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讀懂房地產(chǎn)調(diào)控的“差別化”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 720 次
從年初開始,有關(guān)海南樓市泡沫論引發(fā)各界關(guān)注,一些開發(fā)商低價(jià)拋盤的現(xiàn)象,更是引發(fā)“海南商品房庫存量過多”的議論。而樓市調(diào)控新“國五條”,從表面來看并無太多新意,主要是延續(xù)了此前增加土地供給、住宅供給、問責(zé)地方政府的調(diào)控思路。但是,若仔細(xì)分析,同時綜合各地政府在地方“兩會”時透露出來的信號來看,樓市調(diào)控正在轉(zhuǎn)向“差別化”。
備戰(zhàn)新一輪調(diào)控:稅收政策待發(fā)力 房產(chǎn)稅擴(kuò)圍打先鋒
住房信息聯(lián)網(wǎng)有望獲重大突破,今年6月份500個城市將聯(lián)網(wǎng)
房地產(chǎn)調(diào)控駛?cè)?013年,差別化調(diào)控的思路日益顯現(xiàn)。
新“國五條”的出臺,明確了2013年房地產(chǎn)調(diào)控走向。此前,市場曾預(yù)計(jì)“兩會”結(jié)束后,決策層將推出新一輪調(diào)控政策。
提早了一個月落地的政策,讓市場有些措手不及。北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,2013年2月第三周新建商品住宅網(wǎng)簽量為1808套,扣除保障房后的商品住宅成交量為1546套,純商品住宅成交量比前一周下降了19.6%。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌曾表示,根據(jù)目前的市場情況,一二線城市總體來說熱得快,房價(jià)開始上漲,但是三四線城市面臨著消化困難的局面。這給政府調(diào)控出了很大的難題,如何判斷樓市的情況?總體可算平穩(wěn),但是大城市情況和小城市不一樣,二線城市不能用一線城市的政策調(diào)控。
“要更加注重差別化調(diào)控,包括信貸政策、稅收政策等。”顧云昌表示。
綜合目前相關(guān)部委對房地產(chǎn)調(diào)控的較新動態(tài)來看,財(cái)政部將進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收政策,而住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在積極推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)工程。
稅收政策或發(fā)力樓市調(diào)控
房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)大,已是板上釘釘。
2月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出,支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。會議指出,要完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、嚴(yán)格實(shí)施商品住房限購、擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)、增加普通商品住房及用地供應(yīng),加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理。這被稱為樓市調(diào)控新“國五條”。
此前,國稅總局總會計(jì)師汪康對媒體表示,中國覆蓋更多城市的房產(chǎn)稅方案可能難以推出。這一表態(tài),普遍被解讀為房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大暫緩進(jìn)行。而國務(wù)院常務(wù)會議的較新表態(tài),再一次落定房產(chǎn)稅試點(diǎn)即將擴(kuò)大。正如財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康指出的一樣,擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革和擴(kuò)征的方向已經(jīng)明確,但具體如何擴(kuò)圍仍需加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)。
2月初,在發(fā)改委、財(cái)政部、人社部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于深化收入分配制度改革若干意見》中,第四項(xiàng)“加快健全再分配機(jī)制”提出,改革完善房地產(chǎn)稅等,完善房產(chǎn)保有、交易等環(huán)節(jié)稅收制度,逐步擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍,細(xì)化住房交易差別化稅收政策,加強(qiáng)存量房交易稅收征管。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的方向已經(jīng)確定,接下來就是操作層面的事情。
顧云昌認(rèn)為,在下一步房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)方案中頭先應(yīng)進(jìn)行稅制改革,增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi),降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)。
