目前的“退地”現(xiàn)象主要是由于近兩年開(kāi)發(fā)商在全國(guó)范圍內(nèi)瘋狂拿地所致?，F(xiàn)在國(guó)家的政策是囤地企業(yè)必須在兩年之內(nèi)完成地塊開(kāi)發(fā)。與此同時(shí)，去年所拍賣取得的土地，按行業(yè)慣例，今年需要把余下的土地出讓金交齊，去年盲目擴(kuò)張囤地的企業(yè)必然面臨巨大的資金鏈壓力

“面包”賣不出去，“面粉”也沒(méi)有人敢要，這是目前全國(guó)一線城市出現(xiàn)的“土地流拍”現(xiàn)狀。 “面粉”購(gòu)來(lái)了，卻沒(méi)有錢做成“面包”，趕緊賣了認(rèn)栽，這是潛伏在房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂之前的自救暗流。

有業(yè)界人士透露，此前廣州的一個(gè)地王，較近正談轉(zhuǎn)讓的事情，考慮如何退地。SOHO中國(guó)公司總裁潘石屹(博客)對(duì)此表示，那些在2007年高價(jià)拿地的房地產(chǎn)公司有多少家足額付清了地價(jià)款？只能以“退地”、“拖欠政府的土地款”等方式表現(xiàn)出來(lái)。

從土地流拍到無(wú)奈退地，誰(shuí)將是下一個(gè)被轉(zhuǎn)讓的“地王”？

一線城市土地流拍危情

廣州、深圳、上海、北京，中國(guó)較重要的四個(gè)一線城市從今年開(kāi)始土地流拍的新聞就沒(méi)有間斷過(guò)。

6月30日，廣州今年上半年的較后一次土地拍賣冷淡收?qǐng)觯和瞥龅?幅地塊，1幅流拍、2幅以底價(jià)成交。根據(jù)廣州有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，今年上半年，廣州土地一級(jí)市場(chǎng)僅出讓8宗商住地塊，還不到去年同期的一半；成交量?jī)H為50萬(wàn)平方米，是近三年來(lái)同期較低水平，只完成全年供地計(jì)劃的15%.

深圳季度共掛牌出讓34宗土地，只成功出讓了24宗，其他的10宗土地可能需要重新掛牌。4月8日，位于寶安和龍崗曾多次流拍的5宗居住用地在深圳市土地房產(chǎn)交易進(jìn)行掛牌出讓。掛牌截止時(shí)間結(jié)束后，只有振業(yè)地產(chǎn)以6.9億元總價(jià)拿下了龍崗一宗建筑面積逾24萬(wàn)平方米的地塊；另外4宗因競(jìng)購(gòu)開(kāi)發(fā)商少或無(wú)人出價(jià)而繼續(xù)流拍。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)一線城市有超過(guò)40塊土地流拍。甚至有跡象顯示，流拍已經(jīng)開(kāi)始向二線城市蔓延。房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)戴德梁行對(duì)此分析認(rèn)為，土地屢屢流拍，說(shuō)明在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷情況下，開(kāi)發(fā)商普遍遭遇到了資金緊張的問(wèn)題。即使地價(jià)回落，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)大勢(shì)走向沒(méi)有十足的把握，也不敢貿(mào)然拿地，因?yàn)橘Y金鏈的流暢是開(kāi)發(fā)商的命脈。

瘋狂拿地釀成退地悲劇

2007年是房地產(chǎn)行業(yè)較為瘋狂的一年，直線飆升的房?jī)r(jià)、市場(chǎng)哄搶房屋的場(chǎng)面讓開(kāi)發(fā)商看到了地產(chǎn)行業(yè)似錦的前景。有些公司不惜傾家蕩產(chǎn)來(lái)拿地，“地王”被頻頻刷新，面粉比面包還貴。潘石屹坦言，去年開(kāi)發(fā)商投入購(gòu)地的資金達(dá)到3萬(wàn)億元，超過(guò)房地產(chǎn)全年的銷售收入。

