從年初開始，有關(guān)海南樓市泡沫論引發(fā)各界關(guān)注，一些開發(fā)商低價(jià)拋盤的現(xiàn)象，更是引發(fā)“海南商品房庫存量過多”的議論。而樓市調(diào)控新“國五條”，從表面來看并無太多新意，主要是延續(xù)了此前增加土地供給、住宅供給、問責(zé)地方政府的調(diào)控思路。但是，若仔細(xì)分析，同時(shí)綜合各地政府在地方“兩會(huì)”時(shí)透露出來的信號(hào)來看，樓市調(diào)控正在轉(zhuǎn)向“差別化”。

　　備戰(zhàn)新一輪調(diào)控：稅收政策待發(fā)力 房產(chǎn)稅擴(kuò)圍打先鋒

　　住房信息聯(lián)網(wǎng)有望獲重大突破，今年6月份500個(gè)城市將聯(lián)網(wǎng)

　　房地產(chǎn)調(diào)控駛?cè)?013年，差別化調(diào)控的思路日益顯現(xiàn)。

　　新“國五條”的出臺(tái)，明確了2013年房地產(chǎn)調(diào)控走向。此前，市場(chǎng)曾預(yù)計(jì)“兩會(huì)”結(jié)束后，決策層將推出新一輪調(diào)控政策。

　　提早了一個(gè)月落地的政策，讓市場(chǎng)有些措手不及。北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2013年2月第三周新建商品住宅網(wǎng)簽量為1808套，扣除保障房后的商品住宅成交量為1546套，純商品住宅成交量比前一周下降了19.6%。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌曾表示，根據(jù)目前的市場(chǎng)情況，一二線城市總體來說熱得快，房價(jià)開始上漲，但是三四線城市面臨著消化困難的局面。這給政府調(diào)控出了很大的難題，如何判斷樓市的情況？總體可算平穩(wěn)，但是大城市情況和小城市不一樣，二線城市不能用一線城市的政策調(diào)控。

　　“要更加注重差別化調(diào)控，包括信貸政策、稅收政策等。”顧云昌表示。

　　綜合目前相關(guān)部委對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的較新動(dòng)態(tài)來看，財(cái)政部將進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收政策，而住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在積極推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)工程。

　　稅收政策或發(fā)力樓市調(diào)控

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)大，已是板上釘釘。

　　2月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。會(huì)議指出，要完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、嚴(yán)格實(shí)施商品住房限購、擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)、增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理。這被稱為樓市調(diào)控新“國五條”。

　　此前，國稅總局總會(huì)計(jì)師汪康對(duì)媒體表示，中國覆蓋更多城市的房產(chǎn)稅方案可能難以推出。這一表態(tài)，普遍被解讀為房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大暫緩進(jìn)行。而國務(wù)院常務(wù)會(huì)議的較新表態(tài)，再一次落定房產(chǎn)稅試點(diǎn)即將擴(kuò)大。正如財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康指出的一樣，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革和擴(kuò)征的方向已經(jīng)明確，但具體如何擴(kuò)圍仍需加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)。

　　2月初，在發(fā)改委、財(cái)政部、人社部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于深化收入分配制度改革若干意見》中，第四項(xiàng)“加快健全再分配機(jī)制”提出，改革完善房地產(chǎn)稅等，完善房產(chǎn)保有、交易等環(huán)節(jié)稅收制度，逐步擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，細(xì)化住房交易差別化稅收政策，加強(qiáng)存量房交易稅收征管。

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的方向已經(jīng)確定，接下來就是操作層面的事情。

　　顧云昌認(rèn)為，在下一步房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)方案中頭先應(yīng)進(jìn)行稅制改革，增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)。

　　至于房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大采取什么樣的節(jié)奏，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任王玨林曾表示，目前各項(xiàng)工作還未準(zhǔn)備就緒，不宜貿(mào)然推進(jìn)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，目前各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行整合，不能為增加而增加。

　　房產(chǎn)稅屬于房地產(chǎn)稅的一種，與其他稅費(fèi)的一次性完成相比，房產(chǎn)稅是長期持有房產(chǎn)過程中所產(chǎn)生的稅費(fèi)。我國與外國對(duì)土地所有權(quán)的差異，導(dǎo)致了房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)與房產(chǎn)購得環(huán)節(jié)中出現(xiàn)重復(fù)繳稅的情況。這些也成為房產(chǎn)稅擴(kuò)容前行艱難的重要阻礙所在。

