您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新政 > 上海頭現(xiàn)“ ”退地 原因未能及時交清地款
上海頭現(xiàn)“ ”退地 原因未能及時交清地款
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 550 次
不惜血本爭搶“地王”的場景猶歷歷在目,6月24日晚間,上海樓市卻傳來了頭例退訂已拍得地塊的消息,而且,退訂的還是曾經(jīng)的“普陀地王”。
事件:上海地塊頭次被退
歷經(jīng)2個多公里、440輪叫價,普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊(以下簡稱“長風(fēng)地塊”)終以11.04億元一錘定音,超出底價3.14億元250%,折合樓板價約1.64萬元/平方米,一舉成為當(dāng)時的“普陀地王”。
這一幕發(fā)生在上海地塊之爭愈演愈烈的2007年9月。然而,僅僅時隔9個月,上海樓市卻傳來了退地的消息。
獲得長風(fēng)地塊的是名不見經(jīng)傳的上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“志成公司”)。這匹黑馬的出現(xiàn),打破了包括黃光裕旗下鵬潤地產(chǎn)、華潤集團及上海新黃浦等在內(nèi)的9家知名房企拿下該地塊的如意算盤。
6月24日晚間,一位知情人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實,長風(fēng)地塊 “目前正在走收回的程序,開發(fā)商已明確表示放棄。”該地塊將被收回,然后重新公開招拍掛。
當(dāng)初好不容易“搶”來的地塊,如今緣何放棄?
原因:未能及時交清地款
關(guān)于退地一事,長風(fēng)地塊相關(guān)部門人士表示,其對志成公司主動放棄該地塊并無過多意外。該人士表示,目前志成公司對長風(fēng)地塊的已繳款約在總價款的10%左右,按照規(guī)定,志成公司應(yīng)在去年底前交清所有地款。但事實是,地款并未及時交清,再加上宏調(diào)從緊導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張,“就意識到出了問題”。
事實上,退地風(fēng)波始發(fā)于今年4月。知情人士透露,今年4月底,志成公司向普陀區(qū)房地部門提出:由于其自身原因,申請終止履行關(guān)于長風(fēng)地塊的合約。普陀區(qū)房地部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定,于近期同意上述申請并收回該地塊。目前,普陀區(qū)長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)辦公室正在積極配合區(qū)房地部門,爭取在合適的時間將該地塊重新推向市場。
對于退地原因,上述知情人士認(rèn)為,去年的情況特殊,志成公司是在地價較高的時期拿的地,而目前整個土地市場已開始回歸理性?!敖?jīng)過權(quán)衡,開發(fā)商可能是出于資金、地價等方面考慮,加上宏觀調(diào)控后的市場因素,從而選擇退地。”
但對于退地引發(fā)的違約金問題,長風(fēng)地塊相關(guān)人士表示,由于“過去沒有碰到過”類似案例,目前尚難較終確定違約金數(shù)額。
還原:曾經(jīng)的“蛇吞象”樣本
幾經(jīng)輾轉(zhuǎn),本報記者在志成公司九亭鎮(zhèn)淶坊路上的知雅匯項目沿街商鋪2樓,找到了志成企業(yè)董事長鄭建祿。
當(dāng)記者問及退訂長風(fēng)地塊一事時,鄭建祿一再表示“不清楚”,并指了指其辦公桌一角的資料稱,“這個項目的規(guī)劃我們都已經(jīng)完成了?!钡?dāng)問起何時開工時,鄭建祿又表示,“這就猶如談戀愛,還不知道什么時候結(jié)婚?!?
