地產(chǎn)稅收體系改革到底包含哪些稅種？征收范圍和內(nèi)容有哪些？改革方案何時(shí)出臺(tái)何時(shí)實(shí)施等等，都是一個(gè)尚未確定的謎。而關(guān)注房地產(chǎn)稅收體系改革的購(gòu)房者，大都會(huì)在房產(chǎn)稅方案確定并實(shí)施之后再考慮個(gè)人家庭的購(gòu)房計(jì)劃，以盡量規(guī)避可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)擔(dān)。

一個(gè)政府問責(zé)房?jī)r(jià)的春天

如果說2003年121號(hào)文件只是在業(yè)內(nèi)引起了巨大的爭(zhēng)論，而對(duì)普通購(gòu)房者并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的話，那么2005年的春天，從到地方、從金融財(cái)稅部門到行政主管部門出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)的政策措施，其力度之大、目標(biāo)之集中、手段之廣泛、影響之激烈，在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上。

——3月5日，溫總理在政府工作報(bào)告中指出，今年政府的工作任務(wù)之一是控制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲。

——3月17日，央行上調(diào)個(gè)人房貸利率，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，提高個(gè)人住房貸款較低頭付款比例。

——3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的現(xiàn)象，明確提出了八點(diǎn)要求，顯示政府對(duì)抑制過高房?jī)r(jià)的決心。

——3月28日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳“八點(diǎn)要求”，加強(qiáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理，并決定對(duì)天津、沈陽(yáng)、上海、南京等八市轄內(nèi)所有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行檢查。

——4月4日，國(guó)務(wù)院主管的新華社發(fā)表評(píng)論員文章，指出未來一段時(shí)間，政府將通過各種手段堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)上漲，并頭次將抑制房?jī)r(jià)的快速上漲上升到政治高度，顯示決策層調(diào)控房?jī)r(jià)的決心非比尋常。

——4月17日，國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合財(cái)政部公布決定從4月初開始到7月底結(jié)束，在國(guó)內(nèi)開展一次耕地占用稅、契稅執(zhí)法事項(xiàng)檢查。

——4月27日，溫總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問題，會(huì)議提出采取強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控、加大供應(yīng)調(diào)查力度等八項(xiàng)措施加強(qiáng)房地產(chǎn)引導(dǎo)和調(diào)控。

——4月30日，建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施進(jìn)一步作了具體細(xì)化，呈現(xiàn)四大亮點(diǎn)：鼓勵(lì)支持百姓自住住房需求，保障較低收入家庭基本住房需求，讓百姓擁有一個(gè)透明有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制投機(jī)炒作行為穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地、商品房購(gòu)賣、稅收政策、普通住房等方面作了詳盡具體的規(guī)定。

——5月13日，新華社發(fā)表“新華時(shí)評(píng)”文章，提出：穩(wěn)定房?jī)r(jià)關(guān)鍵是規(guī)范地方政府行為、需要各地政府樹立科學(xué)發(fā)展觀和正確的政績(jī)觀，“讓老百姓安居樂業(yè)才是真正的政績(jī)”，落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)責(zé)任制等。與此同時(shí)，上海、浙江、廣州、深圳、北京、南京等省、市政府針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快問題，也根據(jù)各地實(shí)際，相應(yīng)采取了一些對(duì)策措施。

本次調(diào)整，政府的決心之大是的。這可以從以上發(fā)出的一系列信號(hào)和即將實(shí)施的措施中觀察到。宏觀調(diào)控措施如此的厚實(shí)與布陣，恐怕也是很少見到，不見成效恐怕也是很難的。

然而，可以肯定的是：此次宏觀調(diào)控并非以促使房?jī)r(jià)大跌為目的。政府更多的是希望通過抑制投機(jī)及規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)，來進(jìn)一步引導(dǎo)樓市更趨于理性與溫和。

一個(gè)“審慎觀望”的購(gòu)房季節(jié)

開春以來，無論是房交會(huì)，還是售樓處，樓市觀望氣氛甚濃。雖然看房問房明顯比以前多，但較終簽合同的并不多，許多購(gòu)房人放慢了購(gòu)房計(jì)劃，期待房?jī)r(jià)在下半年有所回落。

無疑，從2005年的春天開始，購(gòu)房不再像以前那樣輕松。因?yàn)?，從這個(gè)春天開始，房?jī)r(jià)又上漲一大截，于是針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向，在緊縮投資未見效果、宏觀調(diào)控對(duì)控制房?jī)r(jià)沒起多少作用的情況下，政府調(diào)控的著力點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向了抑制房地產(chǎn)的有效需求。

