“本來(lái)我想等到物權(quán)法出來(lái)以后，再應(yīng)對(duì)這個(gè)問(wèn)題，但現(xiàn)在實(shí)在被逼得沒(méi)有辦法?！?0月28日，北京華展公寓業(yè)主古女士在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，車位問(wèn)題較近讓她很傷腦筋。

　　“購(gòu)了房子，沒(méi)想到還要操這個(gè)心！”古女士說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商一直聲稱自己擁有地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)，可是它又拿不出產(chǎn)權(quán)證來(lái)?！北坏叵萝噹?kù)和停車難等一大堆問(wèn)題糾纏了大半年之后，古女士等華展公寓業(yè)主近日一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)商北京北辰創(chuàng)新高科技有限公司(下稱北辰創(chuàng)新公司)告上了法院。

　　值得關(guān)注的是，自物權(quán)法起草以來(lái)，類似的案件在全國(guó)各地不斷地上演，它們有一個(gè)共同的焦點(diǎn)——到底誰(shuí)是地下車庫(kù)的主人？

　　一個(gè)小區(qū)，兩家物業(yè)

　　1999年，王女士與古女士一樣，以每平方米8000多元的價(jià)格購(gòu)下了華展公寓的一套房產(chǎn)。王女士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，開(kāi)發(fā)商后來(lái)將小區(qū)北側(cè)封閉性鐵柵欄拆除，向南退了20米。華展公寓本身占地面積較小，北界南退之后，不僅小區(qū)的面積縮小了，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路和地上車位也隨之減少。

　　今年1月，因不滿開(kāi)發(fā)商的行為，業(yè)主解雇了開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)公司，通過(guò)招標(biāo)選聘了新的物業(yè)公司。但是，原物業(yè)公司北京創(chuàng)新物業(yè)有限公司并沒(méi)有撤出小區(qū)，而是以擁有地下車位所有權(quán)為由把守著地下車庫(kù)，拒絕將地下車位移交給業(yè)主聘請(qǐng)的新物業(yè)公司管理。

　　于是華展公寓出現(xiàn)了一種奇怪的現(xiàn)象：一個(gè)僅三棟樓兩萬(wàn)平方米的小型社區(qū)，竟有兩家物業(yè)公司。華展公寓地下車庫(kù)共有145個(gè)車位，此前出售了一小部分，開(kāi)發(fā)商和原物業(yè)將沒(méi)有賣出的大多數(shù)車位以租賃方式出租給業(yè)主使用。

　　由于地下車位租金從過(guò)去的每月500元漲到了現(xiàn)在的550元，同時(shí)業(yè)主對(duì)地下車位的產(chǎn)權(quán)也發(fā)生了質(zhì)疑，再加上對(duì)開(kāi)發(fā)商和原物業(yè)的一些做法感到不滿，因此現(xiàn)在沒(méi)有購(gòu)購(gòu)地下車位的業(yè)主都不愿將車停到地下車庫(kù)里去。

　　10月28日下午，記者在該小區(qū)地下車庫(kù)看到，一個(gè)諾大的地下車庫(kù)，一共僅停放了20多輛車，大多數(shù)車位都空著，整個(gè)地下車庫(kù)顯得空空蕩蕩，而地面上則完全是另一番景象，連人行道和消防通道兩邊全都停放著汽車。

　　出臺(tái)物權(quán)法加劇產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)奪

　　自物權(quán)法起草以來(lái)，在北京乃至全國(guó)有關(guān)地下車庫(kù)的糾紛呈上升趨勢(shì)。僅北京京哲律師事務(wù)所較近就接到了好幾起有關(guān)地下車庫(kù)方面的民事訴訟案件，其中包括10月20日在北京海淀區(qū)山外法庭開(kāi)庭審理的百旺家苑一百多位業(yè)主訴北京德成興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司案，和前面提到的華展公寓業(yè)主訴開(kāi)發(fā)商北辰創(chuàng)新公司案，該案已于10月31日下午在朝陽(yáng)區(qū)安貞法庭頭次開(kāi)庭。另外，在北京，紫金長(zhǎng)安家園、永泰園、玉阜嘉園等小區(qū)也存在類似的問(wèn)題?！　　?/P>

　　為何開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間因?yàn)榈叵萝噹?kù)而對(duì)簿公堂的訴訟案件突然多起來(lái)，甚至出現(xiàn)流血沖突？

　　“這實(shí)際上是物權(quán)法出臺(tái)前引發(fā)的一場(chǎng)騷動(dòng)?！币晃辉跍刂菽硤?bào)工作的同行認(rèn)為，正是因?yàn)槲餀?quán)法即將出臺(tái)，使許多開(kāi)發(fā)商變得不安，加緊了對(duì)地下車庫(kù)所有權(quán)和相關(guān)利益的爭(zhēng)奪。

　　房地產(chǎn)專業(yè)律師張仁告訴記者：“如今在許多地方，開(kāi)發(fā)商對(duì)地下車庫(kù)采取的原則是能賣就賣，有產(chǎn)權(quán)的在賣，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的也在賣，不能購(gòu)就出租。”張仁說(shuō)，有的地下車庫(kù)本來(lái)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有銷售許可證，是不能購(gòu)的，但開(kāi)發(fā)商采取一次性收取10年或者20年租金的方式，達(dá)到變相出賣車庫(kù)的目的。