　　從目前的實(shí)際情況來看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)圍暫無時(shí)間表，但完善房地產(chǎn)稅收稅種，將起到助力調(diào)控的作用。北京，正在這條路上前行探索。

　　北京市住建委新聞發(fā)言人秦海翔在北京“兩會(huì)”時(shí)表示，今年北京對(duì)于一些價(jià)格上漲過快的項(xiàng)目或區(qū)域，將聯(lián)合稅務(wù)部門完善差別化稅收政策，增加其交易成本。

　　用交易過程中產(chǎn)生的相對(duì)高昂的稅費(fèi)來穩(wěn)定房價(jià)、抑制投機(jī)，通過稅費(fèi)手段調(diào)控樓市，正在成為一種趨勢(shì)。

　　2012年10月26日，香港政府宣布次日起提高額外印花稅的稅階(較高達(dá)20%)，并將適用期從兩年延至三年；同時(shí)推出全新的購家印花稅。這令香港樓市成交量急跌，跌幅一度高達(dá)90%。新加坡同樣采取了樓市交易重稅政策，以抑制樓市過熱。時(shí)隔四個(gè)月，香港政府再次祭出重稅措施，為香港樓市降溫。

　　香港財(cái)政司及金管局日前分別發(fā)文，進(jìn)一步提高房屋購賣交易成本，并收緊按揭貸款。自2月23日凌晨起，200萬港元或以下的交易的印花稅稅率，將由100港元提高至交易額的1.5%，較高達(dá)3萬港元；其他交易的稅率也將全面增加一倍，較高的稅率由交易額的4.25%調(diào)整為交易額的8.5%。

　　當(dāng)然，香港的重稅措施也并非一刀切，考慮到了剛性住房需求以及改善性住房需求。香港財(cái)政司司長曾俊華表示，購購頭套房以及置換房屋的購家暫可以豁免新政，沿用原先的印花稅率。除此之外，新稅率適用于所有個(gè)人或公司購購住宅或非住宅物業(yè)的交易。與此同時(shí)，非住宅類物業(yè)簽訂購賣協(xié)議時(shí)，要支付印花稅，而不是等到簽署轉(zhuǎn)讓契約時(shí)才繳付。

　　推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)

　　新“國五條”中提出加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。

　　住建部推進(jìn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)始于2010年6月，初衷是對(duì)聯(lián)網(wǎng)城市的房地產(chǎn)交易、個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)信息變更等進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。住建部曾要求全國40個(gè)城市在2012年6月底之前與之聯(lián)網(wǎng)。

　　在去年12月底的住建部年度工作會(huì)上，住建部部長姜偉新表示，要加快推進(jìn)所有地級(jí)以上城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)與省和部的聯(lián)網(wǎng)工作。今年2月2日，住建部在經(jīng)國務(wù)院同意后下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)管理的通知》，要求與住建部聯(lián)網(wǎng)的城市在2013年6月份達(dá)到500個(gè)。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，工作一推再推，有兩個(gè)原因。其中一方面，是由于技術(shù)原因，各個(gè)城市之間的住房信息采樣指標(biāo)不對(duì)稱，導(dǎo)致40城市聯(lián)網(wǎng)步伐放慢。目前，我國在房改之后就再也沒有進(jìn)行過房產(chǎn)普查。除了商品房，各地還存在大量的保障房、房改房、軍產(chǎn)房、自建房等，有些地區(qū)的住房信息還是紙質(zhì)檔案，未錄入電子信息庫。

　　在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)至少能在三個(gè)方面起到重要作用。一是對(duì)我國房產(chǎn)情況的摸底，有利于政府真正了解居民居住狀況，為宏觀決策提供依據(jù)；其次，房產(chǎn)是重要的資產(chǎn)組成，充分了解房產(chǎn)所有權(quán)狀況，能為財(cái)產(chǎn)監(jiān)督和紀(jì)律監(jiān)督提供途徑；第三，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，能為房地產(chǎn)調(diào)控提供準(zhǔn)確的依據(jù)和參考。

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