小區(qū)停車(chē)位究竟是誰(shuí)的?

  “你還在購(gòu)車(chē)位嗎?法院都判決了，居民應(yīng)免費(fèi)使用，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)售賣(mài)”。近日，在微信朋友圈等網(wǎng)絡(luò)社交平臺(tái)，這則消息被瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)。該網(wǎng)帖以《物權(quán)法》為依據(jù)，言之鑿鑿，聲稱物業(yè)收取停車(chē)費(fèi)并不合法，消息稱，南京鼓樓區(qū)法院一審判決開(kāi)發(fā)商將地下車(chē)庫(kù)移交業(yè)委會(huì)，全體業(yè)主享有地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)益。當(dāng)然，這則消息已被眾多媒體證偽，所謂的判決則是13年前一審判決，而非終審判決。然而判決所引發(fā)的討論并未中止。

  日前，三亞市城郊法院一起關(guān)于小區(qū)車(chē)庫(kù)的權(quán)屬起訴案件，再度引發(fā)了社會(huì)對(duì)小區(qū)車(chē)庫(kù)權(quán)屬的關(guān)注與熱議。

  地下車(chē)庫(kù)權(quán)屬引發(fā)爭(zhēng)議

  三亞同心家園第五期項(xiàng)目是三亞市保障性限價(jià)商品房，近日家住該小區(qū)的吳先生等幾位業(yè)主聯(lián)合將該項(xiàng)目的代建單位三亞市城投置業(yè)有限公司告上法庭，認(rèn)為該公司對(duì)小區(qū)車(chē)位并無(wú)所有權(quán)，不得將小區(qū)車(chē)位出售。

  吳先生等業(yè)主起訴的依據(jù)是《物權(quán)法》第七十四條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有……建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”及“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定。

  吳先生等起訴業(yè)主認(rèn)為，同心家園當(dāng)初的購(gòu)購(gòu)合同中，并無(wú)明確約定小區(qū)車(chē)位的權(quán)屬，為此按照相關(guān)法規(guī)小區(qū)車(chē)位應(yīng)當(dāng)屬于公共配套，未經(jīng)業(yè)主同意不得租售。另一理由，三亞城投置業(yè)有限公司并未取得涉案土地權(quán)利證書(shū)或售賣(mài)車(chē)位許可證照，按照相關(guān)規(guī)定，未取得許可證照進(jìn)行售賣(mài)，屬于違法行為。

  同心家園五期項(xiàng)目由于其限價(jià)商品房的性質(zhì)，社會(huì)意義并不普遍，但同樣引發(fā)了社會(huì)關(guān)注和熱議。大家紛紛關(guān)注和思考起以往在購(gòu)房中較少關(guān)注的一個(gè)話題，小區(qū)車(chē)庫(kù)權(quán)屬到底該歸誰(shuí)?

  業(yè)主公攤的屬業(yè)主共有

  一直以來(lái)，開(kāi)發(fā)商歷來(lái)都將所開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下車(chē)庫(kù)單獨(dú)出售，但購(gòu)購(gòu)者少有追究其產(chǎn)權(quán)歸屬于誰(shuí)。然而根據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車(chē)位、車(chē)庫(kù)預(yù)售許可或物權(quán)登記。車(chē)位、車(chē)庫(kù)已經(jīng)由業(yè)主公攤的，或者占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置的車(chē)位、車(chē)庫(kù)屬于全體業(yè)主共有。

  記者走訪海口市多個(gè)商品房、單位房等住宅小區(qū)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)車(chē)庫(kù)多出售或出租使用，業(yè)主多數(shù)未對(duì)其權(quán)屬問(wèn)題表示質(zhì)疑。“小區(qū)的車(chē)庫(kù)是屬于誰(shuí)?這個(gè)問(wèn)題好像購(gòu)房的時(shí)候還真沒(méi)考慮過(guò)，一般大家都以為是誰(shuí)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是誰(shuí)的?！?/p>

