為防止囤地、確保住宅用地盡快形成供應(yīng)，國(guó)土資源部門(mén)加大了土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度。一些地方正在嘗試“小地塊、多頻次”的供地策略——

為加速土地形成有效供應(yīng)，小宗地供應(yīng)力度在一些城市逐步加大。

日前，南京市國(guó)土資源局拿出6幅住宅用地拍賣(mài)，面積較小的只有十幾畝，的不超過(guò)一百畝。從今年9月份開(kāi)始，南京開(kāi)始改變供地策略，以小地塊、多頻次投放市場(chǎng)。

武漢市國(guó)土資源局在10月份出讓的8宗土地中，較小的一塊只有6畝，的42畝，價(jià)格大部分在1億元以?xún)?nèi)，引起了中小企業(yè)的踴躍參與。

近期，成都市也出臺(tái)相關(guān)規(guī)定：城區(qū)新供應(yīng)土地原則上每宗不超過(guò)50畝，對(duì)于新拍賣(mài)出讓的土地，在出讓條件及土地出讓合同中規(guī)定：項(xiàng)目必須在8個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，12個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤(pán)發(fā)售，并明確竣工時(shí)間。

那么，土地供應(yīng)“大改小”的政策背景如何？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？在加大小宗地出讓力度的過(guò)程中，需要注意什么問(wèn)題？記者分別采訪了有關(guān)專(zhuān)家及業(yè)內(nèi)人士，他們從不同的角度談了加大小宗地供應(yīng)力度的看法和建議。

小宗地供應(yīng)是一些地方根據(jù)政策要求和實(shí)際情況進(jìn)行供地策略調(diào)整的結(jié)果

在采訪中，一些專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，小宗地供應(yīng)力度逐步加大是有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)和政策依據(jù)的。

中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系教授嚴(yán)金明認(rèn)為，根據(jù)9月30日國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見(jiàn)〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，以及國(guó)土資源部相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)此項(xiàng)政策的解讀，控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，對(duì)成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，分塊供應(yīng)，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，防止“圈占”土地是今后的政策方向。如果住宅用地出讓地塊過(guò)大，政府對(duì)其開(kāi)發(fā)節(jié)奏就很難控制。而小地塊出讓能夠讓更多的中小開(kāi)發(fā)商參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，有利于形成更加公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，同時(shí)可以滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化需求的需要。同時(shí)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越充分，土地的價(jià)值就越能顯現(xiàn)出來(lái)，有利于防止開(kāi)發(fā)商分期分批開(kāi)發(fā)或囤而不開(kāi)坐享土地增值收益，造成國(guó)有土地資產(chǎn)流失。因此，加大小宗地出讓力度是有政策和現(xiàn)實(shí)依據(jù)的。同時(shí)，綜合考慮到各地塊具體條件，單宗土地供應(yīng)要依據(jù)區(qū)域土地利用總體規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)計(jì)劃、城市規(guī)劃和所處的區(qū)位條件來(lái)確定一個(gè)合理的規(guī)模。

小宗地供應(yīng)有利于供應(yīng)土地及時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，緩解對(duì)供地緊張的預(yù)期

在小宗地出讓對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響方面，中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系教授朱道林認(rèn)為，小地塊供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為直接的影響是縮短土地開(kāi)發(fā)周期，加快形成住宅供應(yīng)。如果出讓地塊過(guò)大，容易造成住宅用地開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、分期分批開(kāi)發(fā)，造成事實(shí)上的囤地。小地塊、多頻次出讓可以避免集中競(jìng)爭(zhēng)，緩解出讓地塊少、競(jìng)爭(zhēng)者多的緊張局面。近年來(lái)由于商品住宅價(jià)格過(guò)快上漲，各城市為了平抑商品房?jī)r(jià)格，均大力增加和保障了普通商品住宅的用地供應(yīng)，但從結(jié)果來(lái)看，大量增加普通商品住宅的土地供應(yīng)并沒(méi)有及時(shí)引起商品住房供應(yīng)的增加。究其原因，除了存在部分開(kāi)發(fā)商主動(dòng)囤地、控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度外，開(kāi)發(fā)地塊過(guò)大也是導(dǎo)致土地被客觀地囤積在開(kāi)發(fā)商手中的原因之一。因此，南京、武漢、成都等城市采取小宗地出讓?zhuān)?yán)格規(guī)定商品房開(kāi)工與發(fā)售時(shí)間的做法，對(duì)當(dāng)前及時(shí)、有效地增加住房供應(yīng)，有效控制商品房?jī)r(jià)格將具有積極意義。

