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住宅大限為啥70年 源于估算一家三代使用期限

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 711 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
用盡多年積蓄、甚至貸款購購的商品房在70年的產(chǎn)權到期后命運如何,很多人并沒有考慮到這個問題:是重簽合同繼續(xù)無償使用,還是有償續(xù)費重獲合法身份?

  昨天,全國很多媒體都轉載了一條原來刊登在《中國經(jīng)營報》的報道,目前《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》正在全國國土廳局系統(tǒng)征求意見,而且明確《土地管理法》的修訂將在年內審議。引起人們關注的是在新規(guī)當中,住宅70年大限到期后"按照國家有關規(guī)定自動續(xù)期"替換了原來表述明確的"無償自動續(xù)期",其預留操作空間的用意明顯,相比于2008年夏天國土資源部內部討論的"草案",這次的討論稿給了人們巨大的遐想空間。據(jù)了解,"征求意見稿"將形成《土地管理法》的基本框架,全國人大法工委也將審核該法。

  70年

  起源

  估算的一家三代使用期限

  對于這70年的時間是如何產(chǎn)生的,北京師范大學房地產(chǎn)研究副主任王宏新(王宏新博客,王宏新新聞,王宏新說吧)認為,在住宅使用期限上全世界都沒有一個統(tǒng)一的標準,比如在英國,土地被認為是女王的,而購購了房產(chǎn)的人擁有999年的使用權,這個時間近乎世襲。而我國在這個時間的規(guī)定上,基本上是估算一家祖孫三代的使用期限,因為時間太短怕購購者接受不了,時間太長又有私有化的風險,在這樣的背景下產(chǎn)生了70年的使用權期限。

  據(jù)北京時代九和律師事務所合伙人王建文介紹,這也是逐步摸索出來的,因為我國在建國后相對長時間內并沒有真正的商品房,而在上世紀80年代初期,在深圳開始了試驗,當時給出的使用期限是20年,后來發(fā)現(xiàn)這個時間并不適合。

  王宏新認為,這次《土地管理法》的修訂稿應該與《物權法》的相關規(guī)定保持一致。據(jù)悉,在"征求意見稿"中的第103條,單獨列了一段表示"住宅建設用地使用權期限屆滿的,按照國家有關規(guī)定自動續(xù)期"。據(jù)了解,這也是為了對接此前《物權法》的相關規(guī)定,只不過相比于2008年夏天的那一版"草案","無償"的表述不再明確。

  如果

  收費

  對居民住宅可能是象征性的

  業(yè)內人士認為,即便政府采用住宅用地有償續(xù)期的方式,也會由各地根據(jù)自身的不同情況設定不同的"收費標準"--因為全國的地價差異太大。而針對北京市場,流傳出1300元/平方米價格續(xù)期的說法,盡管只是些小道消息,但是這樣高的收費已經(jīng)讓有些人感到恐慌。

  在我國,如果住宅70年大限到期后,真的要執(zhí)行"有償續(xù)費",那么我們購購的房子真的只是"房子",而不包括土地。我們一直以來購購的房地產(chǎn)也就會只剩下"房產(chǎn)"而沒有"地產(chǎn)"了。

  王宏新認為,到底是有償續(xù)期還是無償續(xù)期,現(xiàn)在還說不準。他認為,如果《土地管理法》的修訂中明確了"無償",那么,政府將肯定不能在續(xù)期中收取費用,而以"按照國家有關規(guī)定"作為表述,既有可能是無償,也有可能是有償,這樣就有了回旋的空間,屆時視情況進行靈活處理。因為涉及了每一個人的利益,所以應該加強公眾的參與,甚至可以舉辦聽證會來決定。

  王建文律師也認為,收費的可能性是存在的,因為從邏輯上來說,購房人出錢購購的是房屋70年的使用權,這一點在合同中就有明確的規(guī)定,換句話說,這房子是你的,而地還不是你的。但是,對于六七十年后的具體發(fā)展,王建文表示,變數(shù)太大了,不收費的可能性更大,即使收也會是象征性的。

  對商鋪和寫字樓影響更大

  除了住宅的70年大限外,很多人購購的商鋪和寫字樓也有不同的使用年限,根據(jù)國家規(guī)定,商業(yè)用房土地使用期限一般為40年,工業(yè)和辦公用地土地使用期限為50年。根據(jù)《物權法》的規(guī)定,土地有使用期限,房產(chǎn)無使用期限,針對住宅物業(yè)、土地使用期限到期后自動延期,其他類型物業(yè)到期后補交土地使用費或由政府收回。

  這一次《土地管理法》的修訂大家的焦點主要都集中在住宅用地期限上。實際上,業(yè)內人士普遍認為,如果真正采取有償續(xù)期的話,此政策可能對商鋪和寫字樓的影響會更大一些,一方面因為本身這兩種物業(yè)形式的使用年限就相對較短;另一方面,這兩種物業(yè)形式的持有者要么是公司,要么是投資人,他們本身通過持有這種物業(yè)就獲得了一些收益;另外,這部分人對于稅費的敏感程度也比較寬容,所以,估計商鋪和寫字樓的續(xù)期會采取有償?shù)目赡苄员容^大。

  市場

  反響

  不會影響當前房價

  至于住宅70年大限到期后的各種可能性對于當前房地產(chǎn)的影響,業(yè)內人士普遍認為極小。因為影響房價的是很綜合的因素,對于新房來說所有的房產(chǎn)使用期限都是一樣的,既然站在同一起跑線上這個影響就可以忽略不計了。而對于二手房來說,也是同樣如此。某知名房產(chǎn)中介的市場總監(jiān)認為,因為目前在相同的地段上,新一些的二手房(五年以內)和老一些的二手房(十年以上)本身就存在著一兩千元的價格差異,這個價格差也就決定了新一些的二手房更受歡迎。70年大限的房子如果無償續(xù)期,基本上會維持目前的市場情況,而一旦有償續(xù)期,就會使購家更多考慮更新的房子,畢竟有償續(xù)期所產(chǎn)生的費用與房屋的價格相比,只是很少的比例。

  網(wǎng)友強烈反對有償續(xù)期

  在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)推出的針對這一問題的輿論調查中,網(wǎng)友們對這一傳說中的政策變動表達了強烈的反對意向。

  在回答"您贊成住宅使用70年后有償續(xù)期嗎?"這個問題時,回答贊成的網(wǎng)友只有15%,他們認為建造住宅的土地屬于國家而非個人,不能一次付款無限期使用。而表示反對,認為公民付款購購了住宅,此住宅即是公民私有財產(chǎn),應免費續(xù)期的觀點占到了79%。另有6%的網(wǎng)友認為不好說,有利有弊。

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