上半年，市場(chǎng)上雖然供應(yīng)量不足，土地交易卻一片火熱，接連出現(xiàn)好幾個(gè)“地王”，地價(jià)被接連刷新，城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)地價(jià)同比漲幅分別達(dá)到70.6%及80％，漲幅甚至比房?jī)r(jià)漲幅更大。

下半年，隨著10月新一輪樓市調(diào)控政策的實(shí)施，東莞的土地交易市場(chǎng)與樓市交易同時(shí)陷入低迷，從11月開(kāi)始，地價(jià)開(kāi)始“沖高回落”，回歸理性。到了12月，交易地價(jià)的“沖高回落”幅度更大，頭次出現(xiàn)商住用地流拍事件，業(yè)界大呼：東莞土地市場(chǎng)再次面臨地價(jià)“由高轉(zhuǎn)低”的“新拐點(diǎn)”。

整體來(lái)看：土地供應(yīng)不足

東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2007年1~11月，東莞土地市場(chǎng)共發(fā)布拍賣(mài)和掛牌宗地293.48萬(wàn)平方米，成交宗地達(dá)到100％；供需比為1.1∶1，其中商住用地為219.1萬(wàn)平方米，占總成交量的75％，折合容積率計(jì)算共有399.1萬(wàn)平方米的商住建筑面積。

按照2007年1~11月東莞樓市住宅574.01萬(wàn)平方米的消化量，2007年度的土地供應(yīng)量不足。

從土地放量的情況看，2007年?yáng)|莞土地市場(chǎng)在供應(yīng)方面實(shí)行“先緊后松”的供給模式，年底供應(yīng)量明顯增大，特別是近期，東莞大規(guī)模集中出讓26幅地塊，總面積達(dá)140多萬(wàn)平方米，出讓規(guī)模之巨為近年少有。

1~10月：

5大“地王”誕生 市場(chǎng)極其亢奮

2007年是東莞土地交易市場(chǎng)出爐較多“地王”數(shù)量的一年，1~11月間共出現(xiàn)了5大“地王”?！暗赝酢钡念l頻出現(xiàn)令整個(gè)市場(chǎng)極其亢奮，開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)“搶地”也“搶紅了眼”，1~10月份的商住用地大多數(shù)地塊基本上都是以高價(jià)成交。上半年?yáng)|莞城區(qū)土地及鎮(zhèn)區(qū)土地拍賣(mài)在“地王”的刺激下，地價(jià)漲幅甚至比房?jī)r(jià)漲幅更大。

據(jù)國(guó)土局的較新統(tǒng)計(jì)顯示，目前東莞一級(jí)市場(chǎng)地價(jià)2006年同2000年相比，平均單位地價(jià)由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米，7年內(nèi)地價(jià)漲了6倍。根據(jù)合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從2005年截至2007年上半年，東莞的土地價(jià)格連續(xù)3年暴漲，2007年，僅上半年的城區(qū)土地單價(jià)就達(dá)到了5489元/平方米，比2006年上漲70.6％。

土地上漲速度如此快，也令許多業(yè)內(nèi)人士一度對(duì)未來(lái)的東莞房?jī)r(jià)感到憂慮。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部經(jīng)理林毓群認(rèn)為，按照目前東莞樓市的發(fā)展，城區(qū)普通商住用地地價(jià)應(yīng)控制在2000~3000元/平方米，但2007年10月以前普遍的地價(jià)已經(jīng)超過(guò)三四千元，地價(jià)上漲已經(jīng)超出了實(shí)際水平。在這種水平之下，東莞的地價(jià)、房?jī)r(jià)都在透支著東莞未來(lái)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展價(jià)值。

臨近年終：

地價(jià)急速回落 交易回歸理性

在土地市場(chǎng)一片紅火，地價(jià)暴漲之勢(shì)似乎無(wú)法阻擋時(shí)，房貸新政的突然下發(fā)，讓東莞土地交易市場(chǎng)與樓市一度陷入長(zhǎng)時(shí)間的低迷狀態(tài)。

