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《物權法》草案:“懸疑”問題其實不懸疑

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 572 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

《物權法》草案在前些時候結束了第六次會審,在明確土地70年使用期限后自動續(xù)期的同時,也劃掉了原本對續(xù)交土地使用費的規(guī)定。這一舉措立即引起了無數(shù)人的好奇與討論,不少想當然者以為,如此一來就意味著以后這個土地使用費就不用交了。這可是天大的誤會?!安蛔饕?guī)定”與“不交”完全是兩碼事。如若真是不交,豈不是現(xiàn)時很多的購房者用購70年土地使用權的錢購了一塊恒久性的土地?如此便宜之事是不可能有的,況且如此一來,也跟我國土地公有制這一根本規(guī)定“犯沖”了。其實,《物權法》是不解決土地所有權歸屬問題的。

車位所有權與小區(qū)業(yè)主委員會的訴訟資格問題,一直以來也是人們爭論較多,較為關心的問題。六審后《物權法》草案對車位所有權問題也給出了明確的答案,有約定的從其約定,無約定的歸全體業(yè)主所有。為了讓這個規(guī)定更有說服力,草案甚至還去掉了原先“誰投資誰受益”這一條,不過,如此一來,人們又有了新的擔心:霸王條款會不會因此多起來?業(yè)委會的問題在這一次審議的《物權法》草案里再次被回避了,不過,這也是好事。畢竟,這一個事件大家都還在爭議不休的時候,過早規(guī)定下來,也未見得是好事。

三大物權疑問何去何從

從來沒有一個法的草案會在常委會審這么多次。從2002年12月九屆全國人大常委會對《物權法》草案進行初次審議至今,《物權法》草案已經(jīng)過了六次審議。法律界的有關專家認為,《物權法》屬于民法非常重要的組成部分,和《合同法》一樣,是調(diào)整平等主體之間的財產(chǎn)關系的基本法,可見此法之重要性。

而在民間,《物權法》同樣有著很高的知名度和關注度。在2006年省人大法工委召開的《浙江省物業(yè)管理條例》聽證會上,面對各方人士各執(zhí)一詞的爭論,面對一大堆想要研究卻又無從研究起的問題,某法律專家這樣說道——關鍵是《物權法》還沒有出來,《物權法》一出來,根本就沒有那么多爭議。

如今,《物權法》已經(jīng)第六次審議。然而,面對現(xiàn)在的這一草案,杭州許多法律界、物管界人士發(fā)現(xiàn),對土地使用年限到期后如何處理、車庫的使用權問題、業(yè)主委員會的訴訟資格等問題,《物權法》似乎仍避重就輕了。兩天前,在浙江省律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會組織的一次《物權法》討論會上,各方人士依舊爭議不已。“畢竟,這是一部被業(yè)界寄予了很多希望,被認為是能夠起到明正視聽作用的法律,今后的許多糾紛、案例都要到這部法中去尋找依據(jù)?!闭憬÷蓭焻f(xié)會建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任戴和平說。

那么,該如何看待這三大焦點物權問題呢?

焦點一

70年土地的身后事

在此次審議中,爭議的就是土地使用權到期以后如何處理的問題。

據(jù)報道,十屆全國人大常委會第24次會議對物權法草案進行了第六次審議,常委會組成人員認為住宅建設用地使用權期限屆滿后,應當自動續(xù)期。但是對原草案所規(guī)定的支付土地使用費、續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準和方法,則有不同的看法。有的委員認為,住宅建設用地自動續(xù)期以后,住戶還要支付土地使用費,這樣的規(guī)定是否合適?全國人大法律委員會研究認為,對這一問題須慎重對待,目前以不作規(guī)定為宜。

這一轉(zhuǎn)變,再度引發(fā)爭議。

私有化之爭是誤解?

“如果說此前的物權法草案還授權國務院作出規(guī)定,給公民可期待的空間,那么,刪除這一規(guī)定,就意味著公民的住宅所有權將處于不穩(wěn)定狀態(tài)?!庇幸恍┓蓪<疫@樣認為。

“如果土地使用權到期之后,不需要繳納土地使用費,自動續(xù)期,那么,中國的房地產(chǎn)將會出現(xiàn)新一輪的漲價熱潮。道理非常簡單,投資土地,一次繳納土地出讓金,將會使子子孫孫從中受益。購購了商品房,就意味著永遠占有其下的土地,土地的國有制在物權法中被解體?!睂<覀兲岢隽诉@方面的擔心。

“現(xiàn)在社會上確實存在著這樣一種誤解,尤其是有些媒體做了大量報道,對土地使用權到期以后如何處理不作規(guī)定。這樣一來,許多老百姓就會誤認為土地使用權到期以后不需要繳納任何費用,這肯定是一種誤解,《物權法》肯定不會作這樣的規(guī)定,因為這是與我國的國家性質(zhì)、與我國的憲法根本沖突的,除非是修憲,否則不可能有這樣的規(guī)定?!闭憬∈≈甭蓞f(xié)民事專業(yè)委員會的陳鐘律師表示。

此外,一些房地產(chǎn)專家也認為,如果像有些委員所建議的那樣,住宅用戶不需要支付土地使用費,那么不僅與現(xiàn)行的憲法不合,而且與發(fā)展經(jīng)濟的目標也不相一致。當土地使用權到期之后,通過新一輪的利益調(diào)整,不但可以確保土地得到有效利用,而且可在整個社會實現(xiàn)財富的再分配。

那么土地使用期限到期了以后,是不是只要象征性地繳納土地使用費就可以繼續(xù)獲得土地使用權呢?陳鐘律師認為,這樣的觀點同樣立不住腳,“如果只是繳納手續(xù)費,或者,微不足道的補償費,那么,中國的土地使用權制度毫無價值,土地的國有制同樣受到?jīng)_擊。”

為什么是70年?

