12月5日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)規(guī)劃和用地保障支持養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)指出，在編制市、縣國土空間總體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、老齡化發(fā)展趨勢，因地制宜提出養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和布局原則。對目前老齡人口占比較高和老齡化趨勢較快的地區(qū)，應(yīng)適當(dāng)提高養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地比例。新建城區(qū)和新建居?。ㄐ。﹨^(qū)要按照相應(yīng)國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施……近年來，隨著老齡化人口問題日益突顯，國家對于養(yǎng)老地產(chǎn)的利好不斷，而房企也嗅到了其中的商家紛紛涉足該領(lǐng)域。不過記者了解到，對于高投入、慢產(chǎn)出的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，如何盈利成為每個(gè)房企操作養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的難題。有房企甚至坦言，養(yǎng)老地產(chǎn)基本上還處于一個(gè)普遍虧損的狀態(tài)。

扶持：康養(yǎng)地產(chǎn)用地或優(yōu)先安排

《意見》指出，合理界定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地是指專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管照護(hù)、醫(yī)療衛(wèi)生等服務(wù)的房屋和場地設(shè)施所使用的土地，包括敬老院、老年養(yǎng)護(hù)院、養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的用地，養(yǎng)老服務(wù)中心、日間照料中心等社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的用地等。

同時(shí)統(tǒng)籌規(guī)劃養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地空間布局，保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃用地規(guī)模。各地要強(qiáng)化國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，落實(shí)“多規(guī)合一”，在編制市、縣國土空間總體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、老齡化發(fā)展趨勢，因地制宜提出養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和布局原則。于此同時(shí)，《意見》還提出要保障和規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)，規(guī)范編制養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地計(jì)劃。市、縣自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)需求，分階段供應(yīng)國土空間總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃確定的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，并落實(shí)到年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，做到應(yīng)保盡保。具備條件的地區(qū)，可在建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中明確擬供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的宗地位置、面積、用途等。涉及新增建設(shè)用地的，在土地利用年度計(jì)劃中優(yōu)先予以安排。

近年來，對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家出臺(tái)了不少政策扶持。養(yǎng)老地產(chǎn)從2013年政策元年以來，逐漸成為養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域改革的重點(diǎn)，從土地供應(yīng)、優(yōu)惠鼓勵(lì)、政策監(jiān)管、融資模式等方面，加快推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程。在與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的關(guān)鍵政策與要素環(huán)節(jié)中，“土地供應(yīng)”成為限制養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模、經(jīng)營模式及整體價(jià)值有效性的關(guān)鍵要素。2018年9月，國務(wù)院出臺(tái)《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案》，取消養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可，建立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分類管理制度，進(jìn)一步放寬市場準(zhǔn)入。2019年4月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見其中提到，鼓勵(lì)各地探索利用集體建設(shè)用地發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

前景：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將是萬億藍(lán)海

目前我國老齡化問題日益突顯,國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年年末中國大陸總?cè)丝诩s為13.95億人。其中，全國60歲及以上人口超過2.49億，占人口比例的17.9%。65歲及以上老年人口達(dá)到1.6億，占11.9%。國際社會(huì)公認(rèn)的是，“老齡化”社會(huì)是指一個(gè)國家65歲以上人口占比超過7%。而當(dāng)這個(gè)比例超過14%，即被認(rèn)為進(jìn)入深度老齡化社會(huì)。人口老齡化無形中讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)萬億藍(lán)海。艾瑞咨詢預(yù)計(jì)，2019年養(yǎng)老行業(yè)規(guī)模達(dá)4.4萬億，2023年規(guī)模將達(dá)13萬億，年復(fù)合增長率達(dá)30%。

隨著養(yǎng)老需求總量增長，加之 批中產(chǎn)階層退休在即，有望推高中高端養(yǎng)老消費(fèi)需求,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛在市場規(guī)模可觀。平安證券認(rèn)為，在國內(nèi)需求與日俱增的背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展啟動(dòng)在即。從發(fā)展趨勢上看，隨著未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)細(xì)分，房企與養(yǎng)老資源方的合作將更加深入，有望雙向合作共建、收購、參股、并購等，充分整合各方資源，其中醫(yī)養(yǎng)結(jié)合發(fā)展將是大勢所趨。

《意見》內(nèi)容（部分）

合理界定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。

統(tǒng)籌規(guī)劃養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地空間布局，保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃用地規(guī)模。

要保障和規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)，規(guī)范編制養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地計(jì)劃。

現(xiàn)狀：房企紛紛涉足

康養(yǎng)地產(chǎn)

《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書》中顯示，預(yù)計(jì)到2020年我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場空間將達(dá)到7.7萬億元，2030年將進(jìn)一步擴(kuò)張到22.3萬億元。萬億市場缺口背后，敏銳的房企已經(jīng)嗅到了其中潛在的商機(jī)。面對養(yǎng)老地產(chǎn)的藍(lán)海，就算尚未摸索出適合的盈利模式，各大房企卻仍然趨之若鶩。

