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四川中原:十月土地市場分析
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 747 次
一、10月土地市場綜述
交易情況:
拍賣:10月成都主城區(qū)(包括高新區(qū))拍賣出讓二類住宅用地2宗共235.86畝均成交;另有郫縣3宗共479.53畝二類住宅用地在市國土局拍賣出讓并成交;(詳見附表)
掛牌:10月無掛牌成交宗地;
公告情況:
拍賣:10月成都主城區(qū)(包括高新區(qū))公告拍賣出讓二類住宅用地7宗共477.77畝,其中2宗已在本月成交;
掛牌:10月成都主城區(qū)(包括高新區(qū))公告掛牌出讓商業(yè)及商業(yè)兼容住宅用地5宗共860.80畝;
成交宗地位置描述:
10月23號拍賣成交的2宗用地均位于城西清波片區(qū),與城西成熟居住板塊-金沙隔三環(huán)路相對。周邊房地產(chǎn)項目有龍湖翠微清波、中鐵雙龍灣、東立清水河畔等,金沙一側(cè)有中大君悅金沙、凱麗美域等。兩宗地的北邊正在修建一個面積達2562畝的金沙蜀郡蜀文化主題公園-百仁公園。
10月30日拍賣成交的郫縣住宅用地,其中一號宗地位于紅光鎮(zhèn)南邊,成灌路與IT大道之間。鄰近房地產(chǎn)項目有合景泰富萬景峰、上錦頤園、華潤橡樹灣等。二、三號宗地位于郫縣(郫筒鎮(zhèn))東二環(huán)與南北大道之間。周邊在售樓盤有舜苑一里陽光、錦繡西苑,與中信蜀都相距不遠。
成交宗地面積情況:
10月共成交住宅用地235.8畝,環(huán)比下降62.4%,同比增加67.8%,無商業(yè)用地成交。
表一:08-09年住宅用地供需走勢(畝)
表二:08-09年商業(yè)用地供需走勢(畝)
注:缺失月份均為零供應(yīng)成交月份
成交宗地價格情況:
10月住宅用地成交均價為709萬元/畝,同比增加5.2倍,環(huán)比小幅下降,降幅為18.5%。
表三:08-09年住宅、商業(yè)用地成交均價走勢(萬元/畝)
注:缺失月份無住宅或商業(yè)用地成交
二、本月土地市場簡析
--成都清查出讓土地,違規(guī)企業(yè)禁入土地市場,閑置土地收回
國土資源部9月確定對閑置用地的處理意見,清查自2007年1月1日后出讓的商品房用地開發(fā)情況,對確因政府原因造成土地閑置的,將會同有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理促進開發(fā),否則將嚴(yán)懲不貸。作為反應(yīng),成都市政府辦公廳日前印發(fā)了《關(guān)于進一步加強土地供應(yīng)管理的通知》?!锻ㄖ芬?,對非企業(yè)原因影響動工建設(shè)的,責(zé)成相關(guān)部門限期解決,保證項目盡快動工建設(shè);對經(jīng)促建仍未動工建設(shè)的企業(yè),實行土地市場禁入,禁止其參加土地招拍掛活動購置土地,將違約信息納入人民銀行企業(yè)信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和建設(shè)部門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用體系,并對外公布;對閑置的土地,則按相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。早在去年1月,國務(wù)院就發(fā)文要求,對于閑置兩年的土地將依法無償收回或者重新安排使用;對于閑置滿一年不到兩年的,需按出讓或劃撥土地款的20%繳納土地閑置費。
針對拿地后要及時開發(fā),其實每一宗用地的出讓合同里都會有單獨明確的規(guī)定。就成都土地市場而言,多數(shù)開發(fā)商拿地確實是出于實實在在的開發(fā)需求,利用土地進行資本運作只是相當(dāng)小的可以忽略的一部分。盡管2007年成都土地市場瘋狂的場面還歷歷在目,但是高價地甚至天價地的產(chǎn)生是由于很多有實力的外來開發(fā)商十分看好成都房地產(chǎn)市場的預(yù)期,所以才敢于頻頻舉牌應(yīng)價,以至于地價被推到高位。高昂的拿地成本,才是成都市很多建設(shè)用地被閑置的主要原因。隨著成都市房地產(chǎn)市場的回暖,基本所有緩建的地塊都已正常開始施工或者加快了施工進度,爭取在目前又重新火熱的市場中分一杯羹。另外,出于土地財政的考慮,一些地塊還沒有徹底完成拆遷或者周邊配套、道路等還沒有到位就被政府拿上拍賣臺,以至于影響正常的開工建設(shè),也是一些建設(shè)用地閑置的原因??傊?,此通知的出臺,并不會對成都已經(jīng)出讓的土地產(chǎn)生很大的影響,更多的將會體現(xiàn)在對以后拿地開發(fā)商的警示作用。
拍賣出讓地塊點評
兩宗地塊均位于西三環(huán)一側(cè),與金沙板塊隔路相對,屬于外金沙板塊的清波片區(qū)。從具體的宗地規(guī)劃指標(biāo)來看,容積率2.9和3、建筑密度22%,與成都市該區(qū)域近期出讓的住宅用地指標(biāo)相當(dāng),比如金沙板塊中的永進合能地塊、中海地塊,57、58米的建筑限高導(dǎo)致只能修建18層以下的小高層建筑,但也符合目前該區(qū)域主流的開發(fā)類型。
由于地處金沙板塊的外延,交通方面的便利使其能夠享受金沙板塊各種成熟的生活配套,但本身所處的清波片區(qū)尚不成熟,目前片區(qū)內(nèi)剛剛有翠微清波、中鐵雙龍灣、清水河畔、清江之春、鴻運之星、金沙愉景等樓盤交房入住,生活氛圍還未完全形成,但后期片區(qū)內(nèi)有中房2008年3月拿下的90畝宗地,以及本次拍賣出讓的兩宗住宅用地,再加上一些在建樓盤和剛剛出臺的金沙太陽城規(guī)劃,片區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿?,地塊北邊還在修建一個面積達2562畝的金沙蜀郡蜀文化主題公園-百仁公園。
目前,宗地周邊翠微清波等二手房價在6500-8000之間,中大君悅金沙等一手新房價在6500-6800之間。保利和華潤購得的該兩宗地的成交樓面價為3517和3600元/平米,由于位于三環(huán)路外側(cè),所以與之前中海地塊4750元/平米的樓面價有所差距。算上3500-3800元/平米的成本,預(yù)計兩個項目的售價會在7500-8500元/平米。
住宅用地成交暫時低位蓄勢
10月成都市主城區(qū)共成交住宅用地235.8畝,環(huán)比下降62.4%,無商業(yè)用地成交。但同時,共公告將在11月出讓的住宅及商業(yè)用地達到1102.71畝,為近期之較。其中以拍賣方式將在11.19號出讓住宅用地5宗,共241.91畝。經(jīng)歷了8、9月的成交高峰后,本月的成交暫時出現(xiàn)了走低的現(xiàn)象,但從本月發(fā)布的出讓公告數(shù)量及公告土地的體量來看,經(jīng)過10月的蓄勢,成都市主城區(qū)將在11月份迎來又一個成交高峰。
附表:拍賣成交地塊詳細情況
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