關于土地年限問題的爭議其實由來已久。

按照法律專家的解釋,中國實行土地公有制,土地是屬于國家和集體所有的。住房制度改革以前,城市住房基本上也全是“公家”的,住公家的房子是大多數(shù)城市居民享有的一項福利。住房制度改革以后,私人,特別是城鎮(zhèn)居民,普遍可以擁有自己的房屋,這時候就出現(xiàn)房屋所有權和土地所有權的歸屬不一致的問題,法律上的解決之道,就是通過在所有權上設定一個用益物權,也就是土地使用權。

在制定中的物權法里,這叫“建設用地使用權”。它和所有權的區(qū)別就是,所有權是無期限的,而用益物權是有期限的。按現(xiàn)行規(guī)定,建設用地使用權的期限,居住用地是70年,工業(yè)用地50年,商業(yè)用地40年,綜合用地50年。改革初期劃撥或出讓的土地,使用期限更短。

而房屋的使用壽命,通常要比這個年限長。只要房屋在,房屋的所有權就存在,這跟土地使用權的有期限性產(chǎn)生了矛盾。房屋不能飄在空中,有期限的土地危及房屋的根基。

在上世紀八十年代經(jīng)濟立法的指導思想中,所有權是分等級的,國家所有權神圣不可侵犯,私人的土地使用權要鎖定一個期限,否

則無限的使用權將取代所有權。1987年深圳特區(qū)嘗試國有土地出讓時,憲法和法律仍明文禁止土地交易;1988年修憲對此解禁,1990年出臺的《城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》確立了這個年限。

追究這些使用年限數(shù)字出臺的依據(jù),有人說是“拍腦袋拍出來的,沒有特別充分合理的依據(jù)”,有人分析認為是經(jīng)過決策論證的,包括對香港經(jīng)驗的借鑒,從一個成年人開始擁有房產(chǎn)始,可以行權的期限不超過70年。說不清翔實依據(jù),也正符合“摸著石頭過河”的改革路徑,先給個較長期限,問題留給后人,等70年后再說。

可否等70年再說?

然而,現(xiàn)實顯然沒有這么簡單。其實我們已經(jīng)遇到了這樣的問題。如果現(xiàn)在在這個問題上沒有一個明晰的答案,那么必然會帶來一連串的問題。

頭當其沖的就是不同土地使用期限的房子的價值標準的問題,有律師表示,現(xiàn)在物權法草案中已經(jīng)有了這樣的說法——目前不作規(guī)定為宜。屆時,可以根據(jù)實際情況再作慎重研究;建議刪去土地使用費的規(guī)定。

但如果現(xiàn)在刪去土地使用費的規(guī)定,這無疑是一個將引起連鎖反應的舉動,卻又將帶出兩個問題,到時候土地使用年限到期該如何具體操作?如果不交土地使用費,那50年的房子和70年的房子在年限上還有何差別?

而在目前,正是因為國家對于土地使用到期以后有明確規(guī)定,所以50年的房子和70年的房子在價值上有了明顯的差異。此外,在二手房市場上,其實土地使用年限的問題已經(jīng)碰到——“我們這里掛了一套鴻壁新村的二手房,是上世紀四十年代的房源,許多購家都開始擔心房子的土地使用年限到期以后該怎么辦的問題,此外,我們這里還掛過三十年代的房源?!敝性禺a(chǎn)的有關人士這樣說道。

另一方面,老百姓對土地使用年限的問題也一直很關注,某開發(fā)商的銷售人員表示,以前曾經(jīng)碰到過這樣的案例,因為拿到土地以后開發(fā)一直比較緩慢,結果購三期房的業(yè)主表示,現(xiàn)在土地使用期限已經(jīng)只有65年了,能不能在房價方面打點折扣,我們做了研究以后也同意了他們的要求?!?/P>

《物權法》規(guī)不規(guī)定有無意義?

而在一些律師看來,關于土地使用年限的問題,其實已經(jīng)有了明確的說法,《物權法》中對這一問題有沒有規(guī)定都沒有任何意義。

在1994年《城市房地產(chǎn)管理法》第21條中已經(jīng)明文規(guī)定:“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的,應當重新簽定土地使用權出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。”

這說明,其實該條款已經(jīng)對土地使用年限屆滿后該如何操作有了明確的規(guī)定,而此后出臺的相關法律法規(guī)也基本上延續(xù)了這樣的規(guī)定,在《物權法》草案的前四次審議中,也是對這樣的規(guī)定沒有什么變動,在《物權法》草案的第5次審議中,開始對這一項內(nèi)容進行一些變動,將土地分為住宅用地和非住宅用地,分別對待。只是在六審的時候才提出了不作規(guī)定一說。

戴和平認為,說到底,《城市房地產(chǎn)管理法》是專門法,而《物權法》是普通法,今后碰到問題,要找法律依據(jù),肯定是先找專門法而不是普通法,所以,《物權法》在這個問題上是怎么規(guī)定的都沒有什么意義,在六審中對該問題不作規(guī)定應該正是此意。

 焦點二

車位車庫問題很可能引發(fā)霸王條款

小區(qū)的車庫和車位到底歸誰所有?正在進行第六次審議的物權法草案規(guī)定,“車位、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約

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