近來，由于小區(qū)停車位引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛越來越多。業(yè)內(nèi)人士認為，這類糾紛頻發(fā)與現(xiàn)行的相關(guān)管理制度不夠完善有關(guān)。

　　地下停車庫的產(chǎn)權(quán)不清

　　據(jù)長期從事房地產(chǎn)代理訴訟業(yè)務(wù)的廣大律師事務(wù)所律師陳長潔介紹，很多業(yè)主在與開發(fā)商簽訂購房合同時，往往沒有在合同中明確約定停車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬。因此，在發(fā)生糾紛后，業(yè)主往往認為地下停車庫的成本被業(yè)主分攤了，地下停車庫理應(yīng)歸業(yè)主所有；而開發(fā)商一般則認為，自己擁有地下停車庫的所有權(quán)，所以理應(yīng)享有自由定價權(quán)。

　　值得一提的是，現(xiàn)在正在審議的《物權(quán)法(草案)》規(guī)定：“車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有?！彼裕段餀?quán)法》通過并生效以后，這一產(chǎn)權(quán)不清的問題可望得到解決。

　　“協(xié)商不成，只能再次協(xié)商”

　　2002年北京市物價局下發(fā)的第326號文件規(guī)定，小區(qū)地下停車位的價格“由經(jīng)營者與小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)商確定；未成立業(yè)主委員會的，經(jīng)營者應(yīng)與小區(qū)業(yè)主協(xié)商確定。”

　　但是，如果業(yè)主與經(jīng)營者協(xié)商不成時該怎么辦？文件沒有說。記者為此咨詢了宣武區(qū)發(fā)改委相關(guān)負責(zé)人，這位負責(zé)人稱，如果協(xié)商不成，只能再次協(xié)商。

　　真正業(yè)主自治的小區(qū)極少

　　雖然我國《物業(yè)管理條例》初步設(shè)計了業(yè)主自治的制度，但實際上真正做到了業(yè)主自治的小區(qū)極少。據(jù)了解，即便在物業(yè)發(fā)達的北京地區(qū)，依然有三分之二的小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會。

　　律師陳長潔說，業(yè)主委員會難產(chǎn)，一是因為門檻高，根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，小區(qū)入住率超過三分之二且有效票超過50%才能成立業(yè)主委員會；二是開發(fā)商和物業(yè)公司擔(dān)心業(yè)主委員會危及自己的利益，往往不配合甚至阻撓業(yè)主委員會的成立；三是我們?nèi)狈ψ灾蝹鹘y(tǒng)，許多人對成立這種自治組織不熱心；四是許多人購房子是為了投資，所以有些小區(qū)入住率不高。

　　另外，按照《物業(yè)管理條例》，召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。

　　雖然這些規(guī)定看起來沒什么不妥，但事實上，在一個大多數(shù)人彼此形同陌路的小區(qū)中，要湊足二分之一的人數(shù)，絕非易事。由于這些條件限制，小區(qū)業(yè)主要解聘物業(yè)公司很不容易。原本應(yīng)當(dāng)是業(yè)主們“公仆”的物業(yè)公司，卻儼然成了業(yè)主們的主人，物業(yè)公司管理人員欺凌業(yè)主的事情時常見諸報端。

　　由于業(yè)主自治組織的缺位或者無力，在發(fā)生此類糾紛后，業(yè)主往往難以通過與物業(yè)管理公司的博弈解決問題，而往往要尋求政府的介入———顯然，這不是解決問題的良方。

　　起訴風(fēng)險大

　　由于難以避免“搭便車”的問題，個別業(yè)主往往不愿采取訴訟手段維權(quán)。發(fā)生此類小區(qū)停車糾紛后，無組織的業(yè)主個體往往不愿意通過訴訟解決問題，因為如果起訴的話，起訴者要承擔(dān)較大的訴訟成本和訴訟風(fēng)險，而起訴者個人能從中獲得的收益又相對較小。

　　陳長潔律師認為，要減少小區(qū)停車方面的紛爭，就必須完善相關(guān)的法律制度，明晰地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬，適當(dāng)降低成立業(yè)主委員會、召開業(yè)主大會的門檻，并可強制性規(guī)定小區(qū)必須成立業(yè)主委員會，鼓勵業(yè)主通過業(yè)主自治組織解決小區(qū)糾紛

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