“融心融愛·頤養(yǎng)健康”融創(chuàng)中國康養(yǎng)品牌發(fā)布盛典在山東青島舉行。會(huì)議現(xiàn)場發(fā)布了融創(chuàng)中國康養(yǎng)新品牌“融愛家”。“康養(yǎng)是一個(gè)超過10萬億的行業(yè)。這是一個(gè)巨大的市場，但也是一個(gè)比較難做的市場?！比趧?chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌表示。據(jù)介紹，融創(chuàng)在青島西海岸共投資了3000億元。截至目前，融創(chuàng)中國康養(yǎng)項(xiàng)目一共有22個(gè)，其中已建設(shè)項(xiàng)目14個(gè)。山東和云南是融創(chuàng)布局康養(yǎng)項(xiàng)目 多的省份，分別有五個(gè)。另外河南有四個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目、四川有三個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目。據(jù)了解，融創(chuàng)的 個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目——青島融創(chuàng)阿朵小鎮(zhèn)藏馬山頤養(yǎng)社區(qū)將于2020年5月投入運(yùn)營。

而萬科在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的嘗試走在前列。從2009年開始，萬科發(fā)力養(yǎng)老地產(chǎn)，已經(jīng)形成三大養(yǎng)老產(chǎn)品系，分別為長者公寓“隨園嘉樹”、康復(fù)護(hù)理中心“隨園護(hù)理院”和社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心“隨園之家”，盈利模式主要是倚靠出租床位、出售養(yǎng)老服務(wù)；富力目前已有三個(gè)項(xiàng)目處于籌建階段,分別為:廣州番禺旗艦康養(yǎng)綜合體、惠州龍門南昆山頤養(yǎng)公館、天津富力新城養(yǎng)護(hù)中心。各項(xiàng)目將于2020年裝修完畢,于2021年正式開業(yè)。

不僅大型房企垂涎康養(yǎng)地產(chǎn)，一些中小房企在轉(zhuǎn)型的道路上也紛紛瞄準(zhǔn)了這一塊蛋糕。在2018年年報(bào)中，粵泰地產(chǎn)公司表示，將堅(jiān)持拓展多元化發(fā)展的道路，通過子公司粵泰健康全力打造“粵泰健康高端醫(yī)療護(hù)理服務(wù)平臺(tái)”，不斷整合強(qiáng)有力的健康產(chǎn)業(yè)資源，并將其作為企業(yè)創(chuàng)新升級的重要領(lǐng)域進(jìn)行培育。

盈利：目前做養(yǎng)老地產(chǎn)普遍虧損

有業(yè)內(nèi)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)雖然前景廣闊，但對于高投入、慢產(chǎn)出的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，如何盈利成為每個(gè)房企操作養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的難題。據(jù)悉，目前，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利主要通過養(yǎng)老地產(chǎn)土地升值、養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)、養(yǎng)老設(shè)施消費(fèi)、養(yǎng)老服務(wù)私人定制。

易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，我國養(yǎng)老地產(chǎn)目前仍處于起步階段，各類房地產(chǎn)企業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式主要有以下幾種：銷售房產(chǎn)、掙租金或者會(huì)員費(fèi)、租售共舉。三種盈利模式各有利弊，自持需要有強(qiáng)大的資金流和一定的產(chǎn)品開發(fā)能力，能夠很好的把握老年人群的關(guān)鍵需求；租賃、會(huì)員制需要擁有嫻熟的運(yùn)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能力。

記者了解到，融創(chuàng)的康養(yǎng)地產(chǎn)模式一是做養(yǎng)老病房，二是為融創(chuàng)社區(qū)提供養(yǎng)老服務(wù)，三是提供候鳥式健康養(yǎng)老服務(wù)。孫宏斌在現(xiàn)場表示：“康養(yǎng)行業(yè)是個(gè)巨大但很難做的行業(yè)，找不到合適的商業(yè)模式?！薄袄蠈O也說了，融創(chuàng)做這件事，不急功近利，我們有耐心去做好?！比趧?chuàng)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁兼北京區(qū)域集團(tuán)總裁荊宏也承認(rèn)，基本上這個(gè)行業(yè)還處于一個(gè)普遍虧損的狀態(tài)，今天做養(yǎng)老并不掙錢，很多做養(yǎng)老都是通過房地產(chǎn)利潤反哺養(yǎng)老。

對于目前房企養(yǎng)老地產(chǎn)盈利難的問題，房地產(chǎn)專家鄧浩志建議，布局養(yǎng)老地產(chǎn)可發(fā)揮房企建住宅的優(yōu)勢，但是養(yǎng)老地產(chǎn)并不簡單屬于地產(chǎn)+，更多應(yīng)該是提供養(yǎng)老服務(wù)，特別是醫(yī)療服務(wù)，護(hù)理服務(wù)，房企并不擅長，因而可以和一些國內(nèi)外的醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作。而記者也了解到，恒大養(yǎng)生谷和哈佛布萊根醫(yī)院合作建設(shè)的博鰲恒大國際醫(yī)院，可供養(yǎng)生谷住戶醫(yī)治疑難雜癥；保利旗下各“和熹會(huì)”項(xiàng)目與北大醫(yī)院建立合作，北大醫(yī)院將為和熹會(huì)項(xiàng)目提供醫(yī)療綠色通道合作單位，為“和熹長者”提供優(yōu)先預(yù)約掛號、住院就診服務(wù)、特需診療等服務(wù)，并為各“和熹會(huì)”項(xiàng)目提供醫(yī)護(hù)技能培訓(xùn)及指導(dǎo)。

此外，也有房企表示，盡管利好政策出臺(tái)密度加大，但關(guān)鍵問題尚未破解，實(shí)際操作中制約養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸問題，比如融資支持、養(yǎng)老用地供應(yīng)、營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)稅費(fèi)、津補(bǔ)貼、監(jiān)管等問題，尚未完全破解，政策體系尚需進(jìn)一步完善。

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