　　張仁特別向本報(bào)記者指出，有的開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有產(chǎn)權(quán)、沒(méi)有合法手續(xù)情況下，以出賣地下車庫(kù)使用權(quán)為名，“光明正大”地出賣車庫(kù)。這些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有正式的合同，根本無(wú)法給業(yè)主開(kāi)發(fā)票，只有出具收據(jù)。有的為給購(gòu)購(gòu)者吃定心丸和達(dá)到賣個(gè)好價(jià)錢的目的，干脆以轉(zhuǎn)讓恒久使用權(quán)的名義向業(yè)主收取費(fèi)用。

　　“這本身是一種欺詐?！睆埲收f(shuō)，“合同法明確規(guī)定，租賃年限較長(zhǎng)不得超過(guò)20年?！薄笆裁词呛憔檬褂脵?quán)？是一百年還是一萬(wàn)年，誰(shuí)能說(shuō)得清楚？沒(méi)有產(chǎn)權(quán)、沒(méi)有相關(guān)部門的手續(xù)，又怎么能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)？！”

　　在華展公寓，記者了解到，開(kāi)發(fā)商北辰創(chuàng)新公司出售的部分地下車位是以每月500元、期限為10年使用權(quán)名義收費(fèi)的，該地下車位10年的租金是6萬(wàn)元。如按住宅70年產(chǎn)權(quán)計(jì)算，每個(gè)車位的出售價(jià)格實(shí)際上是42萬(wàn)元。這在北京三環(huán)以外完全是一個(gè)驚人的價(jià)格，相當(dāng)于當(dāng)?shù)胤课輧r(jià)格的十倍！

　　由此不難理解為什么在成都的唐先生對(duì)記者稱，他所在小區(qū)物管公司，“逼迫”他們租賃地下車庫(kù)70年使用權(quán)，而且租賃協(xié)議相當(dāng)簡(jiǎn)單和霸道，也不開(kāi)發(fā)票！

　　曖昧的物權(quán)“約定”

　　關(guān)于地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的問(wèn)題，與會(huì)所等小區(qū)配套建筑所有權(quán)一樣，長(zhǎng)期以來(lái)一直存在著爭(zhēng)論。有的人認(rèn)為地下車庫(kù)是屬于開(kāi)發(fā)商的，也有人認(rèn)為它是屬于廣大業(yè)主的。由于地下車庫(kù)有不同的來(lái)源，有的是獨(dú)立設(shè)計(jì)建設(shè)的，有的是由地下人防工程演變而來(lái)，有的單獨(dú)立項(xiàng)，有的沒(méi)有單獨(dú)立項(xiàng)，加上法律法規(guī)的不完善、不配套，地下車庫(kù)所有權(quán)問(wèn)題因而變得更加撲朔迷離。

　　京城一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在接受記者采訪時(shí)表示，關(guān)于地下車庫(kù)所有權(quán)問(wèn)題，過(guò)去一個(gè)不成文的慣例是歸開(kāi)發(fā)商所有。不過(guò)這位開(kāi)發(fā)商同時(shí)表示，判斷地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)是不是歸開(kāi)發(fā)商所有主要有三個(gè)比較直觀的標(biāo)準(zhǔn)：一是看地下車庫(kù)是否單獨(dú)立項(xiàng)；二是看誰(shuí)投資；三是看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。如果項(xiàng)目是單獨(dú)立項(xiàng)，由開(kāi)發(fā)商投資，它同時(shí)又能拿到產(chǎn)權(quán)證明，肯定是歸開(kāi)發(fā)商所有。

　　對(duì)此，張仁律師提出了不同看法。張仁認(rèn)為，頭先地下車庫(kù)是為廣大業(yè)主提供服務(wù)的一種公共配套建筑，應(yīng)該為廣大業(yè)主共有；其次，但凡建在小區(qū)紅線內(nèi)的建筑物，其包含的土地出讓金已經(jīng)計(jì)入了購(gòu)房者的房?jī)r(jià)當(dāng)中，大多數(shù)地下車庫(kù)的建設(shè)成本也已由廣大業(yè)主分?jǐn)偅涣硗?，許多地下車庫(kù)均由地下人防工程演變而來(lái)，這種地下車庫(kù)就更不能說(shuō)為開(kāi)發(fā)商所有。

　　今年6月，北京市建委與北京市工商局就現(xiàn)房與地下停車位購(gòu)賣合同向社會(huì)征求意見(jiàn)。令兩個(gè)單位始料不及的是，市民的意見(jiàn)多數(shù)并非針對(duì)合同本身的條文規(guī)定，更多的市民提出了地下車位產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題。

　　10月22日，物權(quán)法草案第四次提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)會(huì)議審議。四審后的物權(quán)法草案規(guī)定：“車庫(kù)的歸屬有約定的按照約定，沒(méi)有約定或約定不明確的，屬于業(yè)主共有?！贝饲暗奈餀?quán)法三審稿曾規(guī)定：會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。兩相對(duì)此，四審稿少了一句“除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外”。

　　有分析人士認(rèn)為，這可能是為了維護(hù)業(yè)主利益，因?yàn)橄鄬?duì)處于弱勢(shì)的業(yè)主而言，開(kāi)發(fā)商舉證方面要容易得多。從這個(gè)角度看應(yīng)該有了一定的進(jìn)步。但也有專家認(rèn)為，地下車庫(kù)所有權(quán)，乃至所有建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種物權(quán)，是神圣的，應(yīng)該是可以追根溯源弄明白的，通過(guò)約定的方式確定所有權(quán)的歸屬既不嚴(yán)肅，也容易使這種所有權(quán)變得更加模糊不清。

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