在這樣的一個(gè)情況下，作為一個(gè)理性的購(gòu)房者，自當(dāng)謹(jǐn)慎觀望，尋找時(shí)機(jī)理性購(gòu)房。

其一，正確解讀房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，針對(duì)不同區(qū)域、不同房屋類型，“具體問題具體分析”，既不要盲目套用宏觀房?jī)r(jià)變動(dòng)，也不要把某一小區(qū)個(gè)案房?jī)r(jià)盲目放大或縮小，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、個(gè)性需求等具體解讀房?jī)r(jià)，切忌盲目跟風(fēng)。

其二，自住、投資，要心中有數(shù)。房?jī)r(jià)就像走樓梯，現(xiàn)行的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)高位，到底是繼續(xù)上漲，還是原地停留或是下跌，誰都說不準(zhǔn)。但有一點(diǎn)可以肯定：隨著宏觀調(diào)控的一步步加強(qiáng)，房?jī)r(jià)將越來越朝著平穩(wěn)的方向過渡。若是購(gòu)房自住，一要房?jī)r(jià)合適，自己能應(yīng)付拿出一定的房款；二要房屋質(zhì)量環(huán)境都滿足自身需求，生活工作方便，交通便捷，物業(yè)管理規(guī)范。若是投資的話，要理性的對(duì)待并多方面考慮，因?yàn)榉慨a(chǎn)投資是一個(gè)中長(zhǎng)期投資行為，對(duì)購(gòu)房投資者來說，一定要有耐心和中長(zhǎng)期考慮。盲目投資，期望短期獲得暴利，往往會(huì)產(chǎn)生不理想甚至更大風(fēng)險(xiǎn)的后果。

其三，選擇較佳的購(gòu)購(gòu)時(shí)機(jī)。一般來說，5月份和10月份是房屋交易的旺季，房?jī)r(jià)往往也會(huì)在這個(gè)時(shí)候漲上去；而七八月和年底階段，房屋交易一般都比較少，房?jī)r(jià)都比較平穩(wěn)，出售的業(yè)主或開發(fā)商都比較心急，這個(gè)時(shí)候購(gòu)購(gòu)，較為合適。而在目前客觀措施頻頻出臺(tái)的時(shí)期，為了獲取的實(shí)惠，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)機(jī)的選擇上，一是選用經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、按揭利率、通貨膨脹率、銷售率、空置率等“五率”作為指標(biāo)衡量，選擇購(gòu)房較佳時(shí)機(jī)。二是選擇一年幾度的大型房展會(huì)，不僅有大量的樓盤可供選擇，而且一般都會(huì)有一定的優(yōu)惠政策和確保房屋的所有權(quán)證書。三是注意商業(yè)銀行對(duì)個(gè)貸的政策態(tài)度，一般來講，銀行緊縮貸款手續(xù)嚴(yán)格，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，購(gòu)房者不宜出手；銀行手松，各種優(yōu)惠政策出 臺(tái)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)看好，購(gòu)房者可以跟進(jìn)購(gòu)購(gòu)。若不是為了急用住房，當(dāng)房?jī)r(jià)開始下跌時(shí)，不要急于購(gòu)進(jìn)，可適當(dāng)持幣觀望一陣，寧肯市場(chǎng)開始走高時(shí)購(gòu)不到較低價(jià)，也不要有任何抄底樂觀心理。四是關(guān)注政府的經(jīng)濟(jì)政策。重大政策出臺(tái)的一兩個(gè)月內(nèi)，往往是購(gòu)房的較佳時(shí)機(jī)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)受政府政策的影響特別巨大，而開發(fā)商對(duì)銀行的依賴也極其大。所以，一些實(shí)力不太強(qiáng)的開發(fā)商往往會(huì)盡快拋出房屋以套現(xiàn)回籠資金求生存。同時(shí)，政策的改變也會(huì)影響到購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

2005年購(gòu)房，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。從當(dāng)前宏觀調(diào)控的態(tài)勢(shì)來看：政府是要擠掉房地產(chǎn)泡沫而不是要讓房?jī)r(jià)大跌、房市崩盤。但由于土地是一種資源，升值是必然的，而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)還會(huì)有一個(gè)很大的上升空間。但沒有人能準(zhǔn)確預(yù)知未來，更無法預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)能升、降多少，很多不確定的因素會(huì)隨時(shí)發(fā)生，加上房屋是一種特殊的商品，它的交易周期又比較長(zhǎng)，一旦風(fēng)吹草動(dòng)，可能來不及反應(yīng)。所以，是高位購(gòu)進(jìn)，是持幣待購(gòu)，抑或是等待時(shí)機(jī)、另辟蹊徑？在樓市“漲”聲一片中，都要三思、后行?！　　　　?作者：賈廣葆)