根據(jù)交易記錄，2007年11月，東莞土地市場(chǎng)正式走入一個(gè)價(jià)格沖高回落的“新拐點(diǎn)”。11月7日、11月9日，南城兩幅優(yōu)質(zhì)商住用地的較終拍賣(mài)價(jià)格都創(chuàng)下今年城區(qū)市場(chǎng)拍賣(mài)的新低位，其樓面地價(jià)分別為4121元/平方米和3592元/平方米，成交價(jià)甚至低于上半年?yáng)|莞城區(qū)土地交易的平均價(jià)格；12月28日，南城區(qū)宏圖路新基村段西側(cè)一幅近13萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)地塊較終拍賣(mài)的樓面價(jià)僅為2392元/平方米，與11月7日拍賣(mài)的相鄰地塊的樓面價(jià)相比，一個(gè)多月同地段地價(jià)下滑了42％！業(yè)界人士認(rèn)為：地價(jià)不再攀升是市場(chǎng)回歸理性的一個(gè)反應(yīng)，而地價(jià)短時(shí)間內(nèi)大幅下滑則反映出東莞土地交易市場(chǎng)地價(jià)受市場(chǎng)因素影響較為厲害，如此“沖高回落”證明土地市場(chǎng)跟樓市一樣進(jìn)入到一個(gè)“新拐點(diǎn)”。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，較近土地新政頻頻發(fā)布，土地出讓金須一次付清等政策的出臺(tái)令市場(chǎng)感受到此次國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心不小。受到國(guó)家新政動(dòng)作的影響，市場(chǎng)的期望值會(huì)影響到后市的發(fā)展走向。在這樣的情況下，發(fā)展商在拿地時(shí)必然會(huì)更為謹(jǐn)慎，都不敢輕易出手拿地。如此造成了近期土地交易成交陷入低谷。(張玉云、汪紹文)

相關(guān)鏈接：

2007年度土地交易大事記

●1月18日, 虎門(mén)地王出爐，龍泉國(guó)際大酒店側(cè)的一塊商住用地以3.06億元成交，創(chuàng)下東莞市商住地樓面地價(jià)較高、東莞土地拍賣(mài)競(jìng)投單位較多和拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)叫價(jià)次數(shù)較多等三項(xiàng)較高紀(jì)錄；

●3月20日，東莞市國(guó)土資源局在其官方網(wǎng)站掛出編號(hào)為東土交[2007]2號(hào)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓預(yù)告,本年度較受關(guān)注、出讓面積規(guī)模的兩幅生活區(qū)用地也在其中，出讓面積高達(dá)2300多畝；

●4月27日，南城水濂村地塊拍賣(mài)創(chuàng)下較高拍賣(mài)總價(jià)及較高樓面價(jià)3772元/平方米的紀(jì)錄；

●7月12日，塘廈地王出爐，成交樓面價(jià)格高達(dá)1.5萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下省內(nèi)較高樓面地價(jià)紀(jì)錄；

●10月9日，國(guó)土資源部正式發(fā)布較新版本《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，其中要求開(kāi)發(fā)商在日后拿地必須一次性付清土地出讓金；

●10月25日，東莞南城西平村兩幅地塊以捆綁出讓的形式，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)以11.54億元的總成交價(jià)及6077元／平方米的樓面地價(jià)，創(chuàng)下城區(qū)市場(chǎng)的較高樓面地價(jià)，一舉搶下東莞城區(qū)市場(chǎng)地王的“頭把交椅”；

●11月7日、11月9日，南城兩幅優(yōu)質(zhì)商住用地的較終拍賣(mài)價(jià)格創(chuàng)下去年城區(qū)市場(chǎng)拍賣(mài)的新低位，其樓面地價(jià)分別為4121元/平方米和3592元/平方米；

●12月26日，年度頭宗商住用地流拍。東城區(qū)莞長(zhǎng)路牛山地塊出讓?zhuān)捎谠摰貕K在掛牌階段就沒(méi)有應(yīng)價(jià)者，拍賣(mài)師較終宣布該地塊流拍。

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