知情人士透露,志成公司曾邀請美國高端的設(shè)計公司對長風(fēng)地塊做規(guī)劃設(shè)計。
志成公司的工商材料顯示,該公司于2000年6月與上海市九亭經(jīng)濟聯(lián)合總公司簽訂合同,獲得九亭鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)區(qū)約300畝土地的商品房開發(fā)權(quán)。而這300畝土地,便成為鄭建祿的志成公司在此后幾年的主要運作資產(chǎn)。
從志成公司“2004年1月~2005年7月?lián)p益情況匯總表”可以看出,2004年1月至2005年7月,志成商品銷售收入約12.22億元。而在此期間的商品銷售成本卻達到約9.65億元,再加上經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加等支出,此期間的凈利潤約為1.15億元。
根據(jù)志成公司2005年度企業(yè)法人年檢報告書顯示,2005年度,志成公司資產(chǎn)總額約為5.3億元、負(fù)債總額約為2.95億元,凈資產(chǎn)總額約為1.05億元,營業(yè)額約7874.4萬元,稅后利潤約為4599萬元。
與此同時,由于項目逐漸完成銷售,據(jù)2006年度《企業(yè)法人年檢報告書》顯示,2006年底,志成公司資產(chǎn)總額約5.969億元、負(fù)債總額約1.4億元,凈資產(chǎn)總額約1.059億元、稅后利潤不足40萬元。
僅憑2006年底的1億元凈資產(chǎn),卻在2007年9月拿了11億元的地塊,志成公司一度被媒體稱為“蛇吞象”的樣本。
調(diào)查:登記地“沒聽說過”志成
帶著撥開謎團的想法,本報記者來到了工商登記中所顯示的企業(yè)地址:上海市松江區(qū)泖港鎮(zhèn)新樂路58號。而新樂路58號,目前已是一家服裝店。
該服裝店老板表示,其已在該址開服裝店15年,未曾聽說過志成公司。他同時表示,在幾年前,新樂路的門牌號碼已經(jīng)有所調(diào)整。
經(jīng)多方打探,記者獲悉目前新樂路66號正是當(dāng)年的新樂路58號,從外掛標(biāo)志來看,目前該址已是松江區(qū)泖港鎮(zhèn)公路路政中隊、松江泖港市容環(huán)境協(xié)管服務(wù)社等部門。
新樂路66號的門衛(wèi)告訴記者,這些部門早在4年前就已經(jīng)遷入,在此之前是一個農(nóng)業(yè)公司,但沒有聽說過有志成公司。
隨即,記者來到位于中興路的松江工商局浦南工商所,工作人員告訴記者,對志成公司不是很了解,從工商登記資料來看,志成公司在九亭設(shè)有一個分支機構(gòu),而這個分支機構(gòu)正是鄭建祿的辦公所在地。
志成公司及其董事長
志成公司退地的消息在業(yè)界瘋傳后,引發(fā)質(zhì)疑一片。人們不禁要問:志成房產(chǎn)究竟是怎樣的一個公司?
據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》獲得的企業(yè)工商資料顯示,志成公司成立于1999年6月,注冊資本為600萬元,當(dāng)時的法定代表人為黃春新。2001年初,通過增資,鄭建祿入主志成公司,公司的注冊資本由原先的600萬增加到1200萬元。2001年1月12日簽訂的 “股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”顯示:股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后,志成公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為黃春新持有39%的股權(quán);鄭建祿持有41%的股權(quán);另兩位股權(quán)持有人分別持有10%的股權(quán)。此時,公司董事會決議鄭建祿出任董事長。
此后的2002年,鄭建祿再通過一系列的股權(quán)受讓,成為志成公司的完全控股方,擁有公司90%的股權(quán)。而在2002年11月15日簽訂的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”中寫道,受讓方鄭建祿同意向轉(zhuǎn)讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金一次性購斷價1350萬元。其中現(xiàn)金1200萬元,“寶馬、豐田、桑塔納轎車各一輛共折合人民幣壹佰伍拾萬元”。
采訪中鄭建祿向本報記者表示,以后可以聊聊他的個人經(jīng)歷。
坊間流傳的經(jīng)歷是這樣的:鄭建祿起家于浙江金華,以承包建筑工程掘得桶金之后來到上海,并在松江成立志成企業(yè),開發(fā)了30萬平方米的大盤“知雅匯”,另外還成立了上海贏華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)“楓橋麗舍”,兩個項目均是住宅,而公司先進一次商業(yè)地產(chǎn)投資是在杭州投資開發(fā)的“紅樓大酒店”。
行業(yè)分析
房產(chǎn)業(yè)仍處“蛇吞象”時代