  而海口市民羅女士近日正在等候選房通知，但得知除了要一次性付完購(gòu)房款外，另外車(chē)位出售還需要10萬(wàn)元，這高額的車(chē)位售賣(mài)費(fèi)讓她猶豫了：“為什么車(chē)位可以售賣(mài)?車(chē)位難道不是屬于小區(qū)的公共設(shè)備，已經(jīng)包含在公攤面積里?”不少業(yè)主提出了同樣的質(zhì)疑，購(gòu)房合同中并無(wú)明確規(guī)定車(chē)位的建設(shè)與開(kāi)發(fā)成本歸屬于誰(shuí)，這應(yīng)當(dāng)視車(chē)位成本是否已經(jīng)分?jǐn)偟搅藰I(yè)主所承擔(dān)的公攤面積中而定。

  對(duì)此，一地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)土地具有規(guī)劃和建設(shè)許可，并且進(jìn)行了投資建設(shè)，按照誰(shuí)投資誰(shuí)受益原則，車(chē)位應(yīng)當(dāng)屬于開(kāi)發(fā)商所有，只是在對(duì)外租售時(shí)要優(yōu)先考慮小區(qū)業(yè)主，并且得預(yù)留一定公共車(chē)位。但記者走訪多個(gè)小區(qū)，很多小區(qū)并無(wú)預(yù)留一定比例的公共車(chē)位，很多開(kāi)發(fā)商也并不在購(gòu)房合同中對(duì)于車(chē)庫(kù)權(quán)屬做明確說(shuō)明。

  車(chē)庫(kù)權(quán)屬需依情況裁定

  “車(chē)庫(kù)的權(quán)屬鑒定主要在于開(kāi)發(fā)商是否將開(kāi)發(fā)成本算在由業(yè)主負(fù)責(zé)的公攤成本中，但這需要開(kāi)發(fā)商取證自證，這就是難點(diǎn)所在?！焙Ｄ鲜》慨a(chǎn)中介協(xié)會(huì)法律顧問(wèn)馮律師認(rèn)為，車(chē)庫(kù)或車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題一直以來(lái)概念模糊，需要依據(jù)具體情況進(jìn)行界定，為此業(yè)主在購(gòu)房時(shí)需要注意其權(quán)屬問(wèn)題。

  按照國(guó)家目前規(guī)定，地面車(chē)位地下車(chē)庫(kù)種類分為不得銷售的公共配套設(shè)施、可以銷售的公共配套設(shè)施、非住宅區(qū)的配套設(shè)施、利用人防工程進(jìn)行改造成的下車(chē)庫(kù)四種模式，每種配套模式都有相關(guān)的規(guī)定。海南中邦律師事務(wù)所律師李金良表示，要判斷地下車(chē)庫(kù)是否屬于業(yè)主無(wú)償使用，應(yīng)當(dāng)要厘清：榜首，開(kāi)發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí)把地下車(chē)庫(kù)的建筑面積計(jì)算在內(nèi);，開(kāi)發(fā)商在出售單元房屋時(shí)有無(wú)承諾無(wú)償提供地下車(chē)庫(kù);第三，開(kāi)發(fā)商是否把建造地下車(chē)庫(kù)的成本核算在住宅開(kāi)發(fā)成本之內(nèi);第四，根據(jù)國(guó)家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用的。

  “司法實(shí)踐中，每種模式都要按照具體問(wèn)題來(lái)進(jìn)行具體裁定”李金良認(rèn)為，目前《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定車(chē)庫(kù)的權(quán)屬概念，車(chē)庫(kù)權(quán)屬必須依據(jù)具體模式進(jìn)行裁定。李金良律師還認(rèn)為，土地資源越來(lái)越稀缺，人類對(duì)土地的利用已經(jīng)趨向立體化發(fā)展，如興建高架橋、地下倉(cāng)庫(kù)、空中走廊等，而隨著也帶來(lái)法律滯后和缺位的問(wèn)題，國(guó)家應(yīng)當(dāng)加快立法研究，盡早出臺(tái)地下空間法律法規(guī)。

  -外地探索

  《湖北省物業(yè)條例(草案)》中提出：物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費(fèi)管理具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。違反條例出售、出租車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，沒(méi)收違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款。

  中山市發(fā)展和改革局提出：小區(qū)業(yè)主共有的公共停車(chē)位的收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修基金，也可以經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后用于沖減物業(yè)服務(wù)成本或按業(yè)主大會(huì)的決定使用。

  《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》則提出：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定使用。

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