一年前的2007年夏秋，一場“天價造地王”的狂潮席卷大江南北，上海、長沙、武漢、廣州、深圳，35.02億、44.04億、92億、72.4億，在那些驚心動魄的槌聲中，各大城市的“地王”們競逐天價，欲與天公試比高。

短短一年后的2008年秋冬之際，昔日風(fēng)光十足的“地王”制造者們的資金鏈條陷入風(fēng)雨飄搖之中，那些曾經(jīng)被資本烈火燒成神話的土地如今大都籠罩在“退地”的傳言中。

一年之間到底發(fā)生了什么？

一個時代背景是，在短短一年之內(nèi)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)時過境遷，急劇貶值的土地和這些土地給企業(yè)帶來的資金壓力讓去年高姿態(tài)拍下各王的房地產(chǎn)企業(yè)，不約而同陷入尷尬之中。

“地王是高房價的產(chǎn)物，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整，政府、購房者、社會輿論一切回歸理性，地王也就失去了滋生的土壤。”有專家如此評價。

地王之殤

那是一段瘋狂的歲月。整個2007年，在全國各地土地“招拍掛”市場，一群依托房地產(chǎn)發(fā)家的新晉富豪，不約而同表現(xiàn)出一擲千金的豪氣干云。一時間，天價“地王”頻現(xiàn)，“面粉貴于面包”的情形屢見不鮮，地王表現(xiàn)出它的“兇猛”姿態(tài)?！翱戾X效應(yīng)”，正在蠱惑房地產(chǎn)滑入躁動不安的暴富陷阱。

據(jù)不完全統(tǒng)計,2007年在全國一、二線城市誕生了大大小小20余個知名“地王”。國泰君安證券研究所發(fā)布的研究報告中稱，2007年三季度地價指數(shù)達到較高點。這意味著，在去年7月到9月拿地的開發(fā)商需支付的地價款非常高。但是，很多城市房地產(chǎn)的成交低迷，開發(fā)商回籠資金的壓力陡增。

曾經(jīng)制造了2007年東莞和福州兩大地王的萬科集團的王石曾經(jīng)將地王頻現(xiàn)的原因歸結(jié)于對未來預(yù)期的極端看好。但是，顯然地王頻現(xiàn)這種非常規(guī)的態(tài)勢也不可能成為一種常態(tài)。先知先覺的王石意識到了這一點，并公開表示，2008年之后，萬科絕不拿地王。

潘石屹也在事后的評論中這樣說道：很多開發(fā)商在去年不理智，購了很多地王，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的調(diào)整，頭當(dāng)其沖的就是這些企業(yè)。

果然，火紅的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)瞬間就顯露出衰敗的跡象。2008年，國際金融環(huán)境日趨惡劣，而中國政府繼續(xù)緊縮銀根，房地產(chǎn)這個資金密集型行業(yè)開始不堪承受。此外，被開發(fā)商先前定義為剛性需求的購房者一臉冷淡，房子乏人問津。在土地市場，與2007年“地王”針鋒相對的主題詞則變?yōu)椤傲髋摹薄?p> 與此同時，一則則關(guān)于各地地王相繼退地的小道消息不脛而走，進而愈演愈烈，成為媒體報道的話題。上海、廈門、福州、南京等城市的地王紛紛走上了“絞刑臺”。

“過去是風(fēng)光的地王，現(xiàn)在是企業(yè)的‘癌癥毒瘤’，恐怕較后的結(jié)果不是被做‘切除’手術(shù)（退地）就是擱置多年等樓價恢復(fù)瘋狂再開發(fā)?！币晃婚_發(fā)商評價說。

在與地方政府的退地大博弈中，蘇寧集團以政府修建**工程，需更改項目規(guī)劃為由，將一年前以44.04億元獲得的單價地王上海南京路163號地塊退貨。一些小開發(fā)商，不惜選擇以損失定金的代價退掉土地。

當(dāng)房價上漲時,成本不是漲價的絆腳石;在房價看跌時，成本也形不成降價的防火墻。昔日牛氣沖天的城市地王普遍認為被高位套牢。

不褪色的地王

風(fēng)光不再的“地王”們在樓市低迷中茫然和顫抖。而星耀集團成為這一輪房地產(chǎn)地王普遍狀態(tài)中的一個例外。

在去年10月份，星耀集團拿下了天津土地交易市場有史以來產(chǎn)生的成交價格較高的“地王” ——天嘉湖項目。這一項目位于津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖區(qū)范圍內(nèi)，出讓面積為273萬平方米，用途為商業(yè)金融、文化娛樂、體育、居住用地，規(guī)劃總建筑面積不大于300萬平方米。

62.9億元的價格讓這一地塊成為不折不扣的“天津地王”?！爱?dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點的時候，中國較后一個地王，就是星耀五洲?！币?guī)劃大師王志綱評價說。

“拿地時和現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場有一個很大的差異。但我們對項目依然有信心，土地款亦已交清?！毙且瘓F董事長顏語說。

這一被理所當(dāng)然歸類為地王之列的項目，有著與其他地王所不同的地方。依托于天津的一面人工水庫天嘉湖的星耀五洲是一個體量的綜合項目，在此之上，世界版圖被按照比例微縮，亞歐、北美、南美、大洋洲和非洲五大洲板塊呈世界地圖狀躍然湖面，濃縮五大洲建筑特色和景觀名勝。

此外，“天津是經(jīng)濟增長的第三極。這個項目總價很高，但平攤到每平方米樓面地價很低，約2097元/平方米，加上星耀在昆明開發(fā)過類似的大項目，具備一定的管理能力。”顏語表示。

當(dāng)別的地王受限于土地出讓金無力支付而尋求退地之際，這一不褪色的天津地王卻成為了創(chuàng)紀(jì)錄的房地產(chǎn)大額融資的溫床。

“這個項目很大，單一的銀行貸款并不能滿足資金要求。尤其是項目的價值在于公建和配套設(shè)施，越快建好，項目的附加值就越大。所以常規(guī)的開發(fā)思路不適用于這個項目，我們也一直在尋求其他資金的進入?！鳖佌Z說。

在今年9月底，星耀地產(chǎn)聯(lián)合中信信托發(fā)起成立了中國規(guī)模的房地產(chǎn)基金——中信盛景星耀地產(chǎn)基金，目前的基金規(guī)模高達68.9億元。

據(jù)悉,中信盛景星耀地產(chǎn)基金分為三個部分,超級優(yōu)先級受益權(quán)投資者為社會公開募集的11.5億元，優(yōu)先級收益權(quán)為中信集團和中信信托及一致行動人投資的24.5億元，次級收益權(quán)投資人星耀集團以對星耀五洲的投資出資,折合32.9億元。

拋開自身的出資，此次星耀集團通過利用信托基金平臺為地王項目——星耀五洲項目融得37億元的真金白銀。這樣大規(guī)模的融資，已超過十月份惟一一家在港股掛牌的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)人和商業(yè)逆市IPO的總?cè)谫Y規(guī)模。人和商業(yè)在10月22日在香港成功上市，融資33.9億港元。

“他們項目的構(gòu)思和創(chuàng)意打動了中信?！敝行判磐袠I(yè)務(wù)二部總經(jīng)理李峰指出。

“此次信托基金的成行，不僅解決了企業(yè)跨越式發(fā)展中的資金問題，星耀還借此搭建了一個長期的融資平臺。”顏語說。

據(jù)悉，該項目已于今年4月開工，在獲得了基金強大的資金支持后，天嘉湖一期開工量達80萬平方米，并且公建已然先行。

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