上海房地產(chǎn)研究專家顧海波在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示,雖然當(dāng)前開發(fā)商的自有資金較幾年前有所增加,但不少開發(fā)商還處于“蛇吞象”的時代。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成也表示,很多開發(fā)商的運作模式,都是以小博大的方式。房地產(chǎn)行業(yè)以小博大的倍數(shù),幾乎是所有行業(yè)中的。志成公司只是浮出水面的典型個案之一。
融資現(xiàn)狀:負(fù)債率沖破70%
缺錢,是很多業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀的統(tǒng)一認(rèn)識。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率正在逐步走高。
滬深上市公司整體資產(chǎn)負(fù)債率大幅走高,部分企業(yè)短期風(fēng)險值得關(guān)注。報告指出,滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率在2007年大幅上升,并于2007年底達76.49%,與上年同期相比提高了7.39個百分點,其中萬科的資產(chǎn)負(fù)債率從2005年末的61.0%上升至66.5%,金地從53.7%上升至71.4%。
上市公司:多渠道融資
“融資,是房地產(chǎn)行業(yè)的特點?!币晃?房地產(chǎn)專家表示。
五合智庫總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為,對于資本雄厚、經(jīng)營模式成熟的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說,解決融資問題的方法較多。除銀行信貸之外,資本市場股權(quán)融資、企業(yè)債券、與專業(yè)房地產(chǎn)基金共同合作、發(fā)行房地產(chǎn)信托等都是比較常見的融資渠道。
今年以來,已有超過10家房地產(chǎn)上市公司再融資計劃獲得批準(zhǔn)。5月以來,臥龍地產(chǎn)定向增發(fā)12億元的計劃獲得批準(zhǔn)、萬科59億元的公司債也獲批、新湖中寶14億元的公司債也獲得批準(zhǔn)。部分房地產(chǎn)上市公司公告確實透露出對資金的較強需求。
非上市公司:促銷或“賤賣上市”
對于非上市公司,由于融資渠道相對較窄,企業(yè)現(xiàn)金流相對緊張。顧海波認(rèn)為,部分房地產(chǎn)企業(yè)很可能會走上建業(yè)地產(chǎn) “賤賣上市”的道路。
6月6日,河南建業(yè)地產(chǎn)(00832,HK)正式在港交所掛牌交易,成為今年頭個在香港成功上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè),但還是遭到業(yè)界 “賤賣”的評論。其招股價原定為2.75至3.8港元,較終,河南建業(yè)地產(chǎn)卻選擇了2.75元的較終定價,融資規(guī)??s小為13.75億元。相比其融資80億港元的計劃,融資規(guī)模大幅縮減。尹伯成則認(rèn)為,除了積極融資外,開發(fā)商仍需加強銷售以促進資金回籠。
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 71670
- 2海南那么美哪里安家好? 64814
- 3一位北京老人在海南購房的真實感受 講的太好了! 64719
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57602
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57439
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56068
- 7轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50838
- 8在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居??? 50812
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50713
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點? 50325
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·海花島
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 退地、流拍 一線土地市場風(fēng)光不再
- 土地流拍蔓延一線城市 退地危機緊扼房企命門
- 上?!暗赝酢鄙钕萃说仫L(fēng)波 業(yè)內(nèi)擔(dān)憂“退地潮”
- 退地退房風(fēng)波不斷---當(dāng)前福州樓市面臨著大考
- 退地退房風(fēng)波不斷---當(dāng)前福州樓市面臨著大考
- 退地退房風(fēng)波不斷---當(dāng)前福州樓市面臨著大考
- 地王之惑,退地?!
- 房貸門檻進一步降低自助式房貸頭現(xiàn)上海
- 尋找“地王”幸存者
- 地方政府求解土地市場低迷
- 地產(chǎn)商熱情不再 新“地王”今年難產(chǎn)
- 1月重點城市土地流標(biāo)率達44% 退地風(fēng)波或?qū)⒃倨?/a>