新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)引關(guān)注

按照《標(biāo)準(zhǔn)》，一般商品房通常使用的二類居住用地人均用地按14到25平方米、套型標(biāo)準(zhǔn)按平均100平方米/套控制，但套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，套密度不應(yīng)低于140到250套/公頃，容積率根據(jù)建筑高度不同控制在1.6到2.8，居住人口毛密度400到700人/公頃。

經(jīng)濟(jì)適用住房人均用地按9到15平方米，套型標(biāo)準(zhǔn)按60平方米左右/套控制，套密度不低于220到400套/公頃，容積率根據(jù)建筑高度的不同一般控制在1.6到2.8，居住人口毛密度650到1000人/公頃。軌道交通站點(diǎn)周邊500到1000米范圍之內(nèi)的居住用地容積率可在上述數(shù)值基礎(chǔ)上適當(dāng)提高，但容積率較高不超過(guò)2.8。

為了節(jié)約用地，舊城以外以及不受文物保護(hù)、環(huán)保、安全、景觀等環(huán)境因素影響的區(qū)域，建筑高度一般不低于12米，在滿足綠化、停車等要求的前提下，城地區(qū)行政辦公用地的容積率一般為1.0到3.5，城外地區(qū)行政辦公用地的容積率一般為1.0到3.0。

新標(biāo)準(zhǔn)將節(jié)省10%土地

《標(biāo)準(zhǔn)》是今年年初國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》出臺(tái)后，個(gè)頒布實(shí)施的地方性配套文件。它按城、城外和軌道交通站點(diǎn)周邊等不同區(qū)域及居住工作、公共服務(wù)設(shè)施、市政交通等不同類型，對(duì)包括居住、工業(yè)、行政辦公、基礎(chǔ)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等在內(nèi)的50多類用地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)分。對(duì)住宅用地，除重申"繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)"外，還從人均用地面積、套型標(biāo)準(zhǔn)、套密度、容積率、居住人口毛密度等方面作了詳細(xì)規(guī)定，確保地盡其用?？紤]到宜居的要求，同時(shí)規(guī)定，住宅項(xiàng)目的容積率不得超過(guò)2.8。對(duì)工業(yè)用地，要求工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)在總體綠地率不低于30%的前提下，工業(yè)用地的綠地率一般不高于15%，容積率不低于0.8。

《標(biāo)準(zhǔn)》旨在促使各單位在項(xiàng)目建設(shè)中通過(guò)縮減用地、增加容量、提高人口密度、綜合利用土地等辦法提高土地的使用效率，達(dá)到節(jié)地目的。以城區(qū)的消防設(shè)施、燃?xì)庠O(shè)施等項(xiàng)目為例，"標(biāo)準(zhǔn)"執(zhí)行后，可通過(guò)優(yōu)化布局或改進(jìn)技術(shù)等手段，分別節(jié)地20%和30%左右。

北京市規(guī)委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施后，本市各類城市建設(shè)用地將比以前節(jié)省10%至20%左右。

控制數(shù)據(jù)間協(xié)調(diào)性待商榷

針對(duì)新標(biāo)準(zhǔn)，有專家表示，新標(biāo)準(zhǔn)分別從人均用地指標(biāo)、平均套型指標(biāo)、停車位指標(biāo)等方面對(duì)住宅設(shè)計(jì)做出了比較詳細(xì)的限制。新規(guī)定制定的初衷是希望達(dá)到對(duì)大戶型、高端次的更加嚴(yán)格的控制。然而仔細(xì)研究這些控制數(shù)據(jù)之間的相互關(guān)系，卻發(fā)現(xiàn)有些內(nèi)容值得商榷。

五合國(guó)際（5+1 Werkhart）集團(tuán)副總經(jīng)理嚴(yán)濤表示，新標(biāo)準(zhǔn)將用地分為兩類。一類是"低層、低密度居住用地"。二類是"中、高層住宅用地"。對(duì)于一類用地，標(biāo)準(zhǔn)里面的幾個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)之間存在著些許矛盾。即建筑類型、人均用地和戶均套型面積三者間的矛盾。其描述的建筑類型為：1到3層的并列式住宅、聯(lián)排式住宅、1到2層的四合院式住宅。（實(shí)際項(xiàng)目中，這類住宅的容積率通常在0.5到1.0之間。）人均用地指標(biāo)定為25至47平方米。（按照規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，戶均人口為2.5－3人，則戶均用地指標(biāo)為62.5－141平方米。）套型面積按平均每套200平方米控制。從上述指標(biāo)可以分析得到以下結(jié)論：即便按照較高的容積率和的戶均用地面積，1乘以141，戶均套型面積也只是141平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于200平方米。也就是說(shuō)，200平方米的戶均套型面積，是可望而不可即的，沒(méi)有實(shí)際意義。而且由于這種用地和建筑形式，不太可能設(shè)計(jì)低于150平方米的戶型。因此，對(duì)于低層低密度住宅而言，人均用地指標(biāo)25至47平方米，定得太低了。新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上是變相的限制了大戶型，即便沒(méi)有"90/70"政策的約束，一類用地也做不出戶均200平方米的住宅套型。

相反，如果想做大戶型，在二類用地中卻可以輕易實(shí)現(xiàn)。對(duì)于二類用地，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定可用于建設(shè)普通商品房、限價(jià)房、經(jīng)適房等。其中經(jīng)適房人均用地9到15平方米，戶均套型面積60平方米。其它住宅人均用地14至25平方米，套型面積控制在100平方米，同時(shí)執(zhí)行"90/70"政策。由于中高層住宅容積率往往在2以上，甚至達(dá)到三四左右。即便是經(jīng)適房，按照人均用地指標(biāo)，戶均套型指標(biāo)理論值較高可到180平方米，控制在60平方米很容易。以普通商品房為例，如果戶均套型面積為100平方米，90平方米以下戶型面積占總面積70%。那可以計(jì)算出：當(dāng)小戶型做到上限即戶均90平方米時(shí)，大戶型的戶均套型面積為135平方米。當(dāng)小戶型戶均面積低于70平方米以下，那么大戶型部分，即便把占總面積30%的指標(biāo)全部給一戶，小區(qū)整體戶均面積也不會(huì)超過(guò)100平方米。由此可見(jiàn)，對(duì)于這30%的大于90平方米的戶型，套型指標(biāo)沒(méi)有得到有效限制。（記者 肖賓）

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