而小企業(yè)退出得早，番禺某民營(yíng)房地產(chǎn)老板馮慶華告訴記者，從去年開(kāi)始他們就沒(méi)有拿地，今年也不準(zhǔn)備拿地，今年壓力的可能就是去年的“地王”得主。

狂潮退卻就能看得見(jiàn)誰(shuí)在裸奔。較近在上海出現(xiàn)的“普陀地王”退地讓人后怕。2007年曾以1億凈資產(chǎn)拿下11億“普陀地王”的上海志成因未能及時(shí)交清地款被迫退地。早在2007年9月，普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊終以11.04億元一錘定音，超出底價(jià)3.14億元近3倍，折合樓板價(jià)約1.64萬(wàn)元/平方米。

同在去年9月，福建融信地產(chǎn)以總價(jià)9.04億元、每畝單價(jià)近2000萬(wàn)元的高價(jià)拍得白馬路地塊，成為轟動(dòng)一時(shí)的福州“地王”，樓面地價(jià)高達(dá)9953元/平方米。到今年3月初，融信地產(chǎn)不惜損失7000萬(wàn)元土地保證金，將昔日高價(jià)拍得的土地退還。

潘石屹對(duì)此表示，開(kāi)發(fā)商要與地方政府協(xié)商，要么退地，要么沒(méi)收定金，要么延長(zhǎng)出讓金支付時(shí)間。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，目前的“退地”現(xiàn)象主要是由于近兩年開(kāi)發(fā)商在全國(guó)范圍內(nèi)瘋狂拿地所致?，F(xiàn)在國(guó)家的政策是囤地企業(yè)必須在兩年之內(nèi)完成地塊開(kāi)發(fā)。與此同時(shí)，去年所拍賣取得的土地，按行業(yè)慣例，今年需要把余下的土地出讓金交齊，去年盲目擴(kuò)張囤地的企業(yè)必然面臨巨大的資金鏈壓力。

融資困境觸發(fā)轉(zhuǎn)讓高峰

事實(shí)上，近期，各地產(chǎn)權(quán)交易所大量土地轉(zhuǎn)讓公告相繼出現(xiàn)。以北京為例，僅5月和6月兩個(gè)月內(nèi)，就有7塊土地發(fā)布了出讓信息，這些地塊均通過(guò)出讓100%公司股權(quán)的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，出讓土地的總占地面積為120萬(wàn)平方米。

許多知名房地產(chǎn)公司都正加入到轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或者股權(quán)的大潮中。粵宏遠(yuǎn)A(行情論壇)日前發(fā)布公告顯示，公司下屬全資子公司廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2008年5月14日在東莞市與北京萬(wàn)信投資發(fā)展有限公司簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，以500萬(wàn)元的價(jià)格受讓后者持有的東莞市萬(wàn)科置地有限公司50%的股權(quán)。

而在廣州,據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,此前的地王也面臨協(xié)議轉(zhuǎn)讓的可能,這也是開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)緊張的無(wú)奈之舉。

從事土地經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示,較近不停地奔波于廣州、北京、沈陽(yáng)幾個(gè)城市,洽談土地轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。楊少鋒表示,去年開(kāi)發(fā)商盲目囤地達(dá)到高潮,今年面臨融資環(huán)境愈加惡劣與國(guó)土部清查囤地的雙重壓力,又不得不把自己囤積的土地“吐”出來(lái),導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓高峰出現(xiàn)。

但困境還是難以根本扭轉(zhuǎn),北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉提供的數(shù)據(jù)顯示,2007年中國(guó)招拍掛出讓土地收入超過(guò)9000億元,而2006和2005年分別為7600億和5800億,這決定了土地儲(chǔ)備的資金沉淀不斷增加。雖然銀行貸款發(fā)放總量實(shí)際上并沒(méi)有縮小,但銷售萎縮帶來(lái)的資金緊缺變得日益嚴(yán)峻。鐘偉表示,這種情況將足以使得至少20家大型房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境。

本報(bào)記者戎明邁

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