北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院城市與區(qū)域規(guī)劃系教授董黎明認(rèn)為，小地塊、多頻次出讓土地不僅有利于土地的有效供應(yīng)，還有利于改變開(kāi)發(fā)商對(duì)土地供應(yīng)形勢(shì)緊張的心理預(yù)期。他并舉了一個(gè)生動(dòng)的例子說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題：這就像是很多人等著吃一個(gè)蛋糕，把整個(gè)蛋糕只給一個(gè)人吃和把蛋糕切成許多份，讓許多人都能吃上給人的心理感受是不一樣的，影響了人們對(duì)土地供應(yīng)的心理預(yù)期。前一種方式很可能給人的感受是拿到地的人會(huì)越來(lái)越少，土地供應(yīng)的形勢(shì)會(huì)越來(lái)越緊張；而后一種方式卻在土地供應(yīng)的數(shù)量和可持續(xù)的時(shí)間上給人以更多的希望。

小宗地供應(yīng)不能搞一刀切，要因地制宜，確定適度的土地出讓規(guī)模

就一些專(zhuān)家對(duì)于加大小宗地供應(yīng)力度是否會(huì)造成城市建設(shè)的“細(xì)碎化”的擔(dān)心，長(zhǎng)期從事城市與區(qū)域規(guī)劃工作的董黎明教授談了自己的看法。

他認(rèn)為，小地塊出讓雖有利于形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，但會(huì)對(duì)城建配套、規(guī)劃銜接、開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)塊之間的協(xié)調(diào)提出了更高的要求。因此，小宗地出讓不能搞一刀切，要因地制宜，確定適度的土地出讓規(guī)模。

董黎明認(rèn)為，從各類(lèi)用地供應(yīng)看，工業(yè)用地出讓?xiě)?yīng)盡可能地集約化，小型化，因?yàn)樵瓉?lái)我國(guó)在工業(yè)用地利用方面大手大腳、用地浪費(fèi)的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，應(yīng)提倡少用地、建設(shè)多層廠房。而對(duì)于住宅用地供應(yīng)，要因土地用途、區(qū)位、當(dāng)?shù)卣墓芾砟芰Χǎ荒芤桓哦摗?p>頭先，小宗住宅用地出讓就會(huì)有兩種情況：一種是把大塊地劃為小塊出讓?zhuān)硪环N是原本就是小地塊，如老城區(qū)、舊城改造等，不得不以小地塊的形式出讓。在老城區(qū)，進(jìn)行拆遷涉及面廣、成本高、耗時(shí)長(zhǎng)，而且《物權(quán)法》實(shí)施后，進(jìn)行成片拆遷難度就更大。因此，舊城區(qū)出讓地塊的小面積化是有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)的。

而在新城區(qū)，在城市基礎(chǔ)設(shè)施和生活設(shè)施配套不完善的情況下，出讓地塊就不宜太小，不然就無(wú)法進(jìn)行城市配套。一般一萬(wàn)人左右的居住小區(qū)，就需要23個(gè)配套項(xiàng)目。所以在郊區(qū)，住宅用地應(yīng)適當(dāng)考慮發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，出讓地塊以300－500畝為宜。

所以對(duì)于加大小宗地供應(yīng)力度的問(wèn)題，各地應(yīng)根據(jù)不同地塊的具體條件、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政府相關(guān)部門(mén)的管理、協(xié)調(diào)能力出發(fā)，因地制宜，確定適度的土地出讓規(guī)模。

如果確定要采取以小宗地出讓為主的土地供應(yīng)策略，就一定要加強(qiáng)土地收購(gòu)儲(chǔ)備規(guī)劃與城市建設(shè)規(guī)劃的協(xié)調(diào)，使得土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓目標(biāo)更明確，更有依據(jù)。這一步工作做好了，其他相關(guān)的配套、協(xié)調(diào)工作就會(huì)順利很多。

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