當《物權(quán)法（草案）》因為廣泛征求意見而把它關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)需要申請、約定續(xù)期并與該土地上的建筑物等一并處分的規(guī)定（第155、152、153條）宣傳開來的時候，一些巨資購購房產(chǎn)的人才如夢方醒：原來自己的房產(chǎn)并非擁有真正的所有權(quán)，享有恒久性的占有、處分權(quán)利，而是依附于土地使用權(quán)的期限性，其所有權(quán)可能隨之滅失，因此為子孫后代留下了必須重新購購或者被“充公”的難題。

　　于是細究，又發(fā)現(xiàn)他們房產(chǎn)的“壽命”已在15年前被一部“暫行條例”做了如下“判決”：

　　居住用地70年；工業(yè)、科教、綜合用地50年；商業(yè)用地40年。土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。

　　這個1990年5月19日發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》分別在第12條、40條的規(guī)定一直被沿用至今，直到被照搬進《物權(quán)法（草案）》。

　　然而對于這樣一個涉及億萬家庭和民事主體重大財產(chǎn)權(quán)利的行政法規(guī)——為他們的房地產(chǎn)設(shè)定使用年限的政策，15年來從沒有人出來做過任何解釋——為什么一定是70年、50年和40年？有什么科學(xué)和法理的依據(jù)？當然也沒有人指出這是不嚴肅和不負責的。

　　特別是2000年出臺的《立法法》第8條在立法權(quán)限上明確規(guī)定關(guān)于民事基本制度及對非國有財產(chǎn)的征收必須由全國人大制定法律，憲法第62條也有此類規(guī)定，而對民事基本制度即民事基本財產(chǎn)權(quán)利和基本民事權(quán)利行政法規(guī)根本無權(quán)調(diào)整。但“暫行條例”有關(guān)民事主體房地產(chǎn)權(quán)利的規(guī)定并沒有依照憲法和基本法律的要求廢止、修改，而且被頑固地執(zhí)行至今，不知還會被執(zhí)行多長時間。

　　尤其不幸的是，這個行政法規(guī)有關(guān)土地使用年限的基本精神被面向未來、著力于私人財產(chǎn)保護的《物權(quán)法（草案）》繼承下來。

　　較近才有被記者追問的官員和專家出來談自己對“70年”的理解：一、可能是考慮中國人的平均壽命70歲，從他成年比如25歲以后開始購購住宅，可以夠兩代人居住；二、可能是考慮住宅的使用壽命70年折舊為零。據(jù)稱，這也是當時借鑒香港的經(jīng)驗。

　　但是香港之所以實行批租制度，即在一定期限內(nèi)（不超過99年）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，主要是因為香港大部分土地是英國1898年通過《展拓香港界址專條》從清政府租讓新界（期限99年）得來，土地并非港英當局所有。

　　而在英、美等市場經(jīng)濟發(fā)達國家土地是多級所有，可以歸自然人、法人所有，也有一部分歸公眾所有（如國家、州、市鎮(zhèn)所有）。在這種土地所有制格局下，也準許不同所有者出讓、轉(zhuǎn)讓有一定期限的土地使用權(quán)，當然，你也可以一次性地購斷某地塊的土地所有權(quán)，條件之一是你的經(jīng)濟實力可以達到，并且提前若干年報批規(guī)劃。

　　有的專家總是把“國外也有土地使用權(quán)制度”作為我們實行這種土地使用權(quán)制度的論據(jù)，其實，兩者在土地管理的宗旨上大不一樣，國外主要體現(xiàn)在對土地資源的優(yōu)化配置與合理利用，我們則體現(xiàn)在土地權(quán)屬的歸屬與變更上。

　　在強調(diào)土地權(quán)屬至上的土地使用權(quán)制度下，對于土地使用年限的政策設(shè)定呈現(xiàn)出破綻百出的矛盾：

　　1、既然《物權(quán)法（草案）》等法律法規(guī)確認了土地使用年限的規(guī)定，但在實際操作中一般又不發(fā)給業(yè)主土地使用權(quán)證，到70年、50年或40年的時候，業(yè)主憑什么去辦理申請延期使用土地的法律手續(xù)？有關(guān)部門如果象今天拆遷時那樣翻臉不承認公民可以享有土地使用權(quán)怎么辦？

　　2、既然規(guī)定了土地使用年限制度，為什么不解決以下問題？，確定每一戶分享土地使用權(quán)的比例（包括分攤的公共使用土地面積）是多少，否則土地到期續(xù)展繳費充值就沒有依據(jù)，或者“以舊換新”拆遷時由于土地上建筑面積總量可能增加使原來土地使用權(quán)擁有者所占份額減少，他們的經(jīng)濟利益可能受到很大的損害。

　　、建立土地使用期限公示和土地使用費年限分攤制度?，F(xiàn)在廣泛存在的土地使用年限“縮水”現(xiàn)象被熟視無睹，由于審批建設(shè)、項目變更等原因，業(yè)主享有的土地使用權(quán)一般都差幾年甚至十幾年、幾十年，土地使用年限非常不透明，作為影響房屋評估價值的一個重要因素，它沒有被考慮到商品房價格中，特別是對于40年期的商鋪，房產(chǎn)年限更為重要。業(yè)主的土地使用期限到底是多少，一是應(yīng)公示，二是要將“縮水”部分扣除或者由開發(fā)商、購房者按各自實際占用的使用年限分攤房價款。

　　3、既然把土地使用期限作為一種法律制度，那么以劃撥方式取得土地使用權(quán)并可以上市交易的公房卻“沒有使用期限的限制”（《城市房地產(chǎn)管理法》第21條），而且沒有按照規(guī)定補交土地出讓金，這是否意味著公有制準許有一個特殊因為土地的無限期使用而實際擁有土地所有權(quán)？由于土地使用期限管的不是所有公民，造成國有資產(chǎn)流失和分配不公的巨大。

　　4、既然《物權(quán)法（草案）》嚴肅地把土地使用期限問題寫進去，但卻沒有對到期后業(yè)主續(xù)租的地價問題作出原則規(guī)定，如果價格談不攏，國家就可以不再租給業(yè)主土地使用，或者業(yè)主拒絕繳納土地續(xù)期費用，這些都會意味著其房屋所有權(quán)的喪失。

　　70年的房屋折舊率已經(jīng)相當高，讓業(yè)主為舊房一次性地繳納土地續(xù)期費用，是否有些苛嚴，違反了民法關(guān)于平等、自愿、公平的交易原則？如果協(xié)議不成，而以強制力沒收數(shù)億家庭的房產(chǎn)是否會引起社會秩序的動蕩？政府到時有沒有能力在短時間內(nèi)投入大筆維修和管理舊房的費用？

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