至于房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大采取什么樣的節(jié)奏,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任王玨林曾表示,目前各項(xiàng)工作還未準(zhǔn)備就緒,不宜貿(mào)然推進(jìn)房產(chǎn)稅的試點(diǎn),目前各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行整合,不能為增加而增加。
房產(chǎn)稅屬于房地產(chǎn)稅的一種,與其他稅費(fèi)的一次性完成相比,房產(chǎn)稅是長期持有房產(chǎn)過程中所產(chǎn)生的稅費(fèi)。我國與外國對土地所有權(quán)的差異,導(dǎo)致了房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)與房產(chǎn)購得環(huán)節(jié)中出現(xiàn)重復(fù)繳稅的情況。這些也成為房產(chǎn)稅擴(kuò)容前行艱難的重要阻礙所在。
從目前的實(shí)際情況來看,房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)圍暫無時間表,但完善房地產(chǎn)稅收稅種,將起到助力調(diào)控的作用。北京,正在這條路上前行探索。
北京市住建委新聞發(fā)言人秦海翔在北京“兩會”時表示,今年北京對于一些價(jià)格上漲過快的項(xiàng)目或區(qū)域,將聯(lián)合稅務(wù)部門完善差別化稅收政策,增加其交易成本。
用交易過程中產(chǎn)生的相對高昂的稅費(fèi)來穩(wěn)定房價(jià)、抑制投機(jī),通過稅費(fèi)手段調(diào)控樓市,正在成為一種趨勢。
2012年10月26日,香港政府宣布次日起提高額外印花稅的稅階(較高達(dá)20%),并將適用期從兩年延至三年;同時推出全新的購家印花稅。這令香港樓市成交量急跌,跌幅一度高達(dá)90%。新加坡同樣采取了樓市交易重稅政策,以抑制樓市過熱。時隔四個月,香港政府再次祭出重稅措施,為香港樓市降溫。
香港財(cái)政司及金管局日前分別發(fā)文,進(jìn)一步提高房屋購賣交易成本,并收緊按揭貸款。自2月23日凌晨起,200萬港元或以下的交易的印花稅稅率,將由100港元提高至交易額的1.5%,較高達(dá)3萬港元;其他交易的稅率也將全面增加一倍,較高的稅率由交易額的4.25%調(diào)整為交易額的8.5%。
當(dāng)然,香港的重稅措施也并非一刀切,考慮到了剛性住房需求以及改善性住房需求。香港財(cái)政司司長曾俊華表示,購購頭套房以及置換房屋的購家暫可以豁免新政,沿用原先的印花稅率。除此之外,新稅率適用于所有個人或公司購購住宅或非住宅物業(yè)的交易。與此同時,非住宅類物業(yè)簽訂購賣協(xié)議時,要支付印花稅,而不是等到簽署轉(zhuǎn)讓契約時才繳付。
推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)
新“國五條”中提出加強(qiáng)市場監(jiān)管。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè),加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。
住建部推進(jìn)城市個人住房信息系統(tǒng)始于2010年6月,初衷是對聯(lián)網(wǎng)城市的房地產(chǎn)交易、個人住房產(chǎn)權(quán)信息變更等進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控。住建部曾要求全國40個城市在2012年6月底之前與之聯(lián)網(wǎng)。
在去年12月底的住建部年度工作會上,住建部部長姜偉新表示,要加快推進(jìn)所有地級以上城市個人住房信息系統(tǒng)與省和部的聯(lián)網(wǎng)工作。今年2月2日,住建部在經(jīng)國務(wù)院同意后下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)管理的通知》,要求與住建部聯(lián)網(wǎng)的城市在2013年6月份達(dá)到500個。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,工作一推再推,有兩個原因。其中一方面,是由于技術(shù)原因,各個城市之間的住房信息采樣指標(biāo)不對稱,導(dǎo)致40城市聯(lián)網(wǎng)步伐放慢。目前,我國在房改之后就再也沒有進(jìn)行過房產(chǎn)普查。除了商品房,各地還存在大量的保障房、房改房、軍產(chǎn)房、自建房等,有些地區(qū)的住房信息還是紙質(zhì)檔案,未錄入電子信息庫。
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來,全國住房信息聯(lián)網(wǎng)至少能在三個方面起到重要作用。一是對我國房產(chǎn)情況的摸底,有利于政府真正了解居民居住狀況,為宏觀決策提供依據(jù);其次,房產(chǎn)是重要的資產(chǎn)組成,充分了解房產(chǎn)所有權(quán)狀況,能為財(cái)產(chǎn)監(jiān)督和紀(jì)律監(jiān)督提供途徑;第三,全國住房信息聯(lián)網(wǎng),能為房地產(chǎn)調(diào)控提供準(zhǔn)確的依據